dnes je 2.7.2022

Input:

Bytová jednotka v NOZ

5.2.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Od 1. 1. 2014 zavedl Nový občanský zákoník (NOZ) zcela novou koncepci vymezení bytové jednotky, jako předmětu právních vztahů.

Zatímco v dosavadní právní úpravě, tj. v zákoně o vlastnictví bytů, byla předmětem vlastnictví samostatně bytová jednotka a samostatně spoluvlastnické podíly ke společným částem domu, NOZ považuje za „jednotku“ byt a podíl na společných částech domu dohromady. Cílem tohoto textu je předestřít, jaké toto nové pojetí může v praxi přinést změny či důsledky.

NOZ obsahuje definici jednotky v ust. § 1159: Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné s tím, že jednotka je věc nemovitá.

Prvním zásadním rozdílem mezi současnou a dosavadní právní úpravou je ten, že zákon o vlastnictví bytů vycházel pro určení, zda se jedná o byt, z rozhodnutí stavebního úřadu (tj. zda byl dle rozhodnutí stavebního úřadu prostor určen k bydlení). NOZ již toto kritérium neobsahuje. Hlavním pojmovým znakem bytu je, že se jedná o prostorově oddělenou část domu, tzn. že ustanovení oddílu pátého NOZ mohou být použita pouze v případě, že obytné prostory jsou součástí domu. V občanskoprávní rovině je tedy možné aplikovat ustanovení o bytovém spoluvlastnictví i v případě dispozice s prostory, které dle rozhodnutí stavebního úřadu nejsou určeny k bydlení, které však jsou součástí domu. Pokud jsou takovéto prostory předmětem smlouvy o nájmu bytu, nezpůsobí už skutečnost, že se jedná dle kolaudačního rozhodnutí např. o nebytový prostor, neplatnost nájemní smlouvy, tak jak tomu bylo za dosavadní právní úpravy, ale „pouze“ ve veřejnoprávní rovině porušení předpisů stavebního práva.

Velice důležité je přesné a precizní vymezení bytů a nebytových prostor jako prostorově oddělených, samostatných, částí domu (v prohlášení vlastníka), protože veškeré části, které takto dostatečně konkrétně jako samostatná věc vymezeny nebudou, budou předmětem spoluvlastnických podílů ke společným částem domu, a nebude s nimi možné ani samostatně nakládat.

Dalším, významným rozdílem oproti původní právní úpravě je skutečnost, že zákon jednotku výslovně označuje za věc nemovitou, a že rozšiřuje výčet práv, resp. částí domu, jež do jednotky náleží. Dle zákona o vlastnictví bytů nebyla jednotka ani nemovitostí, ani samostatnou věcí. Zákon pro bytové jednotky stanovil pouze přiměřenou aplikaci ustanovení občanského zákoníku týkajících se nemovitostí. Zatímco dle předešlé právní úpravy byl za jednotku považován pouze byt jako takový, NOZ zahrnuje do pojmu „jednotka“ také podíl na společných částech domu. V praxi už tedy nebudou vznikat problémy s převody bytů bez podílu na společných částech domu, nebo s jinými vzájemně separovanými dispozicemi s těmito předměty vlastnických práv. Podle NOZ tedy musí být s bytovým prostorem a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu nakládáno vždy zásadně společně. Součástí

Nahrávám...
Nahrávám...