Právní úprava povinností vlastníka nemovitosti vymezuje ve vztahu k nájmu občanský zákoník, ve vztahu ke stavbě stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, ve vztahu k dalším povinnostem pak ještě zvláštní předpisy.
Povinnosti vlastníka
Spravovat bytový fond, tedy i jediný obytný dům znamená jak pro fyzickou, tak i pro právnickou osobu, zajistit všem nájemcům bytů a nebytových prostor nerušený výkon jejich práv a zabezpečení všech služeb zpravidla s nájmem bytu či nebytového prostoru poskytovaných. Znamená to ale také zabezpečit bezporuchový provoz každého obytného domu, provádění potřebných oprav a údržby, revizí technických zařízení, která tvoří vybavení daného obytného domu. Splnění těchto povinností předpokládá zajištění přehledu o majetku, dokonalou evidenci nejen o jeho stavu, ale také o nákladech a příjmech, které s hospodařením s danou nemovitostí souvisejí i přípravu rozsáhlejších záměrů, které přesahují rámec běžného provozu, jako např. příprava velkých oprav, rekonstrukce či modernizace jednotlivých bytů nebo i celého domu.
Právní úprava povinností vlastníka nemovitosti vymezuje ve vztahu k nájmu občanský zákoník, ve vztahu ke stavbě stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, ve vztahu k dalším povinnostem pak ještě zvláštní předpisy.
Předpoklady kvalitní správy
Základem pro kvalitní výkon správy každého domu je dokonalá evidence. Závazný způsob vedení evidence ke správě a provozu domů není právní úpravou stanoven, proto je možné, aby si každý vlastník zvolil takovou evidenci, která mu zajistí potřebný operativní přehled a přispěje k plnění povinností vlastníka, které pro něho z platné právní úpravy vyplývají.
Kvalita výkonu správy obytných domů ale i objektů jiného charakteru závisí na řadě faktorů:
- q na péči, kterou jsme věnovali fyzickému převzetí každého domu do správy,
- q na zjištění a průběžném evidování všech podstatných skutečností, které jsou rozhodující pro správu domu a další činnosti správce,
- q na úplnosti potřebné dokumentace kdanému domu (jedná se zejména o kolaudační rozhodnutí a pasport domu),
- q na péči, kterou jsme věnovali výběru právnické či fyzické osoby, kterou pověříme výkonem správy domu,
- q na péči, kterou jsme věnovali přesnému vymezení práv a povinností správce domu v obstaravatelské smlouvě.
Výběr správce
Pokud se vlastník rozhodne, že správu svého majetku svěří firmě, která se specializuje na správu domů a bytů, musí vybrat vhodnou fyzickou či právnickou osobu, se kterou uzavře obstaravatelskou smlouvu.
Ze zájemců o zabezpečení správy obytného domu je třeba provést výběr na základě posouzení jejich podnikatelských záměrů z několika pohledů
- q rozsahu nabízených služeb (to znamená vyhodnotit, zda pokrývá nabídka uchazečů o správu všechny povinnosti vlastníka, to znamená zajištění údržby a oprav bytového fondu, zajištění dodávek všech energií a médií nutných k bezporuchovému chodu, zajištění dodávek všech služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostor a jejich…
