32 Administrativní budovy
Administrativní budovy patří sice mezi stavby občanské vybavenosti, ale vzhledem k objemu trhu s těmito objekty, jsou předmětem zvláštní analýzy.
V naší zemi začaly vznikat první administrativní budovy v 18. století, v době tereziánských a josefínských reforem, zejména pro potřeby státních a vrchnostenských správních orgánů (hejtmanství, místodržitelství, celní a berní úřady, soudy, apod.). Často byly pro tyto účely upravovány budovy zrušených klášterů nebo šlechtických paláců. Typickým příkladem administrativní budovy z této doby je tzv. stará celnice v ulici V celnici v Praze.
Od konce 19. století se objevují i administrativní budovy u větších výrobních závodů. Administrativní budovy postavené do roku 1990 jsou většinou vícepodlažní s tzv. chodbovým uspořádáním – mají protáhlý půdorys s centrální chodbou, ze které jsou vstupy do jednotlivých kanceláří. Halové kanceláře se v té době prakticky nestavěly (výjimkou je palác Merkuria v Praze – Holešovicích), protože o ně ze strany poptávky nebyl zájem.
Moderní administrativní budovy s halovými kancelářemi, potřebnými sdělovacími rozvody a možnosti komfortní úpravy vnitřního mikroklimatu (vzduchotechnika nebo klimatizace) se objevují až na přelomu minulého a tohoto století – např. ING centrum Zlatý anděl v Praze na Smíchově.
Stejně jako jiné objekty lze i trh s administrativními budovami dělit podle několika kritérií.
Dělení trhu administrativních budov podle standardu
Dočasné stavby – Temporary business center
Mezi investory i mezi méně náročnými uživateli jsou velmi oblíbené tzv. dočasné administrativní stavby (Temporary business center). Tyto objekty před opláštěním připomínají obvyklé objekty zařízení staveniště na velkých stavbách. Konstrukční systém je tvořen z ocelových prostorových buněk uložených na volně ložených základových železobetonových deskách. Po montáži je stavba obložena fasádními prvky (ocelovými, plastovými, cementotřískovými), často i se stylotvornými prvky (římsy, šambrány), které mají vizuálně navodit dojem kvalitnější budovy. Tyto stavby jsou budovány na okrajích měst, na nestavebních, často zemědělských, pozemcích. Pro investory mají výhodu ve zjednodušeném procesu přípravy stavby, relativně malých stavebních nákladů a hlavně výhodnějších daňových odpisů. Pro nájemce je výhodou nižší nájemné při zachování přiměřeného komfortu užívání.
Administrativní budovy postavené před rokem 1990
Administrativní budovy postavené přibližně do roku 1950 mají většinou klasický zděný konstrukční systém, někdy v kombinaci se železobetonovými prvky. Po roce 1950 je řada budov vystavěna z montovaných železobetonových tyčových nebo plošných prvků, a zcela nebo částečně, opláštěná lehkým obvodovým pláštěm (tzv. Boletické panely). Technické vybavení a provedení prvků přidružené stavební výroby (povrchy podlah, okna, provedení sociálních zařízení, výtahy, technické rozvody) již dnes většinou neodpovídají požadavkům uživatelů. Řada staveb má také nevhodnou vnitřní dispozici s předimenzovanými společnými prostory (chodby, haly) a o to menším procentem skutečně komerčně využitelných (pronajatelných) ploch.
Vzhledem ke kvalitě a trvanlivosti základního konstrukčního systému jsou obvykle dobrým základem pro rekonstrukci.
Administrativní budovy vzniklé přestavbou jiných objektů
Řada, zvláště menších, administrativních budov vznikla přestavbou bytových domů nebo výrobních objektů (Brownfields). Při přestavbě bytového domu postaveného klasickou zděnou technologií je obvykle největším negativem stísněná vnitřní dispozice, determinovaná vnitřními nosnými stěnami, která kopíruje původní byty.
Moderní administrativní budovy postavené po roce 1990
Největší zájem poptávajících na trhu administrativních budov je o moderní budovy postavené již pro podmínky tržního hospodářství po roce 1990. Tyto objekty mají variabilní vnitřní dispozici umožňující různé varianty dispozičního řešení podle potřeb nájemce, jsou vybaveny všemi nutnými technickými rozvody a v neposlední řadě jsou i provozně méně náročné. Typickým příkladem a zároveň jednou z největších nově realizovaných administrativních budov v České republice je centrála Československé obchodní banky v Praze – Radlicích.
Jednou z nejzajímavějších administrativních staveb postavených po roce 1990 je tzv. Tančící dům na Rašínově nábřeží v Praze. I když na první pohled vypadá jako obytná socha, má vynikající poměr zastavěné a užitné plochy. Jeho mimořádné architektonické pojetí mu také vytvořilo vysokou přidanou hodnotu (Goodwill) umožňující mimořádné výnosy z pronájmu v komparaci s objekty obdobného standardu a v obdobné lokaci.
Dělení trhu administrativních budov podle lokace
Uplatnění…
