12 Ocenění nehmotných aktiv ve vztahu k nemovitému majetku

Pod pojmem nehmotná aktiva si v ekonomice obecně můžeme představit takové pojmy, jako jsou průmyslové vzory a patenty, know how, software, obchodní známka, goodwill, badwill, franšíza, apod. Je zřejmé, že ne všechna nemovitá aktiva mohou mít nějaký vztah k nemovitému majetku, ale některá jistě ano.

Příklad 1

Představme si dva technicky shodné nebo porovnatelné provozní objekty se stejným využitím jako hotel s restaurací, které oba stojí v komerčně porovnatelné poloze. Přitom v jednom z nich je již přes sto let proslavená restaurace „U Fleků” nebo „U Pinkasů”, ve druhém nikdy restaurace nebyla a byla nově zřízena až při rekonstrukci těsně před prodejem.

Je velmi pravděpodobné, že objekt s proslavenou restaurací se prodá nebo pronajme, za výrazně vyšší cenu než druhý objekt s jinak shodnými cenotvornými faktory. Příčinou je goodwill proslavené restaurace, tedy nehmotné aktivum.

Příklad 2

Na prodej jsou dvě technicky shodné novostavby vil vysokého standardu s reprodukční cenou nad 25 milionů. První z nich je postavena v Praze 6 v lokalitě Hanspaulka nebo Ořechovka, druhá z nich v Praze 3 v lokalitě Na Balkáně nebo Na Krejcárku. Druhý z objektů se prodá asi za nižší cenu, neboť potenciální kupci se budou obávat (i když dnes možná neoprávněně) badwillu nechvalně známé nouzové kolonie nejchudších Pražanů mezi Žižkovem a Libní.

Metodika ocenění nehmotných aktiv, které mají nějakou kontribuci k celkové tržní hodnotě je následující:

Nákladová metoda – je založena na účetním ohodnocení nákladů nebo na výpočtu reprodukčních nákladů, které byly vynaloženy na pořízení daného nehmotného aktiva. Tato metoda vypadá na první pohled jako nejjednodušší, ale ve skutečnosti je to ta nejméně vhodná. V praxi zjistíme, že náklady nutné na vytvoření goodwillu jako je reklama, marketing, public relations, apod. za časové období přes sto let nejen že nejsme schopni objektivně zjistit, ale nejsme schopni je ani modelovat.

Porovnávací metoda – jako ve všech ostatních případech lze porovnávací metodu použít pouze tehdy, pokud existuje sektor trhu s příslušnou komoditou a dostatečná databáze porovnatelných realizovaných tržních cen.

S řadou typů nehmotného majetku se obchoduje zcela běžně – například se software. S některými se neobchoduje…