Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Oceňování dalších typů věcných břemen

15.9.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

22 Oceňování dalších typů věcných břemen

Vzhledem k rozsahu a složitosti problematiky oceňování věcných břemen zveřejňujeme druhou část, která se zabývá dalšími obvyklými typy věcných břemen, s nimiž přicházejí znalci v praxi do styku. Na úvod kapitoly zařazena stručná rekapitulace právního a metodického aspektu této problematiky.

Rozdělení věcných podle metodiky ocenění

Podle metodiky, jakou se jednotlivá věcná břemena oceňují, je lze rozdělit do tří základních skupin:

Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 5 zákona č. 151/1997 Sb.

Jedná se o věcná břemena, kde nelze zjistit roční užitek, a proto nelze cenu břemene indikovat kapitalizací tohoto ročního užitku. Většinou se jedná o taková břemena, která omezují povinného jen velmi málo nebo nahodile. Dále o typy břemen, kde z logiky věci nelze uzavřít nájemní vztah, často i o věcná břemena zřizovaná zároveň ve veřejném zájmu.

Indikace hodnoty tohoto typu břemen je velmi jednoduchá – paušální částkou 10 000 Kč. Pracnost ocenění je spíše ve zdůvodnění použité metodiky.

Tento způsob ocenění lze použít prakticky pouze tehdy, pokud bylo věcné břemeno zřízeno bezplatně. Pokud je smlouvou nebo rozhodnutím stanoven nějaký užitek, věcné břemeno je oceněno podle § 16b, odstavec 1.

Další výhodou tohoto typu ocenění je i možnost jisté paušalizace – všechna břemena určitého typu lze ocenit hromadně a jednorázově.

Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 1 poměrem z ceny obvyklé (simulované nájemné)

Jedná se o věcná břemena, kde roční užitek nelze určit podle ceny obvyklé užitku, jinými slovy z místně obvyklého nájemného, protože se tyto typy nemovitostí obvykle nepronajímají. Typickým příkladem je věcné břemeno vedení – liniové stavby přes pozemek využívaný jako veřejná zeleň nebo pastvina. Tento způsob výpočtu nelze použít u komerčně využitelných pozemků typu parkoviště, tržiště, apod. kde lze indikovat nájemné. Roční užitek se zde určí jako procento z ceny obvyklé nemovitosti. Tato konstrukce ceny je alegorií (zjednodušeně) jistiny a úroku, kdy investor ukládá kapitál např. do banky za účelem výnosu z úroku. Zmiňované zjednodušení spočívá v rozložení reverzního výnosu a agregaci míry rizika do jediného čísla – poměru ceny obvyklé. Výpočet ročního užitku spočívá v indikaci ceny obvyklé nemovitosti, obvykle pozemku, a stanovení poměru.

Věcná břemena oceňovaná podle § 16b. odstavec 1 pomocí místně obvyklého nájemného

Ocenění tohoto typu břemen je věcně i metodicky nejsložitější, protože každé z takových  věcných břemen je z podstaty věci jedinečné a musí být oceněno samostatně. Jedná se o případy typu práva bezplatného bydlení v bytovém prostoru, právo užívání nebytových prostor, právo přejezdu a přechodu pozemku pro osobní potřebu, apod. Znaleckým úkolem v tomto případě bude indikace místně obvyklého nájemného jako ročního užitku ve smyslu § 16b, odst. 1 a jeho vynásobení pětinásobkem (odstavec 3) nebo desetinásobkem (odstavec 4).

V tomto případě asi nebude zjednodušení možné, protože dosud neexistují dostatečně spolehlivé a hlavně podrobné mapy místně obvyklého nájemného jak bytových i nebytových prostor. I v jediném bytovém domě se může nájemné výrazně lišit u bývalého domovnického bytu v suterénu a bez příslušenství a luxusního bytu palácového typu ve 2. nadzemním podlaží. Ocenění věcného břemene tohoto typu musí být proto podloženo znaleckým posudkem. Na rozdíl od předchozích typů věcných břemen se také jedná o věcná břemena jejichž hodnota může být v řádu desítek milionů korun a kde již skutečně záleží na jejich správné indikaci.

PŘÍKLAD I – VĚCNÉ BŘEMENO BEZPLATNÉHO UŽÍVÁNÍ

BYTOVÉ JEDNOTKY

Ze statistiky provedených znaleckých posudků lze doložit, že se jedná o jeden z nejvíce rozšířených typů oceňovaných věcných břemen. Lze předpokládat, že vzhledem k nově platné legislativě, zejména k příslušným ustanovením Nového občanského zákoníku, význam i četnost těchto znaleckých posudků ještě vzroste.

Z metodického hlediska je prakticky jedná o správnou indikaci místně obvyklého nájemného za bytovou jednotku, která je předmětem věcného břemene.

ZNALECKÝ ÚKOL

Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci uložen úkol určit cenu obvyklou věcného břemene bezplatného užívání bytové jednotky, které se váže k pozemku p.č.2568 a stavbě č.p. 896 v katastrálním území Ruzyně, hlavní město Praha.

NÁLEZ

Vymezení obsahu věcného břemene

Věcné břemeno vzniklo v souladu s §1257 Nového občanského zákoníku v platném znění písemnou smlouvou ze dne 7.8. 2015, která je přílohou tohoto znaleckého posudku. Jedná se o možnost bezplatného bydlení (bezplatného užívání) v bytové jednotce č. 18, v bytovém domě č.p. 896, na pozemku p.č. 2568, v Pravé ulici č. 89, v katastrálním území Ruzyně, hlavní město Praha, městská část Praha 6.

Vymezení rozsahu věcného břemene

Rozsahem věcného břemene je bytová jednotka č. 18, která je situována ve 3. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 896 s podlahovou plochou 58,67 m2, která se skládá z těchto místností:

Obývací pokoj 21,56 m2

Ložnice 14,40 m2

Kuchyně 12,51 m2

Koupelna 3,20 m2

WC 1,20 m2

Chodba 5,80 m2

Příslušenstvím bytové jednotky č. 18 je skladová komora v 1. PP s podlahovou plochou 1,80 m2. Oprávněný z věcného břemene má dále právo užívat společné domovní prostory.

Váže se

Věcné břemeno se váže na osobu – paní Alenu Vlčkovou, bytem Pravá 89, rodné číslo 545613/0181

Délka trvání

Věcné břemeno se váže na dobu života paní Aleny Vlčkové.

OCENĚNÍ

Roční užitek

Vzhledem ke skutečnosti, že roční užitek nelze určit ze smlouvy (jedná se o bezplatné užívání bytové jednotky), z výsledku řízení o dědictví, z rozhodnutí příslušného orgánu nebo z jiných usnesení a podkladů, je roční užitek stanoven v souladu s § 16b, odstavec 5, zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku jako místně obvyklé nájemné za předmětnou bytovou jednotku. Indikace místně obvyklého nájemného byla provedena metodou tzv. přímého porovnání s nájmy čtyř porovnatelných bytových jednotek, které jsou všechny umístěny na Praze 6.

Vlastní indikace místně obvyklého nájemného je uvedena v Tabulce I.

TABULKA I - MÍSTNĚ OBVYKLÉ NÁJEMNÉ 
   Oceňovaná nemovitost  Porovnávaná nemovitost  Porovnávaná nemovitost  Porovnávaná nemovitost  Porovnávaná nemovitost  
Identifikační údaje 
Pořadové číslo nemovitosti     1  2  3  4  
Název nemovitosti  Pravá 89, bytová jednotka č. 18  Byt Levá  Byt Pravá  Byt Horní  Byt Dolní  
Parcelní číslo  2568              
Adresa nemovitosti  Pravá 89  Levá  Pravá  Horní  Dolní  
Katastrální území  Ruzyně  Veleslavín  Ruzyně  Dejvice  Bubeneč  
Obec  Praha 6  Praha 6  Praha 6  Praha 6  Praha 6  
Okres  Praha  Praha  Praha  Praha  Praha  
Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy 
Počet srovnávacích jednotek  58,67  53  60  62  58  
Nájemné /rok  X   115 200 Kč   122 400 Kč   108 000 Kč   136 800 Kč  
Cena za 1 porovnávací jednotku  X  2 173,58 Kč   2 040,00 Kč   1 741,94 Kč   2 358,62 Kč  
Datum transakce     1.8.2014  1.8.2014  1.8.2014  1.8.2014  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      2 173,58 Kč   2 040,00 Kč   1 741,94 Kč   2 358,62 Kč  
Zdroj informace     Nabídka  Nabídka  Nabídka  Nabídka  
Korekce     0,9  0,9  0,9  0,9  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Doba smlouvy  Doba neurčitá  Doba neurčitá  Doba neurčitá  Doba neurčitá  Doba neurčitá  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Služby  Studené nájemné  Studené nájemné  Studené nájemné  Studené nájemné  Studené nájemné  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Parking  Bez parkingu  Bez parkingu  Bez parkingu  Bez parkingu  Bez parkingu  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Výpovědní doba  3 měsíce  3 měsíce  3 měsíce  3 měsíce  3 měsíce  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Jiná právní omezení a závazky  Ne  Ne  Ne  Ne  Ne  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 567,74 Kč   2 122,76 Kč  
Lokalita  Dobrá  Dobrá  Dobrá  Velmi Dobrá  Výborná  
Korekce     1  1  1,1  1,2  
Upravená hodnota      1 956,23 Kč   1 836,00 Kč   1 724,52 Kč   2 547,31 Kč  
Technický stav bytu  Průměrný  Výborný  Dobrý  Dobrý  Dobrý  
Korekce     0,8  0,9  0,9  0,9  
Upravená hodnota      1 564,98 Kč   1 652,40 Kč   1 552,06 Kč   2 292,58 Kč  
Vybavenost bytu  Průměrná  Průměrná  Průměrná  Průměrná  Průměrná  
Korekce     1  1  1  1  
Upravená hodnota      1 564,98 Kč   1 652,40 Kč   1 552,06 Kč   2 292,58 Kč  
Podnájem  Možný  Možný  Možný  Možný  Možný  
Korekce     1  1  1  1  
 
 Napište nám
 Beru na vědomí, že tento formulář neslouží pro zadávání odborných dotazů, ale pro zasílání Vašich podnětů a postřehů k fungování portálu. Pro zadávání odborných dotazů prosím používejte tento formulář. Děkujeme za pochopení.
 Děkujeme, na Váš podnět budeme reagovat do 24 hodin v rámci pracovního týdne.
Input: