Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Měření, výpočet a opotřebení staveb podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění novely č. 345/2015 Sb.

8.1.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.1.12.3 Měření, výpočet a opotřebení staveb podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění novely č. 345/2015 Sb.

Ing. Bohumír Číhal

Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí

Měření a výpočet výměr staveb pro účely oceňování podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. se provádějí v metrech, v metrech čtverečních nebo v metrech krychlových, vždy se zaokrouhlením na dvě desetinná místa. Postupy a definice pojmů při jejich zjišťování stanovuje příloha č. 1 oceňovací vyhlášky.

Délky

Délky se uvádějí v metrech, kontrolní měření se nesmí odlišovat o více než 1 % naměřené délky. Délky pro zjištění zastavěné plochy staveb se měří v ortogonálním průmětu do vodorovné roviny.

Měření staveb oceňovaných za jednotku délky se provádí u

  • podzemních potrubí, kabelových tras, přípojek a podezdívek plotů po povrchu terénu;

  • nadzemních silnoproudých a slaboproudých vedení jako součet nejkratších vzdušných vzdáleností mezi podporami;

  • nadzemních vedení ostatních ve skutečných délkách.

Pro zjištění plošných výměr zpevněných ploch a komunikací se měří skutečné rozměry.

Zastavěná plocha stavby

Zastavěnou plochou

  • stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny (izolační přizdívky se nezapočítávají);

  • nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaží do vodorovné roviny;

  • podzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaží do vodorovné roviny (izolační přizdívky se nezapočítávají).

Měření podlaží

Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m, oddělená dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží. U nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení. U staveb a nejvyšších podlaží (např. podkroví, která nemají strop), vnějším lícem hřebene střechy.

Podlažím je i podkroví nebo podzemí, jímž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému využití.

Za podzemní podlaží se považuje každé podlaží, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby (měří se ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaží).

Je-li podlaha části podlaží výše nejméně o jednu a nejvýše o dvě třetiny výšky podlaží, je možno je označit jako mezipatro (MeP), s pořadovým číslem odvozeným ve smyslu číslování podlaží (mezi 1. NP a 2. NP je 1. MeP). Obdobně je tomu u podlaží podzemních.

Výška podlaží

Výškou podlaží se rozumí vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah nižšího a vyššího podlaží. U jednopodlažních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaží u staveb s plochou střechou se výškou podlaží rozumí světlá výška podlaží zvětšená o 0,20 m. V případě různých výšek v posuzovaném podlaží se uvažuje výška té části podlaží, která má největší zastavěnou plochu. Výškou podlaží, které je podkrovím a nemá strop, je vzdálenost mezi lícem nášlapné vrstvy podlahy podkroví a horním lícem hřebene u sedlových střech a nejvyšším vnějším lícem zešikmení či zaoblení části zastřešení netvořící přesah u střech ostatních. Průměrnou výškou podlaží se rozumí vážený průměr všech výšek podlaží oceňované stavby nebo její části (podle velikosti zastavěné plochy příslušného podlaží).

Světlou výškou podlaží se rozumí svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaží. U trámových stropů s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropů klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení.

Zastavěná plocha podlaží

Zastavěnou plochou podlaží se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí včetně omítky. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaží vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

Do zastavěné plochy podlaží se započte i plocha, v níž není strop nižšího podlaží (například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaží). Započítává se plocha prostor podloubí, průjezdů apod., které jsou součástí nosných konstrukcí staveb. Pokud nejsou součástí nosných konstrukcí staveb, oceňují se samostatně.

Podlahová plocha

Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu.

Do úhrnu podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha:

  • arkýřů a lodžií;

  • výklenků (alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo s podlahovou plochou větší než 0,36 m2 a min. 2 m vysoké);

  • místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, komor umístěných mimo byt a sklepů, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8;

  • půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích.

Do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem:

  • teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17;

  • nezasklených lodžií koeficientem 0,20;

  • sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10.

V případě místností, které tvoří příslušenství bytu a jsou společné pro více bytů nebo nebytových prostor, se do podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor započte plocha, která odpovídá podílu plochy těchto společných místnosti ku počtu bytů nebo nebytových prostor.

Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.

Obestavěný prostor stavby

Obestavěný prostor stavby (OP) je součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje.

Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen

  • po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 m se uvažují celým rozměrem;

  • dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m;

  • nahoře spodním lícem podlahy 1. NP.

Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen

  • po stranách vnějšími plochami staveb;

  • dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaží výše než přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, že je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vždy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliže podlahová konstrukce neexistuje a již se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaží;

  • nahoře v části, nad níž je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby.

Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převažují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa.

Neodečítají se

  • otvory a výklenky v obvodových zdech;

  • lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně;

  • nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy.

Neuvažují se

  • balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi;

  • římsy, pilastry, půlsloupy;

  • vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi.

Připočítají se

balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m (objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m).

OP dalších stavebních objektů

Žumpy, septiky, podzemní nádrže a bazény, podzemní kanály pro vedení (kolektory) a podobně. Jejich obestavěný prostor je ohraničen

  • po stranách vnějším lícem obvodových konstrukcí včetně izolací a přizdívek; nejsou-li měřitelné, uvažuje se tloušťka stěn 0,30 m;

  • dole spodním lícem konstrukce dna včetně izolací a ochranných vrstev; není-li měřitelné, uvažuje se tloušťka dna 0,35 m;

  • nahoře vrchním lícem stropní konstrukce; není-li měřitelné, uvažuje se tloušťka stropní konstrukce 0,30 m. U objektů zčásti nadzemních je ohraničen horním lícem konstrukce vrchní části, u nezakrytých bazénů rovinou horního okraje obvodových stěn.

Ploty se měří v metrech pohledové plochy ohraničené vnějším obrysem. Podezdívky se měří v metrech z nižší úrovně terénu.

U ohradní a opěrné zdi je obestavěný prostor dán skutečným objemem nadzemní části měřené z nižší úrovně terénu.

OPOTŘEBENÍ STAVEB

Opotřebení staveb se významným způsobem podílí na výši stanovení ceny. Jeho určením se proto podrobně věnuje příloha č. 21 oceňovací vyhlášky.

Podle ustanovení § 11 vyhlášky se cena stavby nákladovým způsobem zjistí podle vzorce

CSN = ZCU × Pmj × (1 – o / 100)

kde je

CSN cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem,

ZCU základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku,

Pmj počet měrných jednotek stavby,

o opotřebení stavby v %.

Obecné zásady

Opotřebení stavby se určí způsobem uvedeným v příloze č. 21 vyhlášky. K ceně stavby po opotřebení se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, určená podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o jeho opotřebení.

U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby se cena sníží o opotřebení přiměřeně. Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti a životnost uvedená v příloze č. 21 se sníží o 20 až 40 %. Tak lze postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost doložena.

Při výpočtu opotřebení stavby, která je kulturní památkou, se přihlédne ke konstrukcím a vybavení, které jsou uměleckým nebo uměleckořemeslným dílem, popřípadě jsou tato díla jejich součástí. U těchto děl se opotřebení neuvažuje. Je-li dílo poškozeno, je nutné oprávněnost uplatněného snížení ceny doložit.

V případě výskytu radonu ve stavbě se

 
 Napište nám
 Beru na vědomí, že tento formulář neslouží pro zadávání odborných dotazů, ale pro zasílání Vašich podnětů a postřehů k fungování portálu. Pro zadávání odborných dotazů prosím používejte tento formulář. Děkujeme za pochopení.
 Děkujeme, na Váš podnět budeme reagovat do 24 hodin v rámci pracovního týdne.
Input: