Poměrně často se můžeme setkat se situací, kdy stavebník nově nabude starší stavbu (slovy dnešní terminologie pozemek, jehož součástí je starší stavba) a má v úmyslu tuto stavbu podrobit celkové rekonstrukci, případně jiným stavebně technickým změnám a úpravám. Otázkou, která v takové situaci vždy vyvstane je ta, zda je třeba pro takové práce vyřídit povolení stavebního úřadu a jestli ano, tak jaké.
Stavební zákon jednoznačně stanoví kategorie staveb, jež pro svou realizaci vyžadují povolení či jiné opatření stavebního úřadu. Co se týče změn stavby, je jejich klasifikace za účelem zjištění povolovacího režimu nastavená obecněji, a proto může být posouzení jednotlivých případů o poznání složitější, a v praxi se také více lišit u jednotlivých stavebních úřadů. Předně je však v těchto případech si uvědomit, že pokud se jedná o stavbu v minulosti povolenou, stavebník by měl disponovat dokumentací povoleného stavu, ze které bude projektant v rámci projektování plánovaných úprav vycházet. Pokud se tato nedochovala, je třeba ve spolupráci se stavebním úřad vždy nejprve pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby dle § 125 stavebního zákona.
Řečeno dle definic stavebního zákona, v případě rekonstrukce a souvisejících změn se jedná o změny dokončené stavby (tedy takové, která byla kolaudována a je možné ji užívat) nebo o udržovací práce. Změny dokončené stavby stavební zákon dělí na nástavbu, kterou se stavba zvyšuje a přístavbu, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje, a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou. Posledním druhem změny dokončené stavby je stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu považuje stavební zákon rovněž zateplení pláště stavby. Pokud má stavebník v úmyslu provést takové práce, které nelze podřadit pod žádný druh změn dokončené stavby, jedná se o údržbu stavby, kterou jsou dle ust. § 3 odst. 4 stavebního zákona práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavební stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. V případě, že tedy bude stavebník provádět některé z uvedených změn stavby anebo její údržbu, je třeba nahlédnout do dalších ustanovení stavebního zákona, aby mohl stavebník zjistit, v jakém režimu musí být změny povoleny, či zda vůbec takovéto práce povolovacímu režimu podléhají.
Stavební zákon rozlišuje dvě fáze povolování staveb, a tedy i jejich změn – umístění a povolení. Některé stavby či záměry vyžadují pouze umístění, některé pouze povolení, avšak většina z nich obecně vyžaduje posouzení obě. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují udržovací práce ani stavební úpravy. Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují ty udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a zároveň nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou; a stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled…
