Již třináctým rokem je v ČR možné sjednávat nájemné z nebytových prostor dohodou, tak jako ve všech zemích se standardní tržní ekonomikou. Zneužití dominantního postavení pronajímatele nebytových prostor na trhu nájmů brání příslušné ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Podrobněji v našem zevrubném rozboru.
Nájemné z nebytových prostor se v současné době sjednává dohodou pronajímatele a nájemce nebytového prostoru podle obecných ustanovení sjednávání ceny podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
Původní regulace vyhláškou MF č. 585/1990 Sb., o nájemném z nebytových prostor, která obsahovala úředně stanovené maximální roční nájemné za 1 m2 plochy byla zrušena vyhláškou č. 187/1995 Sb. s účinností od 1. 10. 1995. Od tohoto data je možné sjednávat nájemné z nebytových prostor dohodou, tak jako v jiných zemích s vyspělou tržní ekonomikou.
Zneužití dominantního postavení pronajímatele nebytových prostor na trhu nájmů nebytových prostor brání ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZNP), tím, že je pronajímatel povinen zahrnout do sjednané ceny jen oprávněné náklady a přiměřený zisk avšak hlavně vyrovnání nabídky a poptávky na trhu nebytových prostor.
Sjednávání nájemného dohodou
Po 1.10 1995 se nájemné z nebytových prostor sjednává dohodou nájemce a pronajímatele.. Přetrvává názor, že v nájemní smlouvě je třeba uvést zvlášť nájemné a zvlášť úhradu za služby spojené s tímto nájmem neboť v opačném případě by mohla být smlouva zpochybněna s ohledem na dikci § 3 ZNP.
Novelou č. 360/2005 Sb. byla do ZNP doplněna úprava splatnosti nájemného a úhrady za služby, která je stanovena měsíčně předem, vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce, pokud se strany nedohodnou jinak.
Pokud jde o nájemné je velice důležité upravit ve smlouvě o nájmu nebytového prostoru také způsob placení nájemného a záloh na služby. Smluvní strany nejsou v této záležitosti vázány žádnou právní úpravou. Nejčastější způsobem placení je v současném období bezhotovostní způsob placení prostřednictvím např. trvalého příkazu z běžného účtu nebo také složenkou. Lze však realizovat inkaso nájemného i přímou platbou vlastníkovi.
Uzavření smlouvy
Pokud jde o určení výše nájemného, pronajímatel si zpravidla zjistí, jaké nájemné je v současné době sjednáváno v této nebo srovnatelné lokalitě k témuž nebo srovnatelnému účelu užívání nebytových prostor. Současně by si měl provést vlastní rozpočet minimálních nákladů, které by měl mít v každém případě pokryty nájemným, aby nehospodařil se ztrátou. Do těchto nákladů patří odpisy, zjištěné postupem podle zákona o daních z příjmů v platném znění, náklady na údržbu a opravy (zjištěné podle skutečnosti uplynulého roku a upravené podle skutečné inflace uplynulého roku), ostatní náklady (pojištění, daň z nemovitosti apod.) a režie (cestovné, poštovné, telekomunikační poplatky apod.).
Trh nájmu nebytových prostor je v současné době prakticky vyrovnán a nasycen. Vyrovnání nabídky a poptávky mělo příznivý vliv na výši sjednaného nájemného proti…
