2.2.35 Dokumentace skutečného provedení stavby
Mgr. Martina Pavelková
Ustanovení § 125 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, upravuje povinnost každého vlastníka jakékoliv stavby uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení.
Tato povinnost se vztahuje na každého vlastníka, nejen tedy na prvotního, ale také toho, kdo např. nemovitost zdědil, či nabyl úplatným převodem. Proto je v těchto situacích velmi důležité, aby každý, kdo nemovitost nabývá, trval na předání patřičné dokumentace. Za dokumentaci se považuje dokumentace, které bylo potřeba pro příslušné povolovací řízení/postup. V případě stavby, pro kterou bylo potřeba jen územní rozhodnutí, je dokumentací skutečného provedení DÚR. Pokud se jedná o ohlašovanou stavbu, je dokumentací odpovídající skutečnému provedení dokumentace zpracovaná dle požadavků v § 106. Jestliže došlo při provádění stavby k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení, měl stavebník pro účely kolaudace povinnost nechat zpracovat tzv. dokumentaci skutečného provedení stavby, která tyto odchylky zahrnuje.
V praxi nastává problém nedochované dokumentace zejména u starších staveb, které se neevidují v katastru nemovitostí (typu kůlny, seníky, zídky, stříšky apod.), u kterých je mnohdy obtížné zjistit už jenom to, zda v době, kdy byla stavba realizována, pro ni zákon vyžadoval vydání povolení stavebního úřadu. Na tyto především „historické” případy pamatuje uvedené ustanovení stavebního zákona, které v případech, kdy se dokumentace stavby nedochovala, případně není v náležitém stavu, přikazuje vlastníkovi stavby pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby.
Zákon dále rozlišuje dva druhy dokumentace skutečného provedení stavby, a to dokumentaci úplnou a dokumentaci zjednodušenou, tzv. pasport. Náležitosti obou těchto dokumentací stanoví prováděcí právní předpis (příloha č. 7 vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb). V případě, že stavební úřad podle ustanovení § 125 odst. 3 nařizuje vlastníkovi stavby pořídit dokumentaci jejího skutečného provedení, je na jeho uvážení, zda bude zjednodušená dokumentace dostačující, nebo zda nařídí zpracovat dokumentaci úplnou. Z povahy věci však bude více obvyklé nedochování dokumentace menších staveb, proto bude ve většině případů stavební úřad nařizovat spíše pořízení pasportů.
V souvislosti s povinností pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby, jejíž dokumentace se nedochovala, je nutno si především uvědomit, že se nejedná o postup, který by směřoval k „legalizaci” černých staveb. Ustavení totiž dopadá pouze na takové stavby, které byly v minulosti povoleny, tzn., existují důkazy tomu minimálně nasvědčující, a u kterých se dokumentace pouze nedochovala. Samozřejmě o čím starší stavbu se bude jednat, tím bude složitější prokázat, že se jedná o stavbu v minulosti povolenou. Ministerstvo pro místní rozvoj i Veřejný ochránce práv však v této věci zastávají názor vycházející z předpokladu, že pořízení pasportu stavby je pouze určitým nastolením jistoty ohledně trvajícího právního vztahu, a proto by k němu mělo dojít v případech, kdy nejsou zřejmé důkazy, že jde o černou stavbu, tzn., že lze na základě dostupných důkazů dovozovat, že se jedná o stavbu povolenou.
Velmi často vlastník stavby neví o tom, že se k jeho stavbě nedochovala dokumentace, a dozví se to až po určitých úkonech stavebního úřadu. Povinnost vlastníka pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby může být splněna dvěma způsoby dobrovolně.…
