22 Oceňování dalších typů věcných břemen
Vzhledem k rozsahu a složitosti problematiky oceňování věcných břemen zveřejňujeme druhou část, která se zabývá dalšími obvyklými typy věcných břemen, s nimiž přicházejí znalci v praxi do styku. Na úvod kapitoly zařazena stručná rekapitulace právního a metodického aspektu této problematiky.
Nahoru Rozdělení věcných podle metodiky ocenění
Podle metodiky, jakou se jednotlivá věcná břemena oceňují, je lze rozdělit do tří základních skupin:
Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 5 zákona č. 151/1997 Sb.
Jedná se o věcná břemena, kde nelze zjistit roční užitek, a proto nelze cenu břemene indikovat kapitalizací tohoto ročního užitku. Většinou se jedná o taková břemena, která omezují povinného jen velmi málo nebo nahodile. Dále o typy břemen, kde z logiky věci nelze uzavřít nájemní vztah, často i o věcná břemena zřizovaná zároveň ve veřejném zájmu.
Indikace hodnoty tohoto typu břemen je velmi jednoduchá – paušální částkou 10 000 Kč. Pracnost ocenění je spíše ve zdůvodnění použité metodiky.
Tento způsob ocenění lze použít prakticky pouze tehdy, pokud bylo věcné břemeno zřízeno bezplatně. Pokud je smlouvou nebo rozhodnutím stanoven nějaký užitek, věcné břemeno je oceněno podle § 16b, odstavec 1.
Další výhodou tohoto typu ocenění je i možnost jisté paušalizace – všechna břemena určitého typu lze ocenit hromadně a jednorázově.
Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 1 poměrem z ceny obvyklé (simulované nájemné)
Jedná se o věcná břemena, kde roční užitek nelze určit podle ceny obvyklé užitku, jinými slovy z místně obvyklého nájemného, protože se tyto typy nemovitostí obvykle nepronajímají. Typickým příkladem je věcné břemeno vedení – liniové stavby přes pozemek využívaný jako veřejná zeleň nebo pastvina. Tento způsob výpočtu nelze použít u komerčně využitelných pozemků typu parkoviště, tržiště, apod. kde lze indikovat nájemné. Roční užitek se zde určí jako procento z ceny obvyklé nemovitosti. Tato konstrukce ceny je alegorií (zjednodušeně) jistiny a úroku, kdy investor ukládá kapitál např. do banky za účelem výnosu z úroku. Zmiňované zjednodušení spočívá v rozložení reverzního výnosu a agregaci míry rizika do jediného čísla – poměru ceny obvyklé. Výpočet ročního užitku spočívá v indikaci ceny obvyklé nemovitosti, obvykle pozemku, a stanovení poměru.
Věcná břemena oceňovaná podle § 16b. odstavec 1 pomocí místně obvyklého nájemného
Ocenění tohoto typu břemen je věcně i metodicky nejsložitější, protože každé z takových věcných břemen je z podstaty věci jedinečné a musí být oceněno samostatně. Jedná se o případy typu práva bezplatného bydlení v bytovém prostoru, právo užívání nebytových prostor, právo přejezdu a přechodu pozemku pro osobní potřebu, apod. Znaleckým úkolem v tomto případě bude indikace místně obvyklého nájemného jako ročního užitku ve smyslu § 16b, odst. 1 a jeho vynásobení pětinásobkem (odstavec 3) nebo desetinásobkem (odstavec 4).
V tomto případě asi nebude zjednodušení možné, protože dosud neexistují dostatečně spolehlivé a hlavně podrobné mapy místně obvyklého nájemného jak bytových i nebytových prostor. I v jediném bytovém domě se může nájemné výrazně lišit u bývalého domovnického bytu v suterénu a bez příslušenství a luxusního bytu palácového typu ve 2. nadzemním podlaží. Ocenění věcného břemene tohoto typu musí být proto podloženo znaleckým posudkem. Na rozdíl od předchozích typů věcných břemen se také jedná o věcná břemena jejichž hodnota může být v řádu desítek milionů korun a kde již skutečně záleží na jejich správné indikaci.
PŘÍKLAD I – VĚCNÉ BŘEMENO BEZPLATNÉHO UŽÍVÁNÍ
Ze statistiky provedených znaleckých posudků lze doložit, že se jedná o jeden z nejvíce rozšířených typů oceňovaných věcných břemen. Lze předpokládat, že vzhledem k nově platné legislativě, zejména k příslušným ustanovením Nového občanského zákoníku, význam i četnost těchto znaleckých posudků ještě vzroste.
Z metodického hlediska je prakticky jedná o správnou indikaci místně obvyklého nájemného za bytovou jednotku, která je předmětem věcného břemene.
Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci uložen úkol určit cenu obvyklou věcného břemene bezplatného užívání bytové jednotky, které se váže k pozemku p.č.2568 a stavbě č.p. 896 v katastrálním území Ruzyně, hlavní město Praha.
Vymezení obsahu věcného břemene
Věcné břemeno vzniklo v souladu s §1257 Nového občanského zákoníku v platném znění písemnou smlouvou ze dne 7.8. 2015, která je přílohou tohoto znaleckého posudku. Jedná se o možnost bezplatného bydlení (bezplatného užívání) v bytové jednotce č. 18, v bytovém domě č.p. 896, na pozemku p.č. 2568, v Pravé ulici č. 89, v katastrálním území Ruzyně, hlavní město Praha, městská část Praha 6.
Vymezení rozsahu věcného břemene
Rozsahem věcného břemene je bytová jednotka č. 18, která je situována ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 896 s podlahovou plochou 58,67 m2, která se skládá z těchto místností:
Obývací pokoj 21,56 m2
Ložnice 14,40 m2
Kuchyně 12,51 m2
Koupelna 3,20 m2
WC 1,20 m2
Chodba 5,80 m2
Příslušenstvím bytové jednotky č. 18 je skladová komora v 1. PP s podlahovou plochou 1,80 m2. Oprávněný z věcného břemene má dále právo užívat společné domovní prostory.
Váže se
Věcné břemeno se váže na osobu – paní Alenu Vlčkovou, bytem Pravá 89, rodné číslo 545613/0181
Délka trvání
Věcné břemeno se váže na dobu života paní Aleny Vlčkové.
Roční užitek
Vzhledem ke skutečnosti, že roční užitek nelze určit ze smlouvy (jedná se o bezplatné užívání bytové jednotky), z výsledku řízení o dědictví, z rozhodnutí příslušného orgánu nebo z jiných usnesení a podkladů, je roční užitek stanoven v souladu s § 16b, odstavec 5, zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku jako místně obvyklé nájemné za předmětnou bytovou jednotku. Indikace místně obvyklého nájemného byla provedena metodou tzv. přímého porovnání s nájmy čtyř porovnatelných bytových jednotek, které jsou všechny umístěny na Praze 6.
Vlastní indikace místně obvyklého nájemného je uvedena v Tabulce I.