dnes je 26.6.2022

Input:

Postavení a úkoly osob pověřených technickým dozorem a cenovou kontrolou

2.2.2006, , Zdroj: Verlag Dashöfer

9.3
Postavení a úkoly osob pověřených technickým dozorem a cenovou kontrolou

Ing. Josef Ladra

Mimo vlastní realizace stavby stavební firmou a jejím vedením (manažer stavby, stavbyvedoucí) se na stavbě obvykle vyskytují i osoby, k výkonu jejichž činnosti není třeba autorizace ani žádné jiné odborné způsobilosti (ačkoliv je autorizace v případě technického dozoru žádoucí a rozumný investor ji bude vyžadovat). Jedná se o činnosti cenového dozoru investora a technického dozoru investora.

Ke vzniku kvalitního stavebního díla patří i správně organizovaná a řízená investice. Subjekty provádějící činnost technického a cenového dozoru by měly optimalizovat investorem vynaložené finanční prostředky a průběžně kontrolovat dodržování plánovaných nákladů, času a kvality.

Kdo chce řídit, musí kontrolovat. To platí nejen pro stavebnictví, ale pro všechny lidské činnosti. Lidově řečeno: "Důvěřuj, ale prověřuj“. Kontrola vynaložených finančních prostředků a dodržení jejich stanovené výše (při určeném standardu kvality a množství) určuje dosažení jejich plánované rentability.

Kontrolní činnost

Kontrola představuje porovnání skutečnosti s plánem. Tuto kontrolu můžeme rozdělit na kontrolu technického provedení stavby a na nákladový, cenový a časový controlling. U velkých investičních akcí jsou tyto kontroly oddělené a řídí ho po technické stránce technický dozor investora (TDI) a po stránce kontroly nákladů cenový dozor. Tito kontroloři spolu úzce spolupracují a reportují investorovi v pravidelných intervalech o čerpání nákladů, kvalitě a časovém plnění termínů. U cca 80 % staveb – investičních akcí menšího charakteru – jsou všechny tyto kontroly sloučeny do rukou jediné osoby, kterou je právě TDI.

TECHNICKÝ DOZOR INVESTORA

Pracovní náplň funkce technického dozoru investora (TDI) je vždy ovlivněna druhem výstavby, pro kterou je funkce TDI zřizována. Proto je nutné vypracovat nebo upřesnit pracovní náplň technického dozoru stavby, která se stane nedílnou částí uzavíraných smluvních vztahů.

Povinnosti stavebně technického dozoru stavby nebo komplexu stavebně montážních prací (při opravách nebo rekonstrukcích) jsou zpravidla následující:

Při přípravě stavby (stavebních prací):

  • seznámit se s dispozičně provozními vazbami určenými projektovou dokumentací a seznámit se s připravovanou smlouvou o dílo,

  • seznámit se s časovým předpokladem průběhu výstavby a pokud je to žádoucí, zúčastnit se zpracování časového plánu výstavby,

  • konzultovat průběh zpracování projektové dokumentace pro územní řízení a stavební povolení,

  • ovlivňovat navrhované technologické postupy z hlediska proveditelnosti a finančních nákladů,

  • přebírat vytyčovací výkresy a pevné body pro vytyčení stavby (směrové i výškové) a zajistit je proti poškození stavebním provozem,

  • připravit předání staveniště zhotoviteli stavebního díla v souladu s uzavřenými smluvními vztahy na výstavbu.

Při předání a převzetí staveniště:

  • provést kontrolu vlastnických vztahů k předávaným pozemkům podle výpisu z katastru nemovitostí,

  • předání staveniště zdokumentovat zápisem z jednání zúčastněných stran a zápisem do stavebního deníku,

  • zajistit předání pevných výškových a směrových bodů, nutných pro vytyčení stavby,

  • zajistit předání napojovacích míst na určené stávající inženýrské sítě a na dopravní infrastrukturu,

  • vymezit zhotoviteli prostor pro zařízení staveniště,

  • prověřit vliv stavby na okolí a jeho životní prostředí, zejména při některých technologických postupech, kde lze očekávat překročení povolených imisních mezí stanovených normami nebo platnými právními předpisy.

Při průběhu realizace výstavby:

  • kontrolovat technologické postupy provádění jednotlivých konstrukcí stavby zejména z těchto hledisek:

    • mechanická odolnost konstrukčních prvků,

    • požární bezpečnost zabudovávaných prvků,

    • plnění požadavků na nešíření hluku ve zhotovované konstrukci,

    • plnění požadavků na tepelnou izolaci zhotovovaného stavebního díla,

    • dodržení podmínek pro zachování požadovaných parametrů životního prostředí,

    • zajištění bezpečnosti provozu zhotoveného stavebního díla,

  • přebírat provedené práce, které dalším postupem výstavby budou zakryty. Zejména se zaměřit na kontrolu:

    • základové spáry,

    • drenážního systému, který je součástí založení stavby,

    • izolace proti vodě a zemní vlhkosti,

    • výztuž železobetonových konstrukcí,

    • a dalších, vždy podle konkrétního návrhu stavebního řešení.

  • kontrolovat směrové a výškové umístění stavby a porovnávat je s projektovou dokumentací; v případě nesouladu musí neodkladně upozornit na tento nedostatek zhotovitele zápisem do stavebního deníku a projednat nápravné opatření za přizvání autorského dozoru zpracovatele projektové dokumentace,

  • důsledně vyžadovat provádění předepsaných zkoušek,

  • dohlížet na správné dokumentování průběhu výstavby, kontrolovat vedení stavebního deníku zhotovitelem, zápisy pořízené ve stavebním deníku oprávněnými osobami a zajistit v případě nutnosti zjednání nápravných opatření u zhotovitele stavby,

  • kontrolovat dodržování smluvních podmínek daných smlouvou na zhotovení stavebního díla, plnění podmínek daných územním rozhodnutím a stavebním povolením a plnění dalších podmínek uložených orgány státní správy nebo podmínek jiných oprávněných orgánů,

  • sledovat průběh výstavby z hlediska schváleného časového plánu výstavby, který musí být součástí smlouvy o dílo na provedení stavby, kde provádí funkci technického dozoru,

  • organizovat kontrolní dny, jejichž četnost musí být uvedena ve smlouvě na zhotovení stavebního díla.

Při dokumentování průběhu výstavby:

  • dohlížet na řádné vedení stavebního deníku a pravidelně svým podpisem odsouhlasovat veškeré záznamy provedené zhotovitelem nebo orgány oprávněnými provádět zápisy do stavebního deníku,

  • odsouhlasovat provedené práce, které nejsou obsaženy v projektové dokumentaci a převážně představují:

    • vícepráce, tj. práce, které nebyly obsaženy v projektové dokumentaci z důvodů nedořešení některých detailů stavby v úrovni zpracování projektové dokumentace,

    • změny oproti projektovému řešení, které byly navrženy v průběhu výstavby,

  • dohlížet na řádné provedení předepsaných zkoušek a revizí a zúčastnit se jejich průběhu a pořízení zápisu o provedené zkoušce či revizi,

  • kontrolovat u zhotovitele předepsané doklady (prohlášení o shodě, atesty) o použitých materiálech a zabudovaných výrobcích, které je nutné předložit při kolaudačním řízení k povolení stavby k užívání (při konečné přejímce),

  • zajišťovat zapracování změn do projektové dokumentace podle skutečného provedení.

V oblasti finančního hospodaření stavby:

  • seznámit se se splátkovým systémem stavby, který je upřesněn ve smlouvě o dílo prováděné stavby,

  • kontrolovat věcnou a finanční správnost fakturovaných položek oproti nabídkovému rozpočtu stavby, který byl podkladem pro stanovení smluvní ceny,

  • kontrolovat proplácení jednotlivých splátek a faktur z hlediska čerpání finančních částek vzhledem k dohodnutému splátkovému kalendáři stavby a disponibilním zdrojům investora (vlastní prostředky, úvěry atp.),

  • zúčastnit se konečného vyúčtování provedení stavby.

Při předání a převzetí stavby a při kolaudaci:

Na základě výzvy zhotovitele se TDI účastní přejímky provedených stavebních prací na stavbě, kde byl pověřen funkcí technického dozoru:

  • provede podrobnou kontrolu provedených prací a sestaví seznam zjištěných vad a nedodělků s uvedením termínu jejich odstranění,

  • zkontroluje předepsané dokumenty, které je nutné při přejímce předložit. Obvykle se jedná o tyto dokumenty:

    • stavební deník,

    • projektová dokumentace se zakreslenými změnami dle skutečného provedení,

    • prohlášení o shodě (atesty) zabudovaných materiálů a výrobků,

    • doklady o provedených předepsaných zkouškách a revizí,

    • vyjádření zainteresovaných orgánů státní a veřejné správy,

  • provede zápis z jednání o přejímce stavby a zajistí, aby jej obdrželi všichni účastníci jednání,

  • provede se zhotovitelem dohodu o likvidaci zařízení staveniště s termínem jeho odstranění,

  • požádá stavební úřad místně příslušný o vypsání termínu kolaudace na provedenou stavbu; zajistí předložení všech potřebných dokladů pro toto jednání, zejména těch, které získal při přejímce mezi zhotovitelem stavby a jejím investorem včetně zápisu z této přejímky,

  • předloží seznam vad a nedodělků, které byly zjištěny při přejímce se zhotovitelem, a uvede termíny jejich odstranění,

  • po uplynutí lhůty na odstranění vad a nedodělků provede kontrolu jejich odstranění. O tom sepíše zápis z jednání. V případě nedodržení termínu odstranění vad a nedodělků podává návrh na uložení penále zhotoviteli,

  • provede konečné vyúčtování realizované stavby nebo se vyúčtování aktivně účastní.

Formy výkonu funkce TDI

Také způsob, jakým je kontrolní a dozorová činnost ve výstavbě prováděna, závisí plně na rozhodnutí toho, komu jsou výsledky kontroly určeny. V pracovní smlouvě musí být stanoven nejenom soupis požadovaných činností, ale také způsob výkonu svěřených funkcí. V zásadě rozlišujeme při výstavbě dva způsoby provádění kontroly a dozoru. Při trvalém dozoru je pracovník TDI denně přítomen na staveništi, zpravidla po celou pracovní dobu. Zejména u velkých investičních akcí je trvalý dozor zárukou nerušeného průběhu výstavby, protože na požadavky zhotovitele může TDI reagovat bezprostředně a také všechny věcné nedostatky jsou zjišťovány okamžitě, přičemž k nápravě dochází neprodleně.

Na menších stavbách jsou zpravidla kontrolní činnosti TDI vykonávány v režimu občasného dozoru. Pracovníci dozoru jsou na staveništi přítomni v čase jim určeném uzavřenou smlouvou. Při občasném dozoru je zejména nutné stanovit:

  • způsoby rychlého předání zjištěných skutečností (závad) dalším partnerům,

  • postup při mimořádných událostech, k jejichž řešení je zapotřebí kratšího času než je standardní doba určená smlouvou zhotovitele s objednatelem.

TDI doplňuje pravidelnou kontrolu také nepravidelnou kontrolou, namátkovým dozorem. Pravidelná kontrola se zejména osvědčuje v oblasti bezpečnosti a ochrany zdraví. Při takové kontrole jsou nacházeny a odstraňovány chyby, jež na pracovištích nastaly od poslední kontroly. Pravidelnou kontrolu vyžaduje plnění časového plánu i čerpání finančních prostředků.

CENOVÝ A NÁKLADOVÝ DOZOR

Stanovení rozpočtového rámce

V průběhu stavební investice dochází nejprve k negociaci o ceně a výši rozpočtu mezi investorem a projektantem ve fázi plánování investice, až se postupně dohodne rozpočtová cena ve smlouvě o dílo. V průběhu realizace však dochází ke vzniku vícenákladů (neplánované výdaje peněz) a tak se opět otvírají cenové nůžky mezi představami investora a skutečností. A právě oblast kontroly nákladů a snaha, aby cena stavby nebyla větší než byla cena rozpočtová, je doménou cenového dozoru.

Kvalifikace požadovaná na činnost pracovníka cenového dozoru

Činnost pracovníka cenového (nákladového) dozoru je náročná a odpovědná činnost a tomu odpovídají i požadavky na něj kladené. Obecně se požaduje deset let zkušeností v realizaci, rozpočtování a částečně v projektování staveb. K tomu by měla přistupovat znalost účetnictví a daňové problematiky. Měl by být schopen používat počítačové programy na podporu jeho činnosti (rozpočtové, účetní, plánovací, statistické), měl by být schopen rychle a jasně sestavovat postupy řízení výstavby (včetně harmonogramu prací a plateb a nabídkového rozpočtu), měl by se orientovat v právní oblasti spojené se stavebnictvím včetně uzavírání smluv o dílo (měl by postupovat podle smlouvy, která je pro něj finančním plánem) a konečně by měl mít i znalosti technického rázu (technologie staveb, specifikace, výkresy, tabulky, technologické postupy a zkoušky). Dále by se měl orientovat ve změnovém řízení a sledovat a hodnotit změny, k nimž dochází v průběhu stavby. Pochopitelným požadavkem je i nutná znalost finančního výkaznictví – cenový dozor sestavuje finanční rozpočet stavby, měl by mít i připraveno, jak se dotkne financování investora – tj. vypracovat přehled o finančních tocích Cash-flow).

Pracovník cenového dozoru komunikuje se zúčastněnými subjekty podle způsobu organizace přípravy a realizace stavby (podle počtu příslušných smluv) takto:

  • v přípravných fázích zejména s projektanty a s investorem,

  • při výběru dodavatele s dodavateli a s investorem,

  • v průběhu realizace stavby především s technickým dozorem (nejsou-li tyto činnosti sloučeny v jedné osobě), s projektanty a s dodavateli,

  • při ukončení akce s investorem a dodavateli (reklamace vad).

Přípravná fáze investice

V přípravné fázi se cenový dozor zúčastňuje výběru projektanta, a provádí kontrolu odhadu rozpočtových nákladů předloženého projektantem. Stanovuje očekávané náklady stavby podle rozpočtových ukazatelů a zpracovaných hrubých objemů stavby.

Záměr a plánování investice

Činnost cenového dozoru začíná posouzením ceny stavby na základě dokumentace zpracované projektanty. Spolupráce s projektantem představuje průběžné poradenství v oblasti stavebních nákladů. Směřuje k optimalizaci těchto nákladů prostřednictvím hledání nejvýhodnějšího technického řešení (výběr nejlepší varianty z možných řešení). Nákladový management posuzuje a vyhodnocuje cenu a časový plán záměru a vypracovává ekonomickou analýzu záměru projektu (tyto finanční a ekonomické analýzy jsou součástí feasibility study / studie proveditelnosti). Dále cenový dozor navrhuje spolehlivý model financování investice a vytváří a schvaluje procedury pro kontrolu nákladů.

Cenový dozor vytváří harmonogram kontroly nákladů a celkový odhad nákladů (na základě studie stavby a na základě rozpočtového rámce). Potvrzuje také věcnou správnost faktur jednotlivých účastníků a předkládá je investorovi k proplacení. Dohlíží nad stanovením a dodržením rozpočtového rámce investičního záměru a prosazení nezbytných opatření u projektanta k jeho dodržení.

Výběr zhotovitele v zadávací fázi

V období výběru dodavatele stavby cenový dozor spolupracuje s investorem při analýze nabídkových cen a provádí:

  • kontrolu, rozbor a analýzu nabídek a doporučuje investorovi dodavatele,

  • vytváří plán kontrol a financování na fázi realizace.

Posuzování nabídek

V zadávací fázi posuzuje nákladový management došlé nabídky z hlediska z hlediska kvality, ceny (včetně podrobné analýzy položkových rozpočtů) a reálnosti harmonogramu a kompatibility s harmonogramem přípravy a realizace stavby. Vyhodnocuje a doporučuje nejvýhodnější nabídku. Jedná li-se o veřejné zakázky, pak pomáhá s realizací a vyhodnocením veřejné soutěže. U soukromých staveb vyhodnocuje dodavatele podle podobných kritérií, většinou však mnohem přísněji dohlíží na dobu návratnosti investice.

Plán kontrol

Nákladový management vytváří v této fázi plán kontrol a stanovuje procedury pro měsíční vyhodnocení prostavěnosti s dodavatelem a sestavuje plán peněžních toků (CashFlow) pro období realizace stavby. Aktualizuje též propočet celkových nákladů stavby (v souladu s postupem přípravy) a kontroluje obsahovou správnost vystavovaných faktur.

Hlavní činnosti cenového dozoru ve fázi realizace:

  • kontroluje a aktualizuje ceny stávajících rozpočtů na novou cenovou úroveň (smluvní rozpočet za zhotovení stavby je nedílnou součástí smlouvy o dílo spolu s harmonogramem),

  • kontroluje výkazy výměr a schvaluje finanční částky k fakturaci,

  • kontroluje oceňování změn (méně nebo víceprací), které projednává s investorem – kontrola návrhů ohodnocení změn (změnová řízení),

  • kontrolní rozpočet a jeho vyhodnocení,

  • průběžně kontroluje rozsah a platnosti pojištění subjektů zúčastněných na realizaci stavby,

  • vypracovává průběžné zprávy a hlášení (reporting) ve kterých informuje investora o prostavěnosti a čerpání smluvních rozpočtů ve vztahu k harmonogramu,

  • průběžně vyhodnocuje příčiny a důsledky nedodržení cen za účelem uplatnění sankcí vůči dodavatelům,

  • provádí průběžnou přípravu podkladů pro závěrečné vyúčtování stavby.

Hlavní partneři cenového dozoru

Hlavními partnery při realizování stavby jsou pro cenový dozor TDI,

Z důvodu údržby našich serverů budou v úterý 28. 6. 2022 od 17:30 nedostupné naše služby. Plánovaná doba výpadku je jedna hodina. Omlouváme se.
Více informací

Nahrávám...
Nahrávám...