dnes je 15.8.2022

Input:

Financování nemovitostí

2.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

25 Financování nemovitostí

20 LET ÚSPĚŠNÉHO VÝVOJE HYPOTEČNÍHO TRHU V ČR

Novodobý vývoj hypotečního bankovnictví v České republice, za jehož počátek považujeme druhou polovinu roku 1995 (po přijetí souboru pěti zákonů, z nichž nejvíce ovlivnil formování hypotečního trhu tehdejší Zákon o dluhopisech) zaznamenal v jednotlivých časových etapách uplynulých dvaceti let odlišný vývoj, i když ne s extrémními výkyvy. Po celé toto období měla Česká republika základní parametry hypotečního bankovnictví trochu kuriózně upraveny Zákonem o dluhopisech, kde byl vymezen hypoteční zástavní list jako zvláštní druh dluhopisu a jehož prostřednictvím pak byl charakterizován i hypoteční úvěr. Chyběla nám speciálnější legislativní úprava, jako je tomu u řady evropských zemí (např. Zákon o hypotečním bankovnictví či samostatná kapitola Zákona o bankách).

Novodobé hypoteční bankovnictví, formované až v druhé polovině devadesátých let minulého století, principiálně nenavázalo na poměrně rozvinuté prvorepublikové hypoteční bankovnictví, které bylo založeno na adresném zástavním systému krytí hypotečních zástavních listů. Jednalo se tehdy o přímé navázání emise hypotečního dluhopisu na konkrétní nemovitost (podobně jako je tomu dosud u anglosaského systému hypotečního bankovnictví).

Náš současný systém krytí hypotečních zástavních listů (dále jen HZL) vychází ze středoevropského hypotečního bankovnictví (resp. evropského univerzálního bankovnictví). Jedná se o pohledávkový a blokový systém krytí HZL, tzn., že každá nová emise HZL (resp. její tranše) musí být kryta blokem již poskytnutých hypotečních úvěrů, a to minimálně z 90% celkového objemu emise. 10% je pak ponecháno jako rezerva pro případ poklesu hodnoty celého bloku hypotečních pohledávek v období do splatnosti HZL. Těchto 10% z objemu emise je pak nazýváno náhradním (nebo také mimořádným) krytím, které je nominováno do hotovosti, prostředků emitenta na účtu u ČNB nebo v pokladničních poukázkách tak, aby byla maximálně zajištěna kvalita celkového krytí těchto specifických dluhopisů. Hypoteční úvěry, zařazené do krycího bloku musí splňovat určité podmínky, tou nejzákladnější podmínkou je max. výše každého úvěru do 70% LTV (loan to value = poměr objemu úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti). To tedy znamená, že hypoteční úvěry patří v úvěrovém portfoliu poskytovatelů hypotečních úvěrů k těm nejkvalitnějším, neboť jejich nízké kreditní riziko je zabezpečeno tím, že hypoteční pohledávky zařazené do krycího bloku k emisím HZL jsou min. z 143% (v praxi ještě daleko výše) zajištěny celkovou hodnotou zastavených nemovitostí.

Poskytovatelé hypotečních úvěrů, ať už banky či jiné subjekty, však získávají podstatnou část finančních zdrojů pro poskytování hypotečních úvěrů z jiných forem depozit, které mají delší splatnost. To vyplývá ze „zlatého bankovního pravidla” vztahujícího se k řízení likvidity, kdy by rozhodně neměly být hypoteční úvěry, které mají ze své podstaty dlouhodobou splatnost (obvykle 5 – 30 let) financovány z krátkodobých zdrojů, jako jsou např. vklady na viděnou – zůstatky běžných a většiny spořicích účtů. Proto jsou zdrojem hypotečního bankovnictví depozita s předem daným termínem splatnosti (termínové vklady, depozitní směnky apod.)

Takovéto pojímání provázanosti aktivní a pasivní strany bilance hypoteční banky však s přijetím nové legislativní úpravy týkající se hypotečních úvěrů jako „spotřebitelských úvěrů na bydlení”, ztrácí část své opodstatněnosti, neboť značným posílením postavení dlužníků (s řadou možností předčasného splacení) komplikuje věřitelům, jako emitentům HZL, možnosti zajištění jejich kvalitního krytí. Toto celoevropské zhoršení podmínek pro emitenty HZL (vycházející z evropské legislativní úpravy úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitostem) však zřejmě nebude činit velké problémy hypotečním bankám v ČR, neboť právě české bankovnictví se vyznačuje ohromnou likviditou, tedy přebytkem primárních depozit nad poskytnutými úvěry nebankovním klientům.

I když český trh hypotečních úvěrů a trh HZL a bankovních depozit prošel také obdobím celosvětové finanční krize, nezanechalo to na něm žádné výrazné šrámy (tedy alespoň zaznamenané poklesy hypoteční produkce byly daleko méně zřetelné, než v řadě zemí světa, a to i v těch s dlouhotrvajícím rozvinutým hypotečním trhem, jako je Velká Británie, Dánsko apod.)

Při měření objemu hypotečního trhu v ČR lze vycházet z hodnot uváděných MMR ČR v grafu č. 1.

Graf č. 1: Vývoj objemu hypotečních úvěrů

Zdroj: vlastní úprava na základě dat MMR ČR, 2015

Z grafu č. 1. je patrný výrazný a poměrně plynulý nárůst objemu hypotečních úvěrů v ČR po r. 2002 s vrcholem v roce 2007 a s výjimkou poklesu v letech 2008 a 2009, způsobených jak zpřísněním obchodních podmínek bank při poskytování hypotečních úvěrů, tak sníženou poptávkou klientů bank po dlužnickém financování nemovitostí v důsledku celosvětové finanční krize. Od roku 2010 je však zřejmý pozvolný nárůst objemu hypotečních úvěrů s dosud rekordní výší smluvní jistiny hypotečních úvěrů v roce 2015. Očekává se však, že rok 2016, jehož výsledky ještě nejsou v grafu č. 1 uvedeny, dosud rekordní rok 2015 ještě překoná, neboť celková suma nově poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení v tomto roce jistě překoná úctyhodnou hodnotu 200 mld. Kč.

Rok 2016, tedy poslední rok před počátkem fungování nové legislativní úpravy v podobě zákona o spotřebitelském úvěru (ZSÚ), byl až neočekávaně rekordním, co se týče snižování úrokových sazeb až na historické minimum. Toto minimum na přelomu listopadu a prosince 2016 představovalo výši 1,77% p. a. (měřeno hypoindexem – indexem zahrnujícím výši úrokových sazeb skutečně poskytnutých úvěrů - jako průměr rozhodujícího počtu bank na českém hypotečním trhu).

Graf č. 2: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003 – 2016 (% p. a.)

Zdroj : www.hypoindex.cz

Právě v důsledku obav z výrazného zhoršení úrokových podmínek hypotečních úvěrů nabízených bankami po přijetí nového zákona o spotřebitelském úvěru, a v důsledku historicky rekordně nízkých úrokových sazeb v roce 2016, se ohromné množství klientů pokusilo získat úvěr na financování pořízení či rekonstrukce vlastního bydlení nebo za účelem vhodného investování do pronajímatelné nemovitosti. Tito klienti většinou uspěli. Řada z nich si tzv. „přefinancováním hypotečního úvěru” v době ukončení periody fixace úrokové sazby u banky, která hypoteční úvěr původně poskytla, zajistila pro období dalšího splácení výhodnější úrokové podmínky u nové banky. Přes rostoucí četnost přefinancování hypotečních úvěrů a růst počtu tzv. „investičních hypoték”, stále však u hypotečního úvěrování převažuje účel - nákup nemovitosti na uspokojení bytových potřeb klienta.

Poměrně mladý hypoteční trh v České republice, má za sebou 20 let velmi úspěšného fungování s téměř plynulým nárůstem jeho velikosti a bez významných turbulencí i z hlediska jeho kvalitativního vývoje. Je ovlivňován řadou endogenních a exogenních faktorů, jejichž míra vlivu se mění se změnami finančního sektoru v čase. Nejvýznamnější vliv lze kauzálně prokázat u aspektů, kterými jsou:

  • Legislativní prostředí

  • Hladina úrokových sazeb v ČR

  • Výše průměrné úrokové sazby úvěrů, tzv. „hypoindex”

  • Nabídka realitního trhu

  • Růst ekonomiky a vývoj inflace

Také perspektivy dalšího rozvoje hypotečního trhu v ČR lze posuzovat celkem optimisticky. Můžeme reálně předpokládat, že zásadní legislativní změny, které přinesou výrazné posílení pozice úvěrových dlužníků - spotřebitelů na úkor pozice věřitelských hypotečních bank, nepředstavují pro subjekty na českém bankovním trhu výrazné riziko, a to právě díky:

  • vysoké stabilitě bankovního sektoru obecně (vysoké kapitálové přiměřenosti i dobrým výsledkům bank, působících v ČR, při zátěžových testech ČNB),

  • dosud vysoké rentabilitě bankovního sektoru (patřícího mezi nejziskovější v Evropě)

  • a zejména díky vysoké likviditě českého bankovního sektoru. Lze předpokládat, že právě výrazný přebytek primárních bankovních depozit nad úvěry poskytnutými nebankovním subjektům (k 31. 12. 2015 činil poměr úvěrů k depozitům 80,1%), umožní hypotečním bankám dobře překlenout ztížené podmínky pro krytí nových emisí hypotečních zástavních listů.

VÝRAZNÁ ZMĚNA LEGISLATIVNÍ ÚPRAVY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ

Zákon č. 257/2016 Sb.o spotřebitelském úvěru (dále jen ZSÚ), který byl schválen  5. srpna 2016, ale vstoupil v platnost 1. prosince 2016, přináší, po dlouhém období legislativní stability úpravy hypotečního bankovnictví (upravené zejména Zákonem o dluhopisech, od roku 2004 prakticky

Nahrávám...
Nahrávám...