Rozhodujícím dokumentem řízení celé výstavby a výchozím podkladem pro provádění prací, který výraznou mírou ovlivňuje úspěšnost celého díla, je smlouva o dílo.
Smlouva uzavřená v mnoha případech pod tlakem investora a s příslibem, že některé její části nebo chybějící podklady budou vysvětleny a doplněny později, bývá často příčinou ukončení slibně se rozvíjející expanze nebo podnikání stavebních firem u nás i v zahraničí. I když během jednání o smlouvě může některé části investor upravit, obecně platí, že podmínky smlouvy, včetně všeobecných smluvních nebo obchodních podmínek, v rozsahu předloženém investorem, dodavatelem prakticky změnit nemůže.
Základními kritérii pro rozhodování o použití odpovídajícího typu smlouvy jsou:
-
rozsah, druh a komplexnost požadovaných prací,
-
technické, funkční a užitné požadavky na prováděné dílo,
-
požadovaná lhůta výstavby,
-
způsob řízení projektu,
-
způsob financování projektu a jeho průběžné kontroly peněžních toků,
-
předpokládaný rozsah změn během výstavby.
Ve stavební praxi se nejčastěji užívají dva typy smluv:
Předběžná smlouva zadavatele nebo investora by měla být především jasná, jednoznačná a bez vzájemně si odporujících ustanoveních.
Tyto základní faktory by měl dodavatel zkontrolovat před podpisem smlouvy nezávisle na smluvní praxi a rozsahu smlouvy.
Zájmy a základní cíle smluvních stran (nezávisle na typu smlouvy, užité smluvní praxe a rozsahu prací) – Tab. č. 1
| Investor |
Dodavatel |
| snížení nabídkové ceny dodavatele |
zamezení snížení nabídkové ceny |
| rozšíření rozsahu prací dodavatele |
upřesnění rozsahu prováděných prací |
| rozšíření smluvního rizika dodavatele |
minimalizace smluvního rizika |
| pověření dodavatele projektovými pracemi |
převzetí dalších prací, včetně projektových prací pouze za úhradu |
| prosazení vlastní verze smlouvy |
použití standardní nebo ověřené verze smlouvy |
| uzavření smlouvy na pevnou cenu |
uzavření smlouvy na základě jednotkových cen |
Hlavní činnosti dodavatele, které směřují k podpisu smlouvy, jsou uvedeny v následující tabulce č. 2. Tabulku je možné použít ke kontrole smluvních podkladů nebo jako východisko pro jednání s investorem před podpisem smlouvy. V tabulce nezohledňujeme priority jednotlivých dílčích činností dodavatele.
Tab.č.2
| Popis činností |
Kontrola |
Kontroloval |
| Definování závazků smluvních stran |
| Vyjasnění sporných bodů z jednání s investorem |
| Upřesnění rozsahu prací a termínů provádění |
| Ujednání o konečné ceně dodávky |
| Dohoda o právním řádu smlouvy |
| Individuální ujednání ve věci nejasných položek nebo termínů prováděných prací |
| Použití technických specifikací a norem |
| Určení smluvního jazyka a sídla soudu |
Typy a formy smluv v české praxi (dle způsobu stanovení nabídkové ceny)
Cena pro nabídkové řízení má čtyři základní podoby:
-
skladebná cena,
-
pevná cena,
-
pohyblivá cena,
-
cílová cena.
Smlouva na základě pevné ceny
Smlouva na základě pevné ceny se používá při oceňování veřejných zakázek, u menších staveb a staveb s krátkou dobou výstavby. Tento způsob ceny je vhodné využít i pro opakované projekty a stavění na „klíč“.V dané, případě se dodavatel zavazuje provést práce, dodávky a služby ve výši předem stanovené pevné částky a bez ohledů na vlastní vynaložené náklady.
Předpokladem k uzavření smlouvy na pevnou částku je úplná, jasná a jednoznačná projektová dokumentace, dokumentace technických zařízení, specifikace a popisy dodávek strojů a zařízení, všeobecné a technické a obchodní podmínky dodávky ve stadiu uzavírání smluv.
Uvedený typ smlouvy prosazuje investor zejména v níže uvedených případech:
-
investor není ochoten snášet vyšší míru finančního rizika než dodavatel,
-
projektant disponuje dostatkem času na vypracování projektové dokumentace ještě před podpisem smlouvy,
-
investor předpokládá během realizace další změny v projektu a chce jejich úhradu tímto způsobem eliminovat,
-
investor není ochoten zvyšovat původně kalkulované náklady.
Smlouva na základě skladebné ceny
Tyto smlouvy jsou nejrozšířenější formou smluvních ujednání v ČR.
Skladebná cena představuje cenu stavebního objektu vytvořenou na základě pevných jednotkových cen dohodnutých pro jednotlivé stavební práce.
Projektová dokumentace nebývá propracovaná do takové podrobnosti a vyjasněnosti jako u dokumentace při použití pevné ceny.
Za smluvně dohodnutou se považuje pouze jednotková cena, která je rozhodující rovněž pro fakturaci víceprací nebo pro případné spory smluvních stran. Součtová cena prací za jednotlivé profese se pak stanovuje na základě rozsahu skutečně provedených prací dodavatele. Předběžný odhad výše celkových nákladů se tím může i značně odchýlit od skutečně uhrazené ceny celého objektu.
Porovnání základních rozdílů mezi smlouvou na základě na pevné ceny a smlouvou podle skladebné ceny (Tab. č. 3)
| Skladebná cena |
Pevná cena |
| Výhody smluv |
| Ocenění jednotlivých položek |
Vyšší zisk dodavatele |
| Přehlednější uplatňování a výpočet víceprací |
Lepší a bezproblémová fakturace dodavatele |
| Nižší riziko dodavatele |
Bezproblémová úhrada konečné faktury |
| Obvykle přesný popis rozsahu prací |
| Jednodušší doložení, fakturace a úhrada víceprací v případě změn |
| Nevýhoda smlouvy |
| Složitější fakturace |
Navyšování ceny dodavatele pouze v omezeném rozsahu |
| Úhrada konečné faktury někdy problematická |
Vyšší smluvní riziko dodavatele |
| Složitější posouzení smlouvy a stanovení přiměřené nabídkové ceny |
Smlouva na základě pohyblivé ceny
Tento typ představuje dvousložkovou cenu, která se skládá ze skutečných nákladů a přirážky k těmto nákladům.
Pohyblivá cena se převážně používá v případech, kdy před zahájením stavby nelze projektovou dokumentaci vypracovat do podrobnosti potřebné pro stanovení nabídkové ceny.
Ve smlouvě o dílo se smluvní partneři dohodnou, že investor uhradí zhotoviteli skutečně vynaložené přímé náklady spolu s režií a ziskem. Režie a zisk je pak stanoven pomocí přirážky k základně tvořené některými z přímých, ale i nepřímých nákladů nebo dohodnuté v absolutní výši.
Kontrakty s užitím pohyblivé ceny umožňují zrychlit přípravu výstavby, protože nevyžadují podrobně zpracovanou dokumentaci a investor přesto nepřebírá vysoké riziko. Pohyblivá cena umožňuje změnu projektu při výstavbě, předpokládá ale perfektní sledování přímých nákladů.
Smlouva na základě cílové ceny
Cílová cena se sestavuje jako pevná cena, ale během výstavby se zjišťují skutečné přímé náklady a k nim dohodnuté procento režie a zisku. Pro cílovou cenu je typická simulace dodavatele na vytvoření úspor nákladů. Smluvená cena bývá doplněna dohodou o podílu dodavatele na úsporách rozpočtových nákladů během výstavby. Ty jsou pak děleny v předem dohodnutém poměru, zpravidla 75:25. 75% úspor pak zůstává ve prospěch investora a 25% ve prospěch dodavatele, někdy i 50:50.
Výhody a nevýhody uvedených 4 typů cen z hlediska investora jsou uvedeny v následující tab.č.4.
Tab. č. 4
| Vlastnost |
Druh ceny |
| Skladebná |
Pevná |
Pohyblivá |
Cílová |
| Předvídatelnost výše nákladů |
Omezená respektováním skutečných objemů |
Velmi dobrá |
Špatná, dobrá jen v případě dohody limitu přímých nákladů a absolutní výše přirážky |
Velmi dobrá, nejistota jen ve výši úspor |
| Kontrolovatelnost vynaložených nákladů |
Dobrá, vysoká pracnost při zjišťování skutečných objemů |
Náklady se nekontrolují |
Dobrá, ale pracná v oblasti přímých nákladů |
Stejná jako pohyblivá cena |
| Možnost změn projektové dokumentace |
Velmi dobrá |
Velice omezená |
Vysoká |
Omezená |
| Podrobnost projektové dokumentace před zahájením výstavby |
Nízká |
Velmi vysoká |
Velmi volná |
Nízká |
Typy a formy zahraničních smluv na českém trhu
Předmětemdlouhých a nekonečných diskusí dodavatele s investorem, které vychází především z neznalosti smluvní praxe, je vzájemný vztah smlouvy a jejich příloh. V zahraniční praxi podmínek VOB nebo FIDIC je priorita dokumentů a příloh smlouvy (hierarchie podkladů) stanovena obvykle v textu smlouvy, a proto není možné souhlasit s obecným tvrzením, že smlouva je nadřazena nad přílohy. Rozsah smluvních podkladů v zahraniční praxi je zcela jiný než u nás. Smlouva je podstatně kratší, rozsah obvyklých příloh je na druhé straně obšírnější.
I když formální popis jednotlivých příloh podmínek VOB a FIDIC není s ohledem na rozdílnou není s ohledem na rozdílnou metodiku zcela stejný, faktický obsah příloh je téměř stejný. Přesné srovnání těchto podkladů je však problematické, protože vychází z rozdílného práva. Hierarchie dokumentů může být rovněž rozdílná a specifická s ohledem na typ projektu.
Protože členění smlouvy nemá takovou formální podobu jako u nás, jsou ve všech případech dodržena kogentní ustanovení smlouvy (smluvní strany, předmět smlouvy, rozsah prací, cena díla, termíny provádění prací, zvláštní ustanovení atd.). Na první pohled tak může být pro dodavatele hledání vazeb a některých dalších náležitostí a souvislostí smlouvy obtížnější, v zahraničních smlouvách ale nechybí, jsou pouze částí jiných kapitol nebo příloh smlouvy.
Smlouva dle podmínek VOB a BGB
Na našem stavebním trhu roste zejména podíl smluv na základě podmínek VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), které předkládají německé investorské nebo developerské společnosti. Důležité je uvést, že v případě podmínek VOB se nejedná o stavební smlouvu nebo zákon, ale o všeobecné smluvní podmínky, na kterých se mohou, ale nemusí smluvní strany dohodnout.
Podmínky VOB se skládají ze tří částí. Průběh smluvních ujednání je obsahem dílu VOB/A Všeobecné podmínky pro zadávání stavebních prací, nebývá součástí smlouvy o dílo.Díl VOB/B Obecné smluvní podmínky pro provádění stavebních prací, obsahuje nařízení a podmínky provádění prací. Obecné technické předpisy stavebních prací, díl VOB/C, obsahuje nejdůležitější použité normy…
