Trh s byty

25.8.2017, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Zdroj: Verlag Dashöfer

27 Trh s byty

Trh s byty lze rozdělit podle několika hledisek:

Lokace v rámci České republiky

Lokace je obecně jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících tržní hodnotu a prodejnost bytů. Podle tohoto kriteria lze byty rozdělit zhruba na tyto kategorie:

• Praha – trh v hlavním městě a zároveň jediném velkoměstě je specifický trvalým převisem poptávky nad nabídkou

• Statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel, správní i komerční střediska regionů

• Lázeňská a rekreační města a mikroregiony (Karlovy Vary, Český Krumlov, Špindlerův Mlýn, Lipenská přehrada, Poděbrady)

• Okresní a jím podobná města

• Ostatní města a obce

Lokace v rámci města

V této analýze máme na mysli hlavně byty v hlavním městě a ve statutárních městech. V ostatních městech a obcích není tento faktor tak výrazný vzhledem k poměrně malému rozsahu lokálního trhu.

V rámci města se trh s byty dělí do tří segmentů:

• Byty v prémiových lokalitách – jako prémiové lokality můžeme obvykle označit historická jádra měst, širší centra a stabilizované rezidenční čtvrti měst – např. v Praze jsou za prémiové lokality považovány celá Praha 1, Praha 2 a části Prahy 6 a Prahy 10. Pro tyto lokality je typické, že jsou prakticky plně zastavěny. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v půdních vestavbách, při rekonstrukcích nebo jako loftové byty v brownfields projektech (Vinohradský pivovar, Elektra, rozvodná stanice na Flóře). Z pohledu trhu je proto nabídka finálně limitována a nemůže se již zvětšit. Za logického předpokladu vzrůstající poptávky (zvětšení atraktivity Prahy v rámci evropského i globálního trhu, velká migrace do Prahy, velké výnosy z nemovitostí na tomto trhu) se tedy zákonitě musí také zvyšovat ceny. Podle všech informací z trhu i z nezávislých a státních zdrojů (profesní komory realitních makléřů, velké banky a developerské společnosti, Český statistický úřad a další) je tomu skutečně tak. Objevují se skupiny finančně silných, obvykle mezinárodních, portfoliových klientů, kteří nakupují byty v těchto lokalitách ve větším měřítku pro kombinaci výnosů z nájmů a zvýšení hodnoty v čase. Dále se stále rozšiřuje i skupina tuzemských klientů, kteří si v 90. letech minulého století nechali postavit mimo Prahu rodinný dům a nyní zjišťují, že potřebují mimo to i byt v Praze. Podle všech předpokladů bude tedy ve střednědobém i dlouhodobém horizontu cena bytů v prémiových lokalitách stále stoupat až do úrovně porovnatelné v nejbližším okolí třeba s Drážďany (Mnichov nebo dokonce Vídeň asi v dlouhodobém horizontu a průměru nabídek zůstanou dražší).

Podporou pro tento popis stávajícího stavu i pro analýzu dalšího vývoje může být třeba úspěšný prodej luxusních bytů v Praze 1, kde realizované prodejní ceny překročily 460 000 Kč/m² a překonaly ceny za obdobné byty jak v Paříži, tak v Londýně.

Ilustrací je třeba cenový vývoj Karlína – od skutečného úprku investorů a propadu cen po povodních v roce 2002 až po současný doslova raketový růst cen spojený s aktivitami jednoho z největších investorů na českém realitním trhu.

Jak se bude konkrétně vyvíjet cenová mapa bytů v prémiových lokalitách Prahy a kudy bude procházet pomyslná cenová hranice prémiových lokalit není dnes možné přesně říci.

I v některých lokalitách, které vznikly za Velké krize jako nouzová obydlí nízko příjmových skupin obyvatel jako je třeba „Krejcárek” nebo „Balkán” (obě lokality jsou v Praze 3 – Žižkov), jsou dnes postaveny a rozprodány byty s cenou kolem 100 000 Kč/m².

• Nové developerské projekty - byty v novostavbách bytových domů – tyto byty vznikají na hranicích Prahy a velkých měst na dosud volných pozemcích, které jsou alespoň v částečném dosahu městské infrastruktury (městského inženýrství a dopravy). Bohužel, zejména některé developerské projekty z 90. let minulého století a přelomu letopočtu byly realizovány se základní myšlenkou maximalizace okamžitých zisků z prodeje bytů finálním klientům bez úvah o architektonické hodnotě těchto projektů, jejich provozních a dalších investičních nákladech, apod. Tento základní podnikatelský záměr sebou bohužel nese různé negativní znaky jako je:

  1. Maximální zahuštění zástavby – minimální odstupové vzdálenosti domů, minimum veřejné zeleně, minimalizace parkovišť a obslužných komunikací.

Příklad:

V jednom z developerských projektů byly v jednotlivých bytových domech nabízeny prostory v přízemí (prvním nadzemním podlaží) jako tzv. „ateliéry”. Vzhledem k požadavkům malířů a sochařů na osvětlení při tvůrčí práci se přitom ateliéry obvykle umísťují do posledního podlaží nebo do podstřešního prostoru s okny na severní straně, aby byl splněn požadavek tzv. rozptýleného osvětlení. V tomto konkrétním případě byly uvedené prostory nabízeny jako „ateliéry” proto, že díky maximálnímu zahuštění zástavby nemohly splňovat žádnou hygienickou normu pro denní osvětlení ať již pro byty nebo pro administrativní nebo prodejní prostory.

1. Minimální občanská vybavenost – ty části pozemku, které nelze primárně komerčně využít, jsou redukovány na minimum. Zvláště historicky první developerské projekty z poloviny 90. let minulého století byly často vystavěny jako de facto ghetta bez základních a zájmových (uměleckých) škol, kulturních a třeba i sakrálních zařízení, tedy bez všech základních atributů, které tvoří obec obcí. Jediným, co by se dalo nazvat občanskou vybavenosti, jsou golfová hřiště umístěná na těch pozemcích, které se nepodařilo vyjmout ze zemědělského půdního fondu.
2. Nevyřešená dopravní dostupnost a dopravní obslužnost – developeři obvykle neřeší posílení nebo dokonce vybudování nových příjezdových a obslužných komunikací. Zpevněná komunikace, která byla původně určena jenom pro občasný průjezd zemědělské techniky na pole a byla pro tento účel také dimenzována, má najednou zajistit dopravní dostupnost pro stovky bytů v nově vybudovaných bytových domech. Podobně je to i s dopravní obslužností, kdy developeři neřeší posílení existujících spojů městské nebo liniové hromadné dopravy.
3. Nízká kvalita projektů, materiálů i vlastního provádění staveb – snaha o maximalizaci jednorázových zisků při prodeji staveb nebo jejich částí se velmi často projevuje i v nízké kvalitě prováděcích stavebních a montážních prací od fáze projektu až po vlastní realizaci. Protože developerské společnosti jsou obvykle zakládány jednorázově pro určitý projet, nemusí si budovat vlastní goodwill a někdy se dokonce mají snahu po dokončení prodeje bytů, a předání kondominií do property managementu jiné firmě, zmizet beze stopy.

Na základě výše uvedených faktů i na základě reflexe ze skutečného chování trhu lze předpokládat, že ve střednědobém a dlouhodobém horizontu dojde k poklesu tržní hodnoty bytů v nekvalitních developerských projektech a to v ojedinělých případech i o desítky procent.

• Byty v „panelácích” – „paneláky” jsou bytové domy stavěné technologií na bázi železobetonových plošných dílců, které byly vyráběny v průmyslových závodech (panelárnách) a na místě stavby pouze sestavovány (montovány). Předpokládanými přínosy této technologie mělo být zejména zvýšení produkce bytů a zlepšení jejich kvalitativních i kvantitativních standardů. V České republice se bytové domy z panelů začaly stavět na konci 50. let 20. století (systémy G 57, později typy T 01, T 02 a T 03) na které v 70. letech navázaly licenční systémy zakoupené z Francie (VVÚ – ETA) a z Dánska (Larsen – Nielsen). Poslední typy panelových bytových domů (např. systém UNI, vyvinutý Stavebními závody Praha) se objevil před rokem 1990. Vzhledem k množství v jakém byly postaveny, v některých letech se touto technologií stavělo až 30 000 bytů ročně, jsou tyto bytové domy neoddiskutovatelnou realitou. Ze současného fondu bytů (v bytových domech, tedy mimo bytů v rodinných domech nebo v jiných stavbách) je 33,6 % bytů postaveno právě touto technologií. Nikdo, kdo reálně uvažuje nemůže kalkulovat s tím, že někdo – stát, jednotlivé obce nebo komerční subjekty, dokáže tyto bytové domy odstranit. Vzhledem k průměrné očekávané životnosti nosných železobetonových nosných prvků zde také budou tyto bytové domy až dvě stě let.

Naštěstí se nesplnily poněkud pesimistické prognózy z konce minulého století, kdy řada odborníků předpokládala, že se změní sociální struktura obyvatel panelových domů v negativním smyslu tak, že se sídliště panelových domů stanou ghetty chudiny a okrajové části imigrantů. Tyto prognózy, které vycházely z porovnatelného vývoje např. v Paříži, Marseille nebo v Berlíně, se v Čechách až na výjimky jako je sídliště Chanov v Mostě, naštěstí nenaplnily. Díky vhodně zvolené formě privatizace bytového fondu byla řada bytů zakoupena jejich stávajícími nájemníky za zlomek obvyklé tržní hodnoty, přičemž jim původní vlastník, obvykle obec nebo městská část, pomáhal i různými nástroji jako je záruka za hypotekární úvěr, výhodnější úvěrové podmínky a podobně. Bytová družstva, která byla před rokem 1990 jednou z možných forem vlastnictví bytu, se musela ze zákona transformovat a relativně standardizovat právní vztahy jejich členů k bytům, které obývají. Poměrně malou část bytů si obce ponechaly pro vlastní potřebu – např. pro možnost řešení resp. zmírnění důsledků přírodních katastrof (povodně), jako stabilizační byty pro různé profese (městské strážníky, pracovníky městských úřadů a magistrátů) nebo pro jiné účely. Poté co byl v podstatě dokončen proces privatizace se začal dynamicky rozvíjet realitní trh s byty v těchto bytových domech. Zájemci o koupi bytů v panelových domech se rekrutovali zejména z těchto skupin:

1. Vnitřní imigranti – lidé, kteří se stěhovali za lepšími pracovními příležitostmi z vesnic do měst a to zejména do Prahy a do Brna. Ve velkém městě obvykle získali takové zaměstnání, které jim neumožnilo si zakoupit byt v prémiové lokalitě, ale postačilo na získání bytu v panelovém domě.
2. Vnější emigranti, hlavně z jihovýchodní Asie (Čína, Vietnam) a ze zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Ruská federace).
3. Mladá manželství a mladí lidé (singles), kteří se osamostatnili od rodičů a hledali svůj první „startovací” byt.

Důsledkem všech výše uvedených jevů byla někdy zajímavá sociální struktura, kdy v panelovém domě pod jednou střechou bydlí třeba nízko příjmové domácnosti, které žijí ze sociálních dávek a obývají byt, který jim byl přidělen státními orgány před rokem 1990, dále mladí a dobře placení vysokoškoláci, kteří si byt zakoupili jako startovací a vedle nich i cizinci a důchodci. To jaká sociální struktura v tom kterém domě vznikla, ovlivňuje podstatným způsobem tržní hodnotu jednotlivých bytů.

Panelové domy se po roce 2004 také začínají díky dotacím ze strukturálních fondů Evropské unie více a častěji tzv. revitalizovat. Tato revitalizace obvykle obsahuje opravu a změnu kvalitativních parametrů obvodového pláště – zateplení, výměnu oken a opravu ploché střechy. V interiéru bytového domu dojde k výměně výtahu za typ, který vyhovuje dnešním bezpečnostním předpisům a dále k výměně a posílení všech dožilých rozvodů technického zařízení budovy – rozvodů elektřiny, studené a teplé vody, ústředního vytápění, rozvodů plynu, společné televizní antény, někdy jsou instalovány i nové druhy sítí. Jenom málo lze dělat s obvykle nevyhovujícími akustickými parametry vnitřních nosných a dělících konstrukcí. Vzhledem k tomu, že vnitřní dispozice jak bytů, tak i společných domovních prostor je determinována plošnými nosnými prvky konstrukčního systému, omezí se vlastníci jednotlivých bytů maximálně na změnu nebo odstranění vnitřních příček z plynosilikátových prvků, dále na rekonstrukci bytového jádra (prostor koupelny, WC a kuchyňské linky) a na finální úpravu povrchů stěn a podlah.

V nejlukrativnějších lokalitách se provede ještě střešní nástavba a změní se charakter některých části společného domovního příslušenství – např. z bývalé a dnes již nevyužívané kočárkárny se zřídí administrativní nebo prodejní prostor.

To jak se ve střednědobém horizontu budou měnit ceny bytů v panelových domech nelze jednoznačně určit – konkrétní změny cen v čase budou záviset zejména na lokaci bytového domu a na sociální struktuře jeho obyvatel.

Jisté je snad jen to, že další bytové domy postavené touto technologií – tedy montované z prvků železobetonových plošných již nebudou vznikat. Nabídka tohoto typu bytu je tedy v krátkodobém horizontu konstantní, ve střednědobém horizontu se bude snižovat tak jak budou panelové domy technicky dožívat nebo jak budou účelově likvidovány, aby mohly být získány lukrativní volné stavební pozemky. Tento proces aktuálně probíhá např.v Moskvě a v Petrohradě, kde jsou plošně asanovány paneláky („chuščovky”) a na jejich místě vznikají nové developerské projekty.

Vzhledem k dlouhodobému demografickému vývoji, kdy trvale klesá porodnost a přibývá počet jednočlenných (singles) domácností, lze předpokládat, že se stále bude zvyšovat poptávka po bytech velikosti 2 + kk, které jsou ještě finančně dostupné a vcelku vyhovují pro standardní požadavky na komfort bydlení. Menší byty, garsoniéry a byty 1 + kk jsou na trvalé bydlení již dosti stísněné a zájemci si je pořizují spíše jako druhé byty vedle např. rodinného domu mimo velké město. Jedním ze základních požadavků na takové druhé bydlení je dobrá dopravní dostupnost a obslužnost do center měst. Velké byty v panelových domech jsou dnes prodejné dosti obtížně – jejich požadovaná cena je relativně vysoká, početné rodiny s dětmi buď nemají dostatečné prostředky na koupi nebo dávají přednost bydlení v rodinných domek, které poskytují nesrovnatelně lepší komfort bydlení.

Dalším sektorem poptávajících, který se bude v budoucnu stále zvětšovat s tím jak bude růst atraktivita České republiky jako cílové země pro imigranty, jsou již zmínění imigranti ze zemí na východ a na jih od naší země, kteří ve většině panelových domů nacházejí dokonce vyšší komfort bydlení než ten, na který jsou zvyklí ze své původní vlasti. Jejich prostředky jim také ve většině případů nedovolí pomýšlet na zakoupení bytů v nových developerských projektech nebo dokonce v prima rate lokalitách.

Byty v panelových domech na malých městech v komerčně méně atraktivních lokalitách (např. Bílina, Chomutov, Most,…