dnes je 11.8.2022

Input:

Investiční výstavba - pozemkové vlastnictví a státní pozemkové vlastnictví

30.6.2009, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.8.9
Investiční výstavba – pozemkové vlastnictví a státní pozemkové vlastnictví

JUDr. Irena Novotná

POZEMKOVÉ VLASTNICTVÍ

Pojem pozemkového vlastnictví v ekonomickém a právním pohledu

V ekonomickém smyslu chápeme pozemkové vlastnictví jako: soubor společenských výrobních vztahů, jejíchž prostřednictvím lidé uspokojují materiální potřeby. V právním pohledu jde o projekci ekonomické reality do oblasti právních vztahů a tyto vztahy označujeme jako vlastnické právo.

Vlastnictví v objektivním a subjektivním smyslu

Také v právním slova smyslu rozlišujeme vlastnictví v objektivním smyslu. Jde o soubor právních norem zachycený v platném právu. Představuje existující systém těchto vztahů a jeho prostřednictvím i systém rozdělení věcí, které jsou objekty těchto vztahů jak ve společnosti, tak i mezi lidmi. V subjektivním smyslu pak představuje možnost jednotlivce či kolektivu nadané právní subjektivitou určitou věc držet, užívat, disponovat s ní podle své vůle, ve svém zájmu. Současně zahrnuje i možnost vlastníka od všech ostatních, aby se zdrželi zasahování do těchto práv, což znamená ochranu vlastnických práv zaručenou státní mocí.

Dále hovoříme o vlastnickém právu jako o právním vztahu. To je vztah mezi lidmi založený na vlastnickém právu v objektivním slova smyslu, jehož obsahem je právo v subjektivním slova smyslu.

Právní úprava vlastnického práva

Ústavní zakotvení vlastnického práva

Vlastnické právo je základním lidským právem a je zakotveno v normě nejvyšší právní síly (Listina základních práv a svobod). Toto ústavní zakotvení vlastnického práva je zakotveno v dalším zákoníku. Ochrana, k níž se stát zavázal, náleží stejnou měrou každému vlastníkovi.

Náš právní řád nerozlišuje mezi různými formami vlastnictví. Je to vyjádřeno jak v Listině základních práv a svobod, tak i v občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 124 občanského zákoníku doslovně takto: "Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a je jim poskytnuta stejná ochrana“. Vlastnictví označujeme za absolutní, to znamená, že oprávnění subjektu odpovídají povinnosti všech subjektů ostatních.

Omezení vlastnického práva

Jak již bylo řečeno, že vlastnické právo je právo absolutní. I přesto jsou zde některá omezení, která vyplývají z toho, že vlastníci mají rovné postavení a vlastnictví zavazuje. Takové omezené je obsaženo v Listině základních práv a svobod takto: "je zakázán takový výkon vlastnického práva, který by ohrožoval zdraví, život, životní prostředí. Meze určitého práva jsou tam, kde vznikají práva druhého subjektu“. V tomto smyslu citované ustanovení vychází z rovného postavení subjektů.

Princip reciprocity

Výkon vlastnického práva je omezen výkonem vlastnického práva ostatních. Při jakémkoli zásahu se vyžaduje princip reciprocity, tedy vzájemnosti. To představuje zásah jen do té míry, jakou by byl sám ochoten strpět v míře odpovídající poměrům. Vlastník nesmí zneužívat svých práv. V tom tkví podřízenost výkonu vlastnického práva zájmu veřejnému.

Je možné omezení vlastníků zejména z důvodů ochrany veřejných zájmů formou vyvlastnění a zákonných věcných břemen, nebo pokud vlastník sám k tomu přistoupí, a to ve formě smluvního věcného břemene nebo obligace.

Princip proporcionality

Princip proporcionality znamená najít správný poměr mezi veřejným zájmem a zájmem ochrany individuálních zájmů – vlastnictvím.

Vyvlastnění

Právní úprava

Vyvlastnění je upraveno zákonem č. 184/2006 Sb., s účinností od 1. 1. 2007. Vyvlastněním se podle tohoto zákona rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanového zvláštním zákonem.

Subjekty

Vyvlastňovaným je ten, kdo je vlastníkem vyvlastňovaného pozemku nebo stavby nebo kdo k nim má právo odpovídající věcnému břemenu, a vyvlastnitelem je ten, kdo se domáhá, aby na něj přešlo vlastnické právo k vyvlastňovanému pozemku nebo stavbě, aby v jeho prospěch bylo k nim zřízeno věcné břemeno nebo aby k nim bylo zrušeno nebo omezeno právo vyvlastňovaného odpovídající věcnému břemenu.

Přípustnost vyvlastnění

Vyvlastnění je přípustné, podle citovaného zákona, jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliže veřejný zájem na dosažení tohoto účelu převažuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Vyvlastnění není přípustné, podle zákona, je-li možno práva k pozemku nebo ke stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění dosáhnout dohodou nebo jiným způsobem. Sleduje-li se vyvlastněním provedení změny ve využití nebo v prostorovém uspořádání území, včetně umísťování staveb a jejich změn, lze je provést jen tehdy jestliže je v souladu s cíli a úkoly územního plánování, jinak vyvlastnění provést nelze. Vyvlastnění lze provést jen v rozsahu, který je nezbytný k dosažení účelu vyvlastnění. Vyvlastnění lze rozšířit i na další pozemky nebo stavby, i když to není nezbytné k dosažení daného účelu, jestliže není možné tyto pozemky nebo stavby, popř. právo odpovídající věcnému břemenu, užívat bez vyvlastňovaného pozemku nebo stavby nebo věcného břemene buď vůbec, nebo jen s nepřiměřenými obtížemi a jestliže o to vyvlastňovaný požádá.

Lhůta

Vyvlastňování je přípustné, jen jestliže vyvlastnitel učinil vše pro to, aby vyvlastňovanému byl po dobu nejméně 6 měsíců znám účel vyvlastnění a jestliže vyvlastňovaný včas nepřijal návrh vyvlastnitele na získání potřebných práv dohodou. Lhůta, kterou vyvlastnitel vyvlastňovanému stanoví pro přijetí návrhu na uzavření smlouvy, nesmí být kratší než 60 dnů. To však neplatí, jestliže vyvlastňovaný není znám nebo není znám jeho pobyt nebo jestliže se mu nepodařilo doručit návrh vyvlastnitele na známou adresu v cizině. Dohoda o získání potřebných práv musí obsahovat nárok vyvlastňovaného na vrácení převedených práv, jestliže nebude zahájeno uskutečňování jejich převodu v souladu s účelem vyvlastnění do 3 let od uzavření dohody. Jsou-li pozemek nebo stavby ve spoluvlastnictví vyvlastňovaného a vyvlastnitele, lze vyvlastnění provést, jen jestliže účelu vyvlastnění nelze dosáhnout zrušením tohoto spoluvlastnictví.

Zánik některých práv vyvlastněním

Vyvlastněním zanikají:

  • zástavní a podzástavní práva váznoucí na pozemku nebo stavbě,

  • zajišťovací převod práva týkající se pozemku nebo stavby,

  • nájem pozemku, stavby nebo jejich částí, nestanoví-li zákon jinak,

  • věcné břemeno váznoucí na pozemku nebo stavbě, není-li stanoveno zákonem jinak.

Právo nájmu bytu vyvlastněním nezaniká. Jeho pronajímatel však může nájem bytu vypovědět, jestliže dalšímu jeho užívání brání účel vyvlastnění. Tím není dotčeno právo nájemce na bytovou náhradu.

Vyvlastněním nezanikají:

  • nájem pozemku,

  • nájem nebytového prostoru ani věcné břemeno, u nichž veřejný zájem vyžaduje, aby i po vlastnění pozemek nebo stavbu nadále zatěžovaly.

Splatnost zajišťovacích pohledávek

Je důležité však zdůraznit, že zánikem zástavních či podzástavních práv nebo zajišťovacího převodu práv se dosud nesplatné zajištěné pohledávky stávají splatnými.

Problémy z praxe v otázce vyvlastnění ve veřejném zájmu

Řešení majetkoprávních otázek cestou vyvlastnění přichází v úvahu jako poslední možnost. Problém je ten, že neexistuje ucelená judikatura, která by stanovila meze v podmínkách vyvlastnění.

Problém stanovení veřejného zájmu

Zákon výslovně stanoví, že: "veřejný zájem na vyvlastnění musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení“. Při vážení veřejného zájmu nepostačí konstatování veřejného zájmu; ve svém rozhodnutí musí úřad dokázat převažující veřejný zájem v konkrétní věci. Veřejný zájem není nikde v zákonech definován, tak v situaci, kdy soukromý pozemek nebo stavba uspokojuje veřejnou potřebu, je nutné během řízení dokázat převažující, nikoli pouze tvrzený veřejný zájem na vyvlastnění. Námitky vyvlastňovaného, že k naplnění účelu může dojít změnou směru nebo účelu silnice, je nutné přezkoumat.

Legální účel vyvlastnění

Účel jako legitimní důvod vyvlastnění nelze zaměňovat s veřejným zájmem. Co je podle zákona důvodem k vyvlastnění, nemusí být v konkrétním případě ve veřejném zájmu. Veřejný zájem je zařazen v Listině základních práv a svobod, zatímco účel, pro který je možné vyvlastnit konkretizují zvláštní zákony. Realizace výstavby a jí předcházející majetkoprávní vypořádání jsou podmíněny naplněním účelu. Vyvlastňovaný nemusí o tomto účelu vědět, postačí, že vyvlastnitel udělal vše pro to, aby mu tento očel byl znám nejméně šest měsíců před samotným vyvlastněním. Dohoda předkládaná vyvlastnitelem musí obsahovat možnost odstoupení od smlouvy v případě, že nebude do tří let zahájen účel vyvlastnění. Prakticky je splnění této podmínky vázáno na vydání stavebního povolení; úřad může výjimečně lhůtu prodloužit na žádost vyvlastnitele.

Účel, pro který je možné vyvlastnit, se musí realizovat přímo na vyvlastňovaném pozemku. Je-li na vyvlastňovaném pozemku situována veřejně prospěšná stavba, nelze ji bez dalšího přesunout na "náhradní“ pozemek.

Zásada subsidiarity

Základní podmínkou vyvlastnění je zásada subsidiarity, kdy vyvlastnění, jako krajní zásah do vlastnického práva, je přípustné jen tehdy, jestliže vyvlastňovaný nepřijal včas návrh vyvlastnitele na získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě dohodou. Vyvlastnění tedy není přípustné, je-li možno práva k pozemku potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem.

Smlouva – dohoda

Zákon o vyvlastnění sice používá institut smlouvy, a to odkazem na znění § 4346 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.), ale povaha ujednání se ocitá mezi smluvní volností a veřejnoprávní regulací. Dohodu tvoří návrh, akceptace a smluvní konsensus jako subjektivní právní skutečnosti. Nelze proto tvrdit, že k nemožnosti dohody postačí objektivní uplynutí lhůty k přijetí návrhu, i když je stanovena ve prospěch vyvlastňovaného.

Smlouva, kterou dochází k úplatnému nabývání majetku státu, má podle zákona č. 219/2000 Sb., tyto obligatorní náležitosti:

  • forma: písemná s podpisy na jedné listině,

  • obsah: cena.

Lze ji sjednat pouze do výše rovnající se ocenění majetku podle zvláštního právního předpisu (tabulky prováděcích vyhlášek k zákonu o oceňování). Ve veřejném zájmu může Ministerstvo financí dát předchozí souhlas ke sjednání ceny vyšší. Pokud sjednaná cena překročí přípustnou výši, je dohoda o ceně neplatná v rozsahu rozdílu, o který sjednaná cena překročila přípustnou výši.

Cenovou nabídku, na kterou má vyvlastňovaný nárok, je možné uskutečnit tak, že:

  1. ministerstvo dá předchozí souhlas k nabývání majetku státu ve vyšší ceně,

  2. vyvlastnitel bez předchozího souhlasu odkoupí pozemky za cenu vyšší, přičemž v rozsahu překračujícím přípustnou výši je dohoda neplatná.

Podstatnou otázkou při dohadování o ceně je placení daní za smluvní převod nemovitosti. Daň z takto převedeného majetku a získaného příjmu platí prodávající, zatímco při vyvlastnění je od daně osvobozen. Na vyvlastňovaného se v tomto případě nevztahuje povinnost podat daňové přiznání. Z tohoto důvodu je pro vyvlastňovaného výhodnější počkat na rozhodnutí úřadu.

Rozsah vyvlastněné plochy

Úřad provádějící vyvlastnění pro účely stanovené zvláštním předpisem nemůže vyvlastnit libovolně velkou plochu, ale jen plochu v rozsahu, který odpovídá zjištěné potřebě. Nezbytný rozsah, jako podmínku řádného vyvlastnění, zavádí zákonodárce ve snaze korigovat přiměřenost zásahu do vlastnických práv. Legislativní zkratkou podle zákona o vyvlastnění se rozumí jak odnětí, tak omezení vlastnického práva.

Právo cesty, jako možnost užívání pozemku vyvlastnitelem, lze realizovat zatížením nemovitosti věcným břemenem.

Žádost o vyvlastnění

Vyvlastňovanému se přiznává právo na to, aby mu na základě jeho žádosti byla vyvlastněna i zbylá část pozemku nebo stavby, pokud by ji nemohl nadále účelně využívat. Není-li možné pozemek užívat bez vyvlastňovaného pozemku vůbec nebo jen s nepřiměřenými obtížemi, lze na ně rozšířit vyvlastnění, jestliže o to vyvlastňovaný požádá, i když není nezbytné k dosažení daného účelu. Žádost může být podána kdykoliv v průběhu celého řízení, není-li dispozice vyjádřena již v dohodě stran.

Nezbytný rozsah vyvlastnění je podmínkou vyvlastnění a je přípustná výjimka, která je v dispozici vyvlastňovaného. Pro naplnění podmínek výjimky je nutné definovat, v čem spočívá stávající způsob užívání pozemku (obsah a rozsah užívání) a definovat, jak se změní užívání pozemku uskutečněním stavby (zda a jak bude moci užívat zbývající pozemek jen s nepřiměřenými obtížemi). V případě, kdy je komunikace spojena se zemským povrchem, je namístě zahrnout do rozsahu vyvlastnění všechny pozemky, které jsou stavbou bezprostředně dotčeny.

Vyvlastňovaný ve svém nároku musí tvrdit a dokázat omezení užívání pozemku například tím, že uskutečněním stavby dojde k obtěžování vlastníka při výkonu práv nad míru přiměřenou poměrům. Jako důkazy lze předložit překročení hygienických limitů imisí, vibrací, hluku, stínění, posudek lékaře, znalce a dále, že stavební části zdevastují celkový estetický ráz objektu.

Náhrada při vyvlastnění

Zákon proto zavádí cenu obvyklou, tj. takovou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. V minulosti se v této souvislosti používalo označení obecná cena.

Citovaným ustanovením není založen nárok vyvlastňovaného na to, aby byla náhrada stanovena v takové výši, že by za ni vyvlastňovaný pořídil nemovitost stejné výměry a kvality; koeficienty pro výpočet obvyklé ceny stanoví průměrnou hodnotu nemovitostí v regionu, přičemž reálná tržní cena může být vlivem subjektivních podmínek vyšší.

Objekt vztahu pozemkového vlastnictví

Objektem vlastnického práva je věc. Je-li touto věcí určitá parcela, hovoří se o pozemkovém vlastnictví. Pozemkové vlastnictví není nový druh vlastnictví ale případ, kdy skutečným objektem vztahu pozemkového vlastnictví je konkrétní část půdy – pozemek, resp. parcela. Ta je vždy nezastupitelnou a individuálně určenou věcí.

Půda (pozemek) je snadno reálně dělitelný vertikálními rovinami, dále je dělitelný i horizontálně. Objektem pozemkového vlastnictví tedy může být nejen zemský povrch, ale i vrstvy nebo prostor nacházející se nad nebo pod pozemkem.

Výhradní ložiska

Zákon č. 44/1988 Sb., horní zákon, označuje prostor pod pozemkem jako výhradní ložiska. Tato ložiska jsou dle § 5 tohoto zákona výhradním vlastnictvím státu, a to bez zřetele k tomu, pod jakým pozemkem se nachází. Ložiska nevyhrazených nerostů jsou součástí pozemku a sdílí jejich vlastnický režim.

Stavby

Dále je pozemek součástí pojmu nemovitost v § 119 OZ. Stavby nejsou součástí pozemků a tedy mohou tedy být odlišní vlastníci.

Meliorační zařízení

Právní úprava – zákon č. 254/2001 Sb., vodní zákon

Meliorační zařízení bývají z hlediska stavebních předpisů považovány za stavbu. Stavby jsou podle našeho práva samostatné věci oddělené od pozemku. U hlavních melioračních zařízení platí, že stavba je samostatná věc, a to podle ustanovení § 14 odst. 4 zákona č. 229/1991 Sb., o půdě, zatímco u ostatních melioračních zařízení je součástí pozemku.

Vodní zdroje a vodní toky

S účinností nového zákona č. 254/2001 Sb., o vodách, vodní zdroje přestaly být objektem vlastnictví. Podle ustanovení § 3 zákona č. 254/2001 Sb., práva k vodám a právní povaha vod, platí, že: "povrchové a podzemní vody nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují; práva k těmto vodám upravuje tento zákon“. Proto i koryta vodních toků přestala být součástí vodních toků a přestala sdílet jejich majetkoprávní režim. Vodohospodářská díla nejsou taktéž součástmi vodních toků. Povrchové i podzemní vody jsou věcmi bez vlastníka. Okolí vodních toků – zákon hovoří o vlastnictví vodního toku. Pozemek koryta se stává vlastnictvím vlastníka vodního toku.

Porosty

Právní úprava – zákon č. 229/1991 Sb., o půdě

Porosty jsou podle § 120 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, součást pozemku vždy, pokud zvláštní zákon neříká něco jiného, a to je ustanovení § 24 zákona č. 229/1991 Sb., o půdě, v platném znění.

Pokud je dán pozemek do užívání, tak u porostů, které nejsou trvalé, přecházejí do užívání. U trvalých porostů toto dohodnout nelze, a to podle ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb., o půdě.

Obsah vztahu pozemkového vlastnictví

Obsah vlastnického práva je obvykle spatřován v klasické triádě oprávnění vlastníka (držet, užívat a požívat plody a užitky a nakládat s věcí), a to podle ustanovení § 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. Ovšem oprávnění se projevují poněkud specificky.

Právo držet

Právo držet pozemek obvykle neumožňuje bezvýhradné ovládání mocí vlastníka tak, aby byly vyloučeny z kontaktu i jiné subjekty, naopak v mnoha případech bude pozemek souběžně sloužit více účelům a zájmům realizovaným vedle vlastníka pozemku i dalšími subjekty. Na druhé straně i ostatní subjekty se mohou stěží zmocnit pozemku tak, aby jej zcela odňaly z vlastníkova držení. Svou mocí nelze pozemek ovládat jako movitou věc. Když mu odmítne uživatel (nájemce) vrátit pozemek, tak ho musí žalovat žalobou na vydání ve vlastnických hranicích tak, jak to původně převzal. Nejvyšší soud judikoval, že ani v těchto případech nelze žalovat na vydání, ani na vyklizení. Zbývá jediné řešení – povinný subjekt je povinen vytyčit vlastnické hranice.

Užívat a požívat

Právo věc užívat a požívat její plody a užitky umožňuje vlastníkovi přisvojovat si užitné hodnoty věci a má podobu výrobního nebo osobního spotřebování užívané věci. U pozemkového vlastnictví to neplatí a to z toho důvodu, že na rozdíl od jiných věcí se pozemek nespotřebovává. Pozemek může své vlastnosti i zlepšovat. To zahrnuje i oprávnění přisvojovat si porosty na půdě vzešlé a i prostor nad a pod povrchem. Půda je polyfunkční. Funkcí pozemkového práva je zajistit racionální a koordinované využití pozemku tak, aby mohl sloužit souběžně k více účelům. Pokud je předmětem vlastnictví pozemek, je celá široká škála omezení, kde stát zasahuje a podřizuje výkon vlastnického práva veřejným zájmům. Zákon zohledňuje i individuální zájem, např. v ustanovení § 127 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Zákon tak z důvodu ochrany veřejného zájmu formou zákonných břemen nebo prostřednictvím rozhodnutí k tomu příslušných orgánů omezuje vlastnická oprávnění (např. stavební uzávěra). Vlastník je povinen strpět právo přechodu přes pozemek. Patří sem i pozemková renta ve všech podobách.

Disponovat s pozemkem

Dispoziční oprávnění vlastníka jsou založena na dobrovolné a svobodné vůli směřující k tomu, aby se vlastníkem stal místo něj někdo jiný. I zde vyplývají některá omezení, jako předkupní právo pro orgány ochrany přírody k nezastavěným pozemkům na území některých chráněných území a dále omezení převádět některé pozemky ve státním vlastnictví a zákaz nabývání půdy devizovými cizinci. Omezení dispozic se týkají především veřejnoprávních subjektů jako vlastníků.

Subjekt vztahu pozemkového vlastnictví

Vlastnit půdu může každý – fyzické i právnické osoby, stát. Je to stát, který je omezen ve vlastnictví, zejména převod na jiné subjekty, ale někdy je vlastníkem výlučně stát ("výlučné vlastnictví státu“) – stát jediný může být vlastníkem pozemků v některých chráněných územích.

Spoluvlastnictví a SJM pozemků

Spoluvlastnictví je podílové vlastnictví a to znamená, že subjekty realizují svá oprávnění vždy k celému pozemku a podíl zde vystupuje jako míra očasti na právech a povinnostech spoluvlastníků vůči třetím osobám ohledně společné věci. Společné jmění manželů znamená, že každý ze spoluvlastníků je vlastníkem určité věci v celém rozsahu a při výkonu svých práv je omezen stejnými právy druhého manžela.

STÁTNÍ POZEMKOVÉ VLASTNICTVÍ

Právní úprava

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích

Je to významný předpis, který upravuje především vlastnictví státu k majetku, který má a hospodaření s ním. Pokud stát vystupuje jako účastník právních vztahů, je právnickou osobou.

Jménem státu činí úkony vedoucí organizačních složek. Přiznává jim určitou subjektivitu ve vztahu k nakládání s majetkem, jehož vlastníky nejsou, ale nakládají s ním (zastupují stát). Zákon upravuje nabývání majetku státem a vymezuje právní tituly, jimiž může stát majetek nabývat.

Nabývací titul: Smlouva

Smlouva

Smlouva musí být písemná a podpisy musí být na jedné listině. Písemná forma smlouvy je povinná, ale pokud forma není dodržena, je možno se dovolávat okolností, za nichž nebylo možno písemnou formu dodržet.

Bezúplatné smlouvy

Darovací smlouva

Zákon v tomto případě vymezuje darovací smlouvu, popř. jinou bezúplatnou smlouvu. Pokud neobsahuje určení příslušné organizační složky, uzavírá ji za stát ta organizační složka, jejíž příslušnost vymezuje zákon v ustanovení § 11 zákona. Pokud je předmětem darovací smlouvy nemovitost, vždy ji schvaluje Ministerstvo financí ČR.

Smlouva o budoucí smlouvě

Smlouvu o budoucí smlouvě, jejíž předmětem je majetek státu, nelze uzavřít, jestliže se k uzavření budoucí smlouvy vyžaduje souhlas a není jisté, zda bude souhlas udělen.

Nahrávám...
Nahrávám...