dnes je 3.10.2022

Input:

Některá úskalí při výměně nedružstevního bytu za družstevní byt

30.5.2007, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Úskalí této vzájemné výměny (nedružstevního bytu za družstevní byt) vycházejí z odlišných právních režimů dohody o výměně bytu na straně jedné a dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na straně druhé, především však z odlišných právních důsledků každé z dohod, pokud jde o vznik práva nájmu k vyměněnému bytu.

    

Úskalí této vzájemné výměny (nedružstevního bytu za družstevní byt) vycházejí z odlišných právních režimů dohody o výměně bytu na straně jedné a dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na straně druhé, především však z odlišných právních důsledků každé z dohod, pokud jde o vznik práva nájmu k vyměněnému bytu.

 

Především jde o tyto rozdílné právní důsledky každé z dohod:

 

  • a) právním důsledkem při splnění dohody o výměně bytu podle § 715 - 716 ObčZ (viz výklad v části 5/2.7, str. 5 této publikace) ve smyslu rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31.5.2001, sp.zn. 20 Cdo 1230/99 je, že ke dni splnění dohody o výměně bytů vstupují účastníci dohody (nájemci) v bytech získaných výměnou do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Ke stejnému okamžiku zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájmu k výměnou získanému nedružstevnímu bytu není tedy uzavření nové nájemní smlouvy;

 

  • b) naproti tomu dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nemá ve vztahu k nájemní smlouvě na družstevní byt a ke vzniku nájmu podobné účinky, jaké jsou uvedeny u výměny bytu shora pod písm. a). Platí (podle příslušných ustanovení obchodního zákoníku), že dnem účinnosti dohody (tj. buď dnem předložení dohody družstvu či pozdějším dnem uvedeným v dohodě, anebo dnem kdy bylo bytovému družstvu doručeno písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství ve smyslu § 230 ObchZ) zaniká členství převodce a vzniká členství nabyvatele. Tím, že převodci zaniklo členství v bytovém družstvu (ve smyslu § 227 odst.2 písm.c/ ve spojení s § 231 odst.1 ObchZ), zanikl mu ke stejnému datu také nájem družstevního bytu (podle § 714 ObčZ).

Zánik členství převodce v bytovém družstvu ke dni účinnosti dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu (podle obchodního zákoníku) a s tím spojený zánik nájmu družstevního bytu (podle občanského zákoníku) však nezpůsobí „automaticky" ze zákona vznik práva nájmu k družstevnímu bytu (jehož byl převodce nájemcem) pro nabyvatele členství (členských práv a povinností), a až vůbec nezpůsobí vstup nabyvatele členství do nájemního vztahu, založeného nájemní smlouvou mezi původním členem (převodcem) a bytovým družstvem.

                                                                                                                                

Judikáty

Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29.4.2002 sp.zn. 29 Odo 440/2001 dochází na základě dohody o převodu členských práv a povinností k převodu jen těch práv a povinností, které jsou spojeny s členstvím v bytovém družstvu (např. kromě jiných práv a povinností také např. právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu). Na základě této dohody však nedochází ke vstupu nového člena do práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy uzavřené předchozím členem družstva.... .

 

Ještě výrazněji jsou tyto závěry obsaženy v dalším judikátu, jmenovitě v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.8.2005, sp. Zn. 29 0do 330/2005. Poukazuje se zde např. na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19.11.2003 sp.zn. 26 Cdo 501/2003, v němž je formulován a

Nahrávám...
Nahrávám...