23 Oceňování autonomně nevyužitelných pozemků

Účelem této kapitoly je poskytnout znalcům relevantní metodiku cenové argumentace pro indikaci ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavebního pozemku, který je zastavěn stavbou cizího vlastníka nebo je stavba cizího vlastníka tzv. významným omezením jeho využitelnosti, která znemožňuje autonomní využití oceňovaného pozemku.

Tento typ ocenění se značně rozšířil zejména v souvislosti s privatizací bytových typových domů (domů stavěných ze železobetonových plošných panelů), kde je předmětem privatizace jednak pozemek přímo zastavěný stavbou, jednak pozemek obklopující stavbu a obvykle využívaný jako veřejná zeleň mezi stavbou a veřejnou komunikací. Jedná se o pozemky nepravidelného tvaru, které plně obklopují bytový dům, celkově mají značnou rozlohu, ale jsou naprosto komerčně nevyužitelné. V územním plánu jsou přitom tyto pozemky vedeny jako součásti čistě obytné nebo podobné, zóny, v Praze a dalších statutárních městech jsou i oceněny v platných cenových mapách stejnou částkou jako standardní, autonomně využitelné, pozemky se zcela jinou objektivní hodnotou.

Pozemek

Pozemek je přirozená část zemského povrchu, která je od ostatních částí oddělená hranicí.

Autonomně využitelný pozemek

Autonomně využitelný pozemek je takový pozemek, který lze komerčně využít autonomně (samostatně, nezávisle na ostatních) např. k zástavbě stavbami, zástavbě právem stavby, k pronájmu, apod.

Autonomně nevyužitelný pozemek

Autonomně nevyužitelný pozemek je takový pozemek, který nelze využít autonomně, zejména z následujících důvodu:

1. Pozemek je zastavěn stavbou cizího vlastníka

2. Pozemek má příliš malou rozlohu v řádu jednotlivých metrů

3. Pozemek na nevhodný, např. extrémně protáhlý nebo silně nepravidelný tvar

4. Pozemek není přístupný z veřejné komunikace, např. vnitroblok

5. Pozemek je součástí většího celku, např. část lesního nebo zemědělského pozemku

6. Pozemek je využit jako veřejná cesta, veřejná zeleň, apod.

7. Pozemek není autonomně využitelný např. z důvodu extrémní svažitosti nebo jiné

technicko- envitomentální okolnosti (např. poddolování, podmáčení, apod.)

Jednotlivé důvody mohu existovat i ve vzájemné kombinaci.

Nejlepší a nejvyšší využití (Highest and Best Use- ve známé zkratce HABU) můžeme definovat jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý výnos a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Právě v analýze nejlepšího a nejvyššího využití se obvykle nejlépe projeví skutečná erudice a kvalifikace znalce).

Při analýze nejlepšího a nejvyššího využití hodnotíme následující kritéria:

1. Dodržení právních předpisů – zda je majetek řádně zanesen v Katastru nemovitostí, zda je řádně kolaudován a využíván v souladu s kolaudací, zda splňuje všechny v úvahu připadající zákony, nařízení a technické a ostatní normy a předpisy.
2. Technická proveditelnost – zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo dožilý, zda je řádně prováděna údržba, apod.
3. Investiční proveditelnost – zda není využitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční využitelnost.
4. Maximální ziskovost – zda je majetek využíván k pronájmu za skutečně tržní nájemné nebo pro vlastní potřebu vlastníka tak, že nahradí náklady vlastníka za pronájem porovnatelně využitelného objektu.

Při ocenění autonomně nevyužitelného pozemku je analýza nejlepšího a nejvyššího využití základem správného ocenění. Z logiky věci je nemožné, aby autonomně nevyužitelný pozemek mohl být využit v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Příklad typické analýzy nejlepšího a nejvyššího využití autonomně nevyužitelného pozemku:

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností lze konstatovat, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který ihned umožňuje jeho využívání v rámci platného územního plánu. Pozemek není zastavěn stavbami jiných vlastníků ani zabřemeněn nevhodnými a dlouhodobými nájemními smlouvami. Významným omezením hodnoty pozemku je skutečnost, že se jedná o autonomně nevyužitelný pozemek, který vzhledem ke svému tvaru a orientaci prakticky nemůže být zastavěn. Podmínka okamžité využitelnosti majetku proto není splněna.

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že pozemek nelze pronajmout za místně obvyklé nájemné, není splněna ani tato podmínka.

Na základě výše uváděných skutečností lze konstatovat, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím z toho důvodu, že pozemek není autonomně využitelný.

Specifické ocenění autonomně nevyužitelného pozemku obecně vykazuje určité odlišnosti oproti standardnímu typu ocenění pozemku porovnávací metodou zejména v těchto korekčních faktorech:

Druh transakce

Na trhu obecně existuje řada možných typů transakcí, jimiž dochází ke změně vlastnických práv. Z hlediska aplikace porovnávací metody je optimálním druhem transakce prodej za obvyklých tržních podmínek. V podmínkách českého trhu lze statisticky doložit, že prakticky nelze dohledat cenové údaje o prodejích autonomně nevyužitelných pozemků. Pro porovnání lze proto použít jen údaje o prodejích nebo o nabídkách na prodej jiných typů pozemků.

Pro autonomně využitelné stavební pozemky v Praze lze aktuálně obecně použít koeficient

3% jako poměr mezi nabídkovou a skutečně realizovanou cenou. U autonomně nevyužitelných pozemků lze doporučit koeficient 25%, který zohledňuje odlišný poměr nabídky a poptávky.

Jiná právní omezení a závazky

Korekční činitel „Jiná právní omezení a závazky” zohledňuje ty cenotvorné faktory, které nejsou zohledněny v jiných právních činitelích. U pozemků, které např. tvoří pás mezi veřejnou komunikací a bytovým domem je takovým cenotvorným faktorem skutečnost, že pozemek je veřejně přístupný a i když je evidován jako stavební pozemek, jedná se ve skutečnosti o veřejnou zeleň (tento typ pozemku obvykle není ani oplocen). Sníženou komerční uplatnitelnost pozemku lze průměrně indikovat koeficientem 25%.

Jiná technická korekce – autonomní využitelnost

Nejvýraznějším cenotvorným faktorem, který ovlivňuje uplatnění na trhu je u oceňovaného typu pozemku jeho autonomní využitelnost. Na základě párového porovnání porovnatelných autonomně využitelných a autonomně nevyužitelných pozemků je prokazatelné snížení ceny vlivem autonomní nevyužitelnosti o desítky procent hodnoty.

V případě velmi agregovaných korekčních faktorů lze indikovat agregovanou korekci až ve výši 60%.

Lze předpokládat, že výnosovou metodu bude možné aplikovat pouze u jediné části

autonomně nevyužitelných pozemků, a to u pozemků zastavěných stavbami cizích vlastníků, popř. na základě práva stavby. Podobným případem může být i pozemek ovlivněný nějakým typem věcného břemene.

V tomto případě bude vedle základní porovnávací metody použito pro stanovení ceny obvyklé jako jistého korektoru i výnosové metody. Tato metoda je založena na kapitalizaci potenciálního čistého výnosu před zdaněním.

Postup při zpracování ocenění touto metodou můžeme rozložit do několika kroků:

• - prvním krokem je stanovení maximálního, trvale dosažitelného, nájemného. Můžeme jednak vycházet ze skutečně uzavřených nájemních smluv, pokud odpovídají skutečně tržním podmínkám, jednak můžeme aplikovat tržní nájemné v místě obvyklé v objektech porovnatelného typu, umístění a standardu. Zásadně vycházíme z tzv. studeného nájemného, kdy jsou konkrétní služby a spotřeba energií přeúčtovávány nájemcům mimo stanovený rámec nájemného.
• - dalším krokem je analýza provozních nákladů – údržba, pojištění, daň z nemovitosti,

ostatní provozní náklady, popř. náklady na pronájem cizích pozemků. Pokud nebude možné provozní náklady zjistit, lze ve výjimečných případech použít procentní sazbu obvyklou pro porovnatelné majetky.

• - dále je třeba analyzovat potenciální výpadek nájemného při neobsazenosti a odečíst nutnou rezervu na renovace. Tím je stanoven čistý výnos před zdaněním.
• - tržní hodnotu je následně stanovena metodou přímé kapitalizace. Ve výjimečných případech lze použít metodu diskontovaného cash flow.
• - jako standardní kapitalizační míru doporučujeme použít hodnoty stanovené Ministerstvem financí pro dané období.

Stanovení místně obvyklého nájemného za pozemky zastavěné stavbami cizího vlastníka

Určení výše obvyklého nájemného z pozemků zastavěných budovami a stavbami jiného vlastníka je případem specifickým pro Českou republiku, protože v ostatních zemích s dlouhodobě stabilní tržní ekonomikou je obvyklá superficiální zásada, že stavba i pozemek mají stejného vlastníka. Tato právní anomálie byla v České republice odstraněna až Novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.), platným od 1.1. 2013.

Nájemné z pozemků nesloužících pro účely podnikání nájemce bylo po řadu let předmětem cenové regulace. Výměrem MF č. 01/2012 však došlo v dané problematice k zásadním změnám. Konkrétní výše nájemného se zde nově sjednává dohodou mezi vlastníkem pozemku a nájemcem bez omezení. Záleží na pronajímateli pozemku, jakou výši nájmu si ve smlouvě s nájemcem sjedná. Nově navíc bude připadat v úvahu k regulaci pouze nájemné z takových pozemků:

1. na kterých není provozována podnikatelská činnost

2. kdy jde zároveň o veřejný zájem

3. kde je nájemné hrazeno z veřejných prostředků

4. pozemky odpovídají pojmu veřejná infrastruktura (vymezeno ve stavebním zákoně a týká se všech 4 druhů veřejné infrastruktury, definovaných v § 2 zákona č. 183/2006 Sb.), přičemž k uplatnění cenové regulace je třeba splnění všech 4 výše uvedených podmínek.

Konkrétně za předpokladu, kdy jsou naplněny všechny výše uvedené podmínky, platí pro Prahu maximální nájemné ve výši 120 Kč/m²/rok. Obce se dodržování stanoveného maxima bude týkat jak v pozici nájemce, tak pronajímatele.

Pro objektivní stanovení obvyklé ceny (tržního) nájemného jsou podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a změně některých zákonů používány tři postupy - stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem, z porovnávací ceny pozemku nebo z ceny pozemku dle cenového předpisu.

Tržní (obvyklé) nájemné je indikováno nájemným, které se platí a je požadováno za srovnatelné prostory v určitém časovém intervalu. Průzkumem trhu lze dokázat, že není k dispozici dostatek informací o nájemném za porovnatelné pozemky zastavěné budovami jiných vlastníků, a proto pro stanovení obvyklého nájemného lze doporučit metodu tzv. simulovaného nájemného, které se stanovuje jako procentní podíl z obvyklé (tržní) ceny daného pozemku. Nájemné odvozené od hodnoty pozemku se obvykle pohybuje v rozmezí 4 – 8 %. Vzhledem k současné ekonomické situaci, kdy se výnosy z vládních obligací pohybují na dlouhodobém minimu a v posledním roce měly klesající tendenci, lze odvodit, že adekvátní míra kapitalizace pro odvození nájemného z hodnoty pozemku je ve výši 4- 5 %.

U ostatních typů, např. u pozemků, které obklopují bytové domy, asi nebude možné určit místně obvyklé nájemné za pozemek, a následně indikovat cenu obvyklou pomocí některé kapitalizační techniky.

Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj u kterého nejsme schopni kvantifikovat náklad na jeho vytvoření. Nákladovou metodu, která obecně hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatněním na trhu proto nelze při ocenění pozemku využít.

Ministerstvo financí České republiky každoročně aktualizuje Cenovou mapu stavebních pozemků hl. m. Prahy. Tato cenová mapa vzniká v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., vychází z realizovaných obchodů, a nezohledňuje skutečnost, zda je některý pozemek např. autonomně nevyužitelný. Pokud se typicky jedná o prodej bytového domu, který je ve funkčním celku se dvěma pozemky, z nichž jeden je zastavěn bytovým domem a druhý tvoří okrajový lem využívaný jako veřejná zeleň, jsou v cenové mapě oceněny stejnou cenou.

V posledních letech byl proveden rozsáhlý průzkum trhu, ze kterého vyplynulo, že transakce obdobných typů pozemků (pozemky zastavěné budovami jiných vlastníků) se vyskytují nejčastěji v případech, kdy si aktuální nájemci v bytech a domech vlastněných původně městy, obcemi a městskými částmi tyto byty a domy od nich kupovali v rámci privatizace bytového fondu, ale pozemky pod nimi v době prodeje neměly ještě vyřešeny vlastnické vztahy s původními majiteli. Proto se pozemky neprodávaly zároveň s domy a byty, ale až později. Pro provedení analýzy byly použity převážně informace z usnesení zastupitelstev různých městských částí Prahy.

Vzhledem k tomu, že hlavní město Praha má od roku 1998 kontinuálně zpracovávanou cenovou mapu pozemků, byly porovnány kupní ceny za 1 m² pozemků také s jednotkovými cenami uvedenými pro tyto pozemky v cenové mapě platné v době transakce. Ze získaných poměrů kupní ceny 1 m² k ceně za 1 m² uvedené v cenové mapě vyjádřených v procentech byl následně vypočten medián. Medián z poměrů z celkem 18 transakcí s pozemky zastavěnými budovami jiných vlastníků a s nimi souvisejících pozemků v obdobných lokalitách Prahy je 62%.

Výpočet mediánu je uveden v následující tabulce:

Vzhledem k tomu, že cenová mapa se vždy vztahuje k určitému souboru pozemků, ve kterém nerozlišuje jednotlivé druhy pozemků, bylo postupováno při stanovení poměrů kupní ceny k ceně v cenové mapě pro stanovení mediánu obdobným způsobem.

Zdůrazňujeme, uváděný poměr 62,00 % není poměrem obvyklých cen, který se v průměru pohybuje v úrovni 40%, ale poměrem cen uvedených v cenové mapě.

Skutečnost, že se ceny uvedené v cenové mapě odlišují od cen obvyklých, je doložitelná.

POZEMKU

Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci uložen úkol určit cenu obvyklou ve smyslu § 2, odstavec 1, zákona č. 151/1997 Sb. nemovitého majetku – pozemku p.č. 2030/200, uvedeného na listu vlastnictví č. 1716 pro katastrální území Stodůlky (755541), městská část Praha 13, hlavní město Praha, nacházejícího se na adrese: Nárožní ulice, Praha 13 – Stodůlky.

Popis širších vztahů nemovitosti

Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části městské části Stodůlky, v lokaci s převažující zástavbou bytových typových domů, která…