dnes je 2.12.2022

Input:

Cena obvyklá a neobvyklá nemovitost

5.3.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

13 Cena obvyklá a neobvyklá nemovitost

Začátek roku 2014 byl ve znamení skutečné laviny nových zákonů a vyhlášek, spojených zejména s účinností Nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Jistých změn doznal i zákon, který ve znalecké praxi používán snad nejčastěji – jedná se o Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Hned v § 2, odstavci 1 tohoto zákona se objevila nová věta:

„Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním”

Pokud bude tento výrok platit, bude jistě velmi zajímavé sledovat v praxi, jak se s touto novinkou znalci metodicky vypořádají. Pozitivním faktorem je, že snad skončí dlouho trvající, a podle názoru řady odborníků nikam nevedoucí, diskuze, zda a jak se vzájemně liší cena obvyklá a tržní hodnota – k tomu jen základní poznámka, že pokud by se tyto dva pojmy měly lišit, musela by se lišit i jejich definice.

Definici ceny obvyklé najdeme v již zmíněném § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.

„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Definici tržní hodnoty, pokud je autorovi známo, v žádném českém zákonu nebo vyhlášce nenalezneme. Nalezneme jí však v komunitárním právu (právu Evropské unie).

Tato definice zní:

„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle”.

Pokud obě definice porovnáme, zjistíme, že se věcně prakticky neliší, když odhlédneme od toho, že obvyklá cena platí pouze v tuzemsku.

Větším problémem bude zajištění druhé části výroku

„….a určí se porovnáním”

Podle představ tvůrců tohoto zákona lze pravděpodobně porovnáním určit cenu libovolného aktiva nebo, negativně vyjádřeno, tam kde nelze určit cenu obvyklou porovnáním, nelze cenu obvyklou určit vůbec. Pokud se omezíme jen na nemovitosti, můžeme se zamyslet nad tím, zda lze porovnáním ve smyslu ceny obvyklé, ocenit všechny nemovitosti nebo jen některé, a pokud některé porovnat nelze, tak jak je lze ocenit nebo zda je ocenit nelze vůbec.

Lze indikovat obvyklou cenu u neobvyklé nemovitosti?

Klasická ekonomická teorie tvrdí, že ocenit lze všechno (všechna existující hmotná i nehmotná aktiva). Budoucí hodnotou lze ocenit i aktiva, která dnes vůbec neexistují – např. budoucí hodnotu dosud neexistující stavby rodinného domu na oceňovaném pozemku. Není ale nikde řečeno, zda lze ocenit všechno porovnáním.

K ocenění libovolných aktiv máme obecně k dispozici tři skupiny metod:

  • Porovnávací – které porovnávají hodnotu oceňovaného majetku s hodnotou porovnatelných aktiv, jejichž cena je známa (přímá varianta) nebo adjustací nějak stanovené průměrné (referenční) hodnoty (nepřímá varianta)

  • Výnosové – které hledají vztah výnosů a hodnoty

  • Nákladové – které hledají uplatnitelnost nákladů na pořízení aktiva na trhu

Porovnávací metody ale nelze aplikovat neomezeně. K tomu, aby byly aplikovatelné, je třeba splnit základní dva požadavky:

  • S oceňovaným aktivem se musí skutečně obchodovat

  • Údaje o realizovaných obchodech musí být zjistitelné a doložitelné

Opět teoreticky lze obchodovat se všemi nemovitostmi včetně tunelů, pomníků a močálů. Otázkou je jak často a v kolika konkrétních případech. Stejně tak teoreticky jsou zjistitelné a doložitelné údaje o realizovaných prodejích v kupních smlouvách.

Praxe, jak všichni víme, je úplně jiná. Údaje v kupních smlouvách nemusí být pravdivé, údaje o prodávaných nemovitostech mohou být neúplné, u komerčních nemovitostí může být nemovitost prodávána jako podnik s převažujícím nemovitým aktivem, apod. U inženýrských staveb nebo přírodních zdrojů je zase otázkou jak definovat sektor kupujících.

NEOBVYKLÁ NEMOVITOST

Obvyklou nemovitostí je nemovitost, která splňuje následující podmínky:

  • Na trhu se běžně objevuje

  • Běžně se s ní obchoduje

  • Lze jí nějakým přijatelným způsobem porovnat pomocí obecně použitelného porovnávacího parametru

Co je tedy obvyklou nemovitostí? Pokud se podíváme do zákona č. 151/97 Sb. a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. nalezneme hned několik, taxativně vymezených, typů nemovitostí, které lze pro účely stanovené zákonem ocenit porovnávacím způsobem.

  • Rodinný dům

  • Rekreační chalupa

  • Rekreační domek

  • Rekreační chata

  • Zahrádkářská chata

  • Garáž

  • Jednotky

Neobvyklou nemovitostí by potom měla být nemovitost, se kterou se běžně neobchoduje, na realitním trhu jí nalezneme pouze ojediněle a lze jen obtížně najít vhodný porovnávací parametr (jeden kilogram pomníku, podlahová plocha kostela). Lze tedy neobvyklou nemovitost ocenit cenou obvyklou, a pokud ano, tak porovnávacím způsobem? Zkusme si na tuto otázku odpovědět na několika příkladech:

NEKOMERČNÍ STAVBY

Nekomerční stavbou je stavba, kterou nelze komerčně přímo využít – kostel nebo pomník. Otázkou je, zda lze vůbec takový majetek ocenit na tržních principech, to znamená, zda lze kvalifikovat jeho

Nákladová metoda

Asi první co nás napadne, je použít u nekomerční stavby metodu nákladovou. Jistě nebude problém spočítat obestavěný prostor. První problém začne u kvantifikace nákladů. Indikovat náklady na uměleckořemeslné práce je velmi obtížné, u uměleckých děl je to nemožné. I když se to nějakým způsobem podaří, bude prakticky nemožné určit správný koeficient prodejnosti (podíl uplatnění nákladů na trhu). Již z podstaty nekomerční stavby totiž vyplývá, že na ní nelze pohlížet komerčními principy. Použití statistiky a kvantifikace poměru nákladů a realizovaných prodejních cen narazí na to, že jen v málo případech bude kupující – stát, církev, město – platit za tuto stavbu nějakou cenu, která bude vycházet z tržních principů.

Výnosová metoda

Princip výnosové metody je založen na vztahu mezi očekávanými budoucími užitky (výnosem) a jejich možným uplatněním na trhu. Nejčastěji se tento vztah modeluje pomocí nějaké kapitalizační techniky, která v jediném parametru -míře kapitalizace, agreguje jak míru výnosnosti, tak i míru návratnosti a míru rizika. Je otázkou, zda lze pomocí výnosové metody ocenit majetek, který negeneruje žádný měřitelný výnos, popř. nelze nějaký měřitelný výnos alespoň hypoteticky modelovat. Pokud je předmětem ocenění nekomerční stavba nebo nestavební pozemek, již z jejich ekonomické podstaty vyplývá, že žádný výnos neprodukují. Přesto je výnosová metoda pro ocenění tohoto typu aktiva použitelná, pokud odhadce uplatní tzv. kontribuční předpoklad (viz. dále v textu).

Porovnávací metoda

V úvodu kapitoly jsme definovali, že klasická porovnávací metoda je použitelná pouze u nemovitostí s nimiž se běžně obchoduje a údaje o jejich prodejních cenách jsou známy. Asi slepou uličkou je pokus porovnat obvyklou (běžnou) a neobvyklou stavbu, např. kostel se zděným skladem. I když se kostel s dostatečně velkými vstupními vraty asi dá použít pro skladování, není to ten nejlepší postup jak uvažovat. Možnou cestou je porovnat oceňovanou stavbu nějak nepřímo, nejlépe opět uplatněním kontribučního předpokladu nebo atraktivity nemovitosti jako jednoho z hlavních cenotvorných parametrů adjustační matice. Závěrem lze proto konstatovat, že nekomerční stavbu lze ocenit porovnávacím způsobem, ale nepřímo s uplatněním kontribučního předpokladu a/nebo atraktivity.

NESTAVEBNÍ POZEMKY

Ve znalecké praxi se také poměrně často setkáváme s oceněním nestavebního pozemku typu zeleň městská a krajinná, vodní plocha, lesní pozemek, který neplní hospodářskou funkci lesa nebo jiný, hospodářsky nevyužitelný, pozemek např. pozemek v chráněné krajinné oblasti nebo umělý i přírodní polder.

Zde nám z nabídky možných metod předem vypadává nákladová metoda, protože pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj a náklady na jeho vytvoření nelze kvalifikovat a následně kvantifikovat.

Výnosovou metodu by bylo možné použít pouze tehdy, pokud lze modelovat nějaký měřitelný výnos. U nestavebního pozemku si takovou modelaci nedokážeme vytvořit, protože pozemky tohoto typu se nepronajímají a s jejich vlastnictvím jsou spojeny spíše náklady.

Opět se jako jediným východiskem jeví porovnávací metoda. S čím a jak ale

Nahrávám...
Nahrávám...