dnes je 30.9.2022

Input:

Náhrady za změnu v území

9.8.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.2.15
Náhrady za změnu v území

Mgr. Martina Pavelková

Náhrady za změny v území jsou upraveny v  § 102 zákona č. 183/2006 Sb. Tato ustanovení (která byla naposledy významně upravena novelou č. 350/2012 Sb.) vycházejí ze skutečnosti, že v procesu územního plánování dochází k zásahům do vlastnických práv a k ovlivnění hodnoty dotčených pozemků, nejčastěji v podobě změny zastavitelných ploch na plochy nezastavitelné, a snaží se na to adekvátně reagovat.

Situací, kdy může vlastníkovi pozemku vzniknout právo na náhradu za změnu v území v režimu § 102, může být několik. Prvním případem, kdy zákon přiznává vlastníkům dotčených nemovitostí náhradu za majetkovou újmu je situace, kdy je vydáno územní opatření o stavební uzávěře (§ 97 a násl. stavebního zákona). Ačkoli stavební zákon neupravuje přímo způsob, jakým by měla být výše náhrady stanovena, předpokladem je, že k tomu dojde na základě znaleckého posudku, přičemž její výše by měla odpovídat rozdílu mezi obvyklou cenou pozemku před a po stavební uzávěře v dané oblasti. Zohledněn musí být také fakt, že ve většině případů představuje stavební uzávěra dočasné omezení a nemění funkční využití pozemků, neboť je vydávána do doby pořízení nové územně plánovací dokumentace. Trvalý charakter může mít stavební uzávěra, která je vydána podle jiného rozhodnutí nebo opatření, např. při vymezení bezpečnostního pásma při likvidaci důlních děl nebo v rámci protipovodňové ochrany.

Náhrada náleží také vlastníkovi pozemku, jehož určení k zastavění bylo zrušeno územním plánem nebo jeho změnou, event. změnou nebo zrušením regulačního plánu. Podmínkou je, že pro předmětný pozemek, jehož zastavitelnost byla zrušena, bylo ještě předtím vydáno územní rozhodnutí nebo jiný obdobný akt, do pěti let od účinnosti dokumentace, která zastavění předmětných pozemků umožňovala. Tím však vzniká situace, kdy reálná škoda vznikne pouze v ojedinělých případech, neboť změnou územně plánovací dokumentace územní rozhodnutí platnosti nepozbývá. Předmětem náhrady za majetkovou újmu způsobenou přijetím nebo změnou územního plánu jsou náklady na přípravu výstavby v obvyklé výši (koupě pozemku, projektová dokumentace, zaplacené správní poplatky, rozdíl v hodnotě pozemku sloužícího k zajištění závazku apod.). I v těchto případech bude určujícím znalecký posudek. Náhrada náleží vlastníkovi pozemku pouze v situaci, kdy koupil pozemek určený k zastavění a změnou územního plánu bylo jeho určení k zastavění zrušeno. To znamená, že náhrada nepřísluší vlastníkovi pozemku v případech, kdy koupil nezastavitelný pozemek, ten se stal poté zastavitelným a teprve následně byla tato zastavitelnost zrušena.

Jak uvedly ve své judikatuře několikrát správní soudy, úprava náhrady "prokazatelných nákladů" vyjádřená § 102 stavebního zákona nezahrnuje kompenzaci za samotné snížení ceny pozemku v důsledku změny jeho funkčního využití (tzn. slouží pouze k pokrytí některých vynaložených nákladů). Soudy však připustily, že pokud má zásah do vlastnického práva v podobě omezení vyplývajícího z územního plánu takovou intenzitu, že omezení přesahuje míru spravedlnosti, je nutné uvažovat o přiznání náhrady na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona, a to včetně ustanovení o subjektech povinných k výplatě náhrad, o lhůtách a procedurách k jejich poskytnutí a o soudní ochraně (rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu

Nahrávám...
Nahrávám...