Předpokládané náklady na bydlení v pronajímaném bytě by neměly ani ve výhledu do cca pěti let přesáhnout 33 % příjmů domácnosti.
Kauce
Již při výběru nájemce konkrétního bytu se doporučuje přihlížet mimo jiné také k tomu, zda souhrnný příjem členů domácnosti nájemce bude dostačující pro úhradu nákladů na bydlení, a to i s ohledem na předpokládaný vývoj nákladů na bydlení a na ostatní nezbytné výdaje domácnosti. Předpokládané náklady na bydlení v pronajímaném bytě by neměly ani ve výhledu do cca pěti let přesáhnout 33 % příjmů domácnosti. Nejen v případech odůvodněných obav z problémového placení nájemného podmínit uzavření nájemní smlouvy současným složením peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem bytu podle § 686a občanského zákoníku, ve znění zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tato „kauce" představuje, v souladu s platnou právní úpravou, složení jistoty na uznané a prokazatelné pohledávky na nájemném a úhradě za plnění spojená s užíváním bytu ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za služby poskytované spolu s bydlením. Toto opatření se doporučuje využít zejména pro případy, kdy žadatel o nájem bytu hodlá při nedostačujícím příjmu domácnosti hradit nájemné částečně z úspor nebo podpory poskytované na základě předběžného příslibu příbuznými či známými anebo v případech, kdy žadatel v minulosti neplatil bez dostatečně závažných důvodů řádně nájemné z bytu.
Upomínka dlužného nájemného
Na úplné i částečné neplacení nájemného z bytu je třeba reagovat vždy prokazatelně a neprodleně, což v daném případě znamená zasláním upomínky dlužného nájemného doporučeně do vlastních rukou nájemce bytu nejpozději po zjištění, že bez vysvětlení nájemce a dohody s pronajímatelem bytu o zjednání nápravy nebylo řádně uhrazeno nájemné z bytu již druhý měsíc po sobě. V upomínce je třeba mimo jiné. upozornit nájemce bytu na možné důsledky v případě, že dluh včetně poplatku z prodlení ihned neuhradí a napříště nezajistí včasnost úhrad, a současně jej vyzvat k osobnímu jednání pro případ, že mu brání v řádném placení a uhrazení dlužné částky vážné důvody. Vzor upomínky dlužného nájemného je zařazen jako vzor 6/2.4.2 A.
Upomenout nájemce o dlužné nájemné z bytu lze samozřejmě také osobně (přímo vlastník bytu nebo správce konkrétního domu), což bývá v praxi většinou účinnější. Zejména v menších městech a obcích, kde se lidé více znají bývá neplatičům nepříjemné, když je přijde upomenout někdo koho znají a raději se zpravidla snaží své dluhy rychle vyrovnat.
Dohoda o splácení dlužné částky
V případě, že se nájemce bytu dostaví na základě výše uvedeného postupu k osobnímu jednání a prokáže, že nebyl schopen bez vlastního zavinění nájemné z bytu hradit pouze krátkodobě, doporučuje se uzavřít s ním dohodu o splacení dlužné částky tak, aby doba splácení nepřesáhla jeden rok. Jestliže nájemce bytu na tomto nebo dalším jednání však prohlásí, že není schopen nájemné dlouhodobě hradit, závisí další postup na tom, kdo a s jakou kompetencí ze strany pronajímatele záležitost vyřizuje. Pokud záležitost vyřizuje správní firma nebo správce na základě mandátní smlouvy v níž na ně není delegováno dispoziční právo při pronajmu bytů, pořídí z tohoto jednání zápis a vyzvou nájemce bytu k neprodlenému jednání s vlastníkem nebo jím zmocněným orgánem. Vlastníka nebo jím zmocněný orgán neprodleně informují kopií zápisu z jednání.
Výměna bytu
Jestliže záležitost vyřizuje sám vlastník nebo jím, ve věci dispozice s nájmem předmětného bytu, pověřený orgán nebo správce bytu, může nájemci bytu doporučit výměnu bytu za méně nákladný, anebo mu v případě, že taková možnost existuje, nabídnout nájem jiného, přiměřeně levnějšího bytu. K doporučení výměny bytu mu případně poskytnout seznam zájemců o takovou výměnu z řad nájemců obecních bytů, včetně těch, kteří jsou ochotni v případě dluhu tento na základě výměny převzít formou přístupu k předmětné pohledávce. Nájemce bytu lze v odůvodněných případech motivovat k rychlému řešení situace např. podmíněným prominutím poplatku z prodlení. O každém takovém jednání je třeba pořídit vždy zápis.
Výpověď nájmu bytu
V případě, že nájemce bytu na písemné upozornění nereaguje, doporučuje se provést neprodleně místní šetření s cílem zjistit zda nájemce byt užívá, případně zda mu v jeho užívání anebo v reakci na upomínku brání závažné okolnosti (např. dlouhodobý pobyt v nemocnici apod.) Jestliže šetření provádí správní firma, nebo správce nemající dispoziční právo k bytu, vyrozumí o výsledku šetření neprodleně vlastníka bytu nebo jím pověřený orgán. Pokud nájemci bytu nebrání v placení nájemného závažné okolnosti a nájemné nebude uhrazeno ani na základě výše uvedeného upozornění a postupu a nájemce bytu se do stanovené lhůty k osobnímu jednání bez závažných důvodů a omluvy nedostaví, doporučuje se řešit případ neprodleně výpovědí nájmu bytu (do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, bylo třeba žádat…
