19 Rekoncilizace oceňování

V roce 2015 jsme si, mimo jiné, připomněli 600. výročí upálení Mistra Jana Husa, rektora Pražské univerzity. Lze proto předpokládat, že se slovo „koncil” bude v našich sdělovacích prostředcích vyskytovat častěji než v jiných letech a to nejčastěji v souvislosti s Kostnickým koncilem, který se konal v období 5. 11. 1414 až 22. 4. 1418. Pojem „koncil” v tehdejších souvislostech představoval formu sněmu církevních hodnostářů, kteří se sešli, aby společně harmonizovali svoje názory. Přesný překlad slova „koncil” je „usmíření”. Kostnický koncil nebyl svolán proto, aby se zabýval otázkou případného kacířství Mistra Jana Husa, ale především proto, aby řešil otázku základní otázku fungování církve, a to papežství. V době, kdy se Kostnický koncil sešel, měla katolická církev dokonce tři papeže – Řehoře XII. Benedikta XIII a Jana XXIII.

Poslední jmenovaný, pro zajímavost, nakonec skončil ve stejném vězení jako Mistr Jan Hus.

Jak tato dávná historie souvisí s oceňováním? Úkolem koncilu bylo vybrat ze tří papežů jednoho pomocí procesu tzv. rekoncilizace – sjednocení, usmíření (harmonizace) názorů skupiny kardinálů. Při indikaci ceny obvyklé – ocenění na tržních principech, znalec standardně také provádí rekoncilizaci, protože používá tři dílčí metody – porovnávací, výnosovou a nákladovou, a jejich aplikací získá tři dílčí indikace:

• Dílčí indikaci porovnávacím způsobem

• Dílčí indikaci výnosovým způsobem

• Dílčí indikaci nákladovým způsobem

Vzhledem k tomu, že finální indikace hodnoty může být (pro stejný účel) jenom jedna, je znalec v situaci, která do jisté míry odpovídá výběru jediného papeže ze tří možných. Oproti výběru papeže je úloha znalce jednodušší v tom, že může jednotlivé dílčí indikace „vyvážit”, hledat případné přesahy a průniky hodnot, apod.

V ideálním případě se všechny dílčí indikace rovnají. Jak ale víme z praxe, ideální případy se obvykle nevyskytují. Tento případ vyrovnaných hodnot si můžeme představit nejspíše u moderní budovy (novostavby) bez technického opotřebení a funkčních nedostatků, která je situována na harmonickém trhu, kde je relativně vyrovnaná nabídka a poptávka (koeficient prodejnosti je roven 1), neprojevuje se cenová bublina (odchylka ceny a hodnoty, kdy je porovnávací metoda obtížně použitelná) a trh nájmů je založen na standardních ekonomických principech poměru hodnoty a výnosu.

Autor se s tímto výjimečným případem setkal například při ocenění nového bytového domu v Písku.

Podle teorie oceňování, jako vědního oboru, by měla jakákoliv metoda, pokud je správně použita, měla vést ke správné, a shodné, indikaci ceny obvyklé. U metody porovnávací bychom k tomuto správnému výsledku měli dojít porovnáním se vzorky, jejichž cena je známa, u metody výnosové nalezením vztahu mezi výnosy a hodnotou a u metody nákladové zejména správnou indikací uplatnitelnosti nákladů na trhu (koeficientu prodejnosti), popř. i zhodnocením technického a morálního (funkčního) opotřebení.

V praxi se, i přes nepochybnou platnost výše uváděných teoretických předpokladů, objevují různé problémy, které způsobují, že ideální použití metody je obtížné nebo nemožné.

Porovnávací metoda je právem považována za „královskou” metodu a o jejím významu svědčí i poslední novelizace zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku - § 2, odst. 1

„Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním”.

Aby ovšem bylo možné skutečně indikovat cenu porovnáním, musí být splněny dva základní předpoklady:

• S oceňovaným aktivem se musí skutečně obchodovat

• Údaje o realizovaných prodejích musí být dostupné, a to tak, že tyto údaje budou pravdivé, úplné a aktuální

Obvyklá nemovitost

U první podmínky je také logicky požadováno, aby se s aktivem obchodovalo pravidelně a pokud možno s co největší četností prodejů. Proto je také porovnávací metoda optimální při oceňování velkosériových výrobků, jako jsou automobily nebo počítače. U nemovitostí, které jsou ze své podstaty jedinečné, lze podmínku dostatečné četnosti prodejů omezeně splnit u pozemků (zejména stavebních) a vybraných typů staveb jako jsou bytové jednotky, rodinné domy, objekty pro individuální rekreaci nebo nejčastěji uváděné, garáže. Čím více se dostáváme k méně porovnatelným nemovitostem – od bytových domů a administrativních budov, přes skladové a výrobní haly, až k inženýrským a speciálním pozemním stavbám, tím více se snižuje přesnost porovnání a tím i použitelnost porovnávací metody.

Co se týká druhé podmínky – dostupnosti a zároveň úplnosti, pravdivosti a aktuálnosti informací o realizovaných obchodech, je její absolutní splnění nemožné a vždy se budeme pohybovat v prostředí neúplných a jenom částečně pravdivých informací.

Absolutně pravdivé a úplné informace se vyskytují v takových vědách, jako je matematika nebo teologie, ale nikdy v aplikované ekonomii.

Nestandardní chování trhu

Skutečnost, která nám může asi nejvíce zkomplikovat aplikaci porovnávací metody je nestandardní chování trhu, obvykle za situace, kdy nastane z nějakých důvodů k odchýlení ceny a hodnoty, kdy např. z důvodu politické nebo ekonomické nestability dochází buď k vytvoření cenové bubliny, nebo k neadekvátnímu snížení realizovaných cen pod skutečnou hodnotu majetku. K prvnímu případu, může dojít v období přehřáté konjunktury, kdy si trh nedostatečně uvědomuje rizika spojená s investicí nebo, ještě častěji, má trh neadekvátně optimistické představy o vývoji hodnoty v budoucnost.

Co je to cenová bublina

Obecně lze cenovou bublinu popsat jako explozivně a asymetricky tvořenou odchylku tržní hodnoty aktiva od její fundamentální hodnoty s reálnou možností náhlé a výrazné cenové korekce. Problémem někdy bývá jak tuto cenovou bublinu indikovat a následně jí kvalifikovat a popř. i kvantifikovat.

Fundamentální hodnota nemovitosti je za normálního (stabilizovaného) stavu ekonomiky obvykle kvantifikovatelná jako hodnota pozemku plus nákladová cena stavby. Korektorem takto zjištěné hodnoty může být hodnota vyjádřená jako součet budoucích užitků (např. výnosů z nájemného). Pokud se stavba prokazatelně obchoduje za vyšší částky, pak již může vznikat cenová bublina.

Cenová bublina na realitním trhu

Cenová bublina může vzniknout i u nemovitostí – vzhledem k tomu, že nemovitostmi jsou zpravidla (s výjimkou některých uměleckých děl nebo drahých kovů a minerálů) aktiva s největší hodnotou, pak se jedná o nejvíce ekonomicky devastující typ bubliny.

Příčiny vzniku cenové bubliny

U všech dosud vzniklých cenových bublin způsobil jejich vznik a další existenci soubor několika faktorů, které lze rámcově rozdělit na tyto typy:

Ekonomické

Cenové bubliny jsou ovlivněny jak makroekonomickými faktory – dlouho trvající konjunkturální fáze ekonomického vývoje, posilování národní měny, nízká nezaměstnanost, inflace, tak i takovými faktory jako je úvěrová politika bank, úroková míra nebo prokazatelný růst lokálního trhu nemovitostí.

Psychologické (behaviorální)

Psychologické a behaviorální příčiny jsou obvykle spojeny s nepravděpodobným očekáváním, například, že ceny nemovitostí musí stále růst tak, jak rostly v minulém období nebo, že ceny pozemků musí vzhledem k jejich povaze a tím i určité vzácnosti stále stoupat. Mezi tyto příčiny patří i nejistota ve vztahu k politické a právní stabilitě. Psychologické příčiny jsou při vzniku bublin obvykle nejdůležitějším faktorem.

Reklama a PR

Nabídková strana trhu – majitelé pozemků a staveb, realitní makléři, developeři a stavební firmy se ve svém vlastním ekonomickém zájmu musí neustále snažit zvýšit odbyt svých produktů. Mediální a reklamní vyvolání cenové bubliny je z jejich hlediska ideálním nástrojem k dosažení tohoto cíle.

Jednotlivé dílčí faktory obvykle působí v kombinaci – úvěrová politika levných hypoték je intenzivně podporována reklamou a v důsledku vyvolá nepravděpodobná očekávání. Mimo zde uvedených příčin se mohou vyskytnout např. i legislativní důvody spojené se změnou daňových nebo jiných zákonů.

Pokles ceny pod reálnou hodnotu

K opačné situaci naopak dojde za situace, kdy trh nesprávně reaguje na různá rizika – technicko-enviromentální, ekonomická nebo politická.

Technicko – environmentální rizika

I když na území České republiky nehrozí silná zemětřesení nebo přívalové vlny, i tak existují různá měřitelná technicko – environmentální rizika jako je požár, výbuch, vichřice nebo povodeň. Proti řadě z těchto rizik se lze pojistit nebo je zmírnit správným a vhodným řešením stavby (např. nebezpečí úderu blesku).

Povodně

Asi nejtypičtějším příkladem tohoto rizika jsou od roku 1997 právě povodně. Zejména v těch oblastech, které byly zaplaveny opakovaně – v letech 2002 a 2013, došlo k výraznému propadu cen nemovitostí, aniž by trh již následně správně vyhodnotil, že byla provedena taková protipovodňová opatření, že k dalšímu poškození staveb již nemůže dojít.

Ekonomická rizika

Mezi ekonomická rizika patří jednak makroekonomická rizika typu cyklického vývoje ekonomiky, míry nezaměstnanosti nebo úrokové míry u hypotekárních úvěrů. Mikroekonomickými riziky mohou být lokální enklávy s problematickými skupinami obyvatel, prudký pokles lokální zaměstnanosti nebo změna lokálního dopravního systému.

Co se týká vlivu ekonomické krize na chování realitního trhu lze ilustrovat často citovaným investičním doporučením z dob tzv. Velké krize:

„Nakupuj za krize a prodávej za konjunktury”

Politická rizika

Na rozdíl od trhu movitostí (diamanty) nebo trhu s nehmotnými aktivy (software) je realitní trh již tradičně extrémně citlivý i na minimální politická rizika. Vyplývá to z faktické nepřemístitelnosti nemovitostí a z historické zkušenosti (Rusko 1917, Německo 1933, Československo 1948), kdy došlo k vyvlastnění nemovitostí státem bez náhrady nebo devastaci výnosů z nemovitostí.

Nesprávná (snížená) akceptace hodnoty trhem vyplývá opět jednak z neinformovanosti (informace o provedených protipovodňových opatřeních), z nesprávně chápaného časového hlediska (negativní jev zvýšeného hluku a prašnosti během výstavby bude trvat jen po určitou dobu) nebo z nesprávně vyhodnocených politických rizik (vstup do mezinárodní obranné organizace ještě nemusí znamenat zvýšené riziko války).

Závěrem této kapitoly je proto možné konstatovat, že porovnávací metoda je použitelná na stabilním trhu, který není destabilizován riziky nebo nepodléhá dopadu cenové bubliny.

Snad ještě častěji než u porovnávací metody se odchylky od tržně vyrovnaného stavu objevují při hledání vztahu mezi výnosy a hodnotou. Základní předpoklad je opět ten, že cenu obvyklou (tržní hodnotu) lze indikovat jako kapitalizaci výnosu. Otázkou je, zda reálné výnosy – místně obvyklé nájemné, skutečně odpovídají tržním podmínkám. Na českém trhu bytů se dnes, na rozdíl od let 1848 – 1948, až na naprosté výjimky nestaví tzv. „činžovní domy”, tedy stavby postavené pro stabilizovaný výnos z nájmu po dobu existence stavby. Naprosto převládá jiný developerský model, kdy jsou bytové domy již během výstavby rozprodány po bytových jednotkách finálním klientům. Důvodem je to, že dosažitelné výnosy z nájmů neodpovídají nejen prodejním cenám bytů, ale někdy ani investičním nákladům. U nájmů administrativních prostor zase hraje velkou roli dlouhodobý převis nabídky nad poptávkou. Pokud místně obvyklé nájemné neodpovídá ekonomickým zákonitostem, nemůže výnosová metoda správně indikovat skutečnou hodnotu.

Příklad

Pokud při ocenění bytové jednotky na pražském trhu znalec správně a zodpovědně indikuje cenu obvyklou porovnávacím způsobem na základě vzorku skutečně realizovaných cen a zároveň správně a zodpovědně indikuje cenu obvyklou výnosovým způsobem na základě reálně placeného nájemného (dále i za předpokladu správné kapitalizace výnosu), dojde ke dvěma odlišným dílčím indikacím, přičemž indikace porovnávacím způsobem bude až o 1/3 vyšší. Důvodem je odlišnost skutečného trhu od trhu ideálního, včetně způsobu uvažování jak na straně nabídky, tak i na straně poptávky.

V řadě znaleckých posudků vidíme, že dílčí indikace nákladovým způsobem je někdy i násobně vyšší než indikace výnosovým, a občas dokonce i vyšší než indikace porovnávacím způsobem. Někdy je to způsobeno nesprávnou metodikou indikace, kdy znalec místo náhradových cen použije zastaralou koncepci reprodukčních cen nebo dokonce nesprávně indikuje funkční nedostatky a koeficienty prodejnosti. Méně často to může být způsobeno nerovnovážným stavem trhu, kdy dojde k poklesu poptávky a investoři nejsou ochotni akceptovat objektivní dlouhodobou uplatnitelnost nákladů (koeficient prodejnosti prudce a krátkodobě klesne).

Jak provádět rekoncilizaci správně:

1. Model – absolutizace jediné metody (při použití více metod)

V současné praxi je to asi ten nejrozšířenější model. Znalec se na základě cenové argumentace opřené o cenovou dokumentaci rozhodne, že se absolutně přikloní k jedné z dílčích indikací a ostatní dvě metody nebude při rekoncilizaci uvažovat. Z tohoto rozhodnutí následně vyplyne otázka, proč znalec ztrácel čas a energii s ostatními dvěma metodami. Správnou odpovědí je to, že ostatní dvě metody sice nejsou při rekoncilizaci použité, ale slouží jako korektor správnosti základní indikace. Ve většině případů bude absolutní (100%) kontribuce přidělena porovnávací metodě, metoda výnosová, někdy i metoda nákladová budou „pouze” vhodnými korektory správnosti základní indikace.

Příklady:

A. Indikace výnosovou metodou je výrazně vyšší než indikace porovnávací metodou.

Indikace výnosovou metodou je (zjednodušeně řečeno) analogii jistiny a úroku. Zjednodušení spočívá v tom, že jistina v bance má stále stejnou nominální hodnotu, zatímco hodnota nemovitosti se reálně mění. Na základě této analogie potom lze chápat hodnotu nemovitosti jako kapitalizované výnosy po dobu ekonomické životnosti. Pokud by se na trhu za obvyklých podmínek měla nemovitost prodávat za cenu nižší, než jsou kapitalizované výnosy, bylo by to podobně nelogické, jako kdyby se prodával vklad v bance za menší částku než je jistina a úroky. I když naprosto výjimečně může k této situaci dojít – tehdy, když jsou s vlastnictvím nemovitosti spojena neúměrná rizika, z tržní logiky k tomu nemůže dojít na standardním trhu.

B. Indikace nákladovou metodou je výrazně vyšší než indikace porovnávací metodou

Typickým příkladem uplatnění nákladové metody při ocenění na tržních principech je ocenění rodinného domu. Rodinné domy, jako novostavby, se většinou staví v rozvojových lokalitách na okraji měst, v místech, kde jsou obvykle k dispozici volné stavební pozemky v dostatečné míře pro potřeby trhu. Zájemce o koupi rodinného domu má proto na výběr dvě varianty:

1. Koupí si hotový rodinný dům (porovnávací metoda)
2. Koupí si pozemek a nechá si dům postavit (nákladová metoda)

Pokud by průměrná…