3.2
Ekonomické souvislosti stavebních projektů 3-4: Investiční náklady stavby
redakce StavebniKlub.cz
3. Investiční náklady stavby
Stanovení investičních nákladů je jedním z nejcitlivějších kroků při přípravě investičního záměru. Právě zde se technické rozhodování nejviditelněji promítá do finanční roviny. Investiční náklady totiž neurčují pouze to, kolik bude stavba stát v okamžiku realizace, ale nepřímo ovlivňují i budoucí provozní náklady, strukturu financování a celkovou návratnost investice.
Z technického pohledu se investiční náklady často zužují na cenu stavebních prací a technologického vybavení. Pro účely investičního záměru je však nutné chápat investiční náklady v širším smyslu – jako veškeré výdaje, které musí investor vynaložit od prvotní přípravy projektu až do okamžiku, kdy je stavba schopna plnohodnotného provozu.
3.1 Co se rozumí investičními náklady
Investiční náklady zahrnují nejen fyzickou realizaci stavby, ale celý proces jejího vzniku. Patří sem zejména:
-
pořízení pozemků a majetkoprávní vypořádání,
-
příprava staveniště a vybudování potřebné infrastruktury,
-
stavební práce a dodávky stavebních objektů,
-
technologické zařízení a výrobní technologie,
-
pomocná a servisní zařízení,
-
opatření na ochranu životního prostředí,
-
režijní náklady projektu,
-
rezerva na nepředvídané výdaje.
Součástí investičních nákladů jsou rovněž výdaje před zahájením provozu, které bývají v technické praxi často podceňovány. Jedná se například o náklady na předinvestiční studie, projektovou přípravu, inženýring, řízení projektu, získání povolení, marketingové aktivity před uvedením do provozu nebo úroky z úvěrů vzniklé v investiční fázi.
Z pohledu investora je přitom nerozhodující, zda jsou tyto výdaje účetně vedeny jako investice nebo náklady. Podstatné je, že představují reálné peněžní toky, které musí být financovány.
3.2 Vztah technického řešení a investičních nákladů
Pro projektanty a techniky je klíčové si uvědomit, že investiční náklady nejsou pevně danou veličinou, ale výsledkem technických rozhodnutí. Volba konstrukčního systému, technologie, materiálů, kapacit nebo míry automatizace má přímý dopad na výši investice.
Například rozhodnutí o vyšší technické úrovni zařízení může zvýšit investiční náklady, ale současně snížit nároky na obsluhu nebo údržbu v provozní fázi. Naopak úspory v investiční fázi mohou vést k vyšším provozním nákladům nebo kratší životnosti stavby.
V investičním záměru proto není cílem najít nejlevnější řešení, ale řešení, které je přiměřené očekávanému využití stavby a jejím přínosům. Technické řešení a investiční náklady musí být posuzovány společně, nikoli odděleně.
3.3 Časové rozložení investičních nákladů
Dalším důležitým aspektem investičních nákladů je jejich rozložení v čase. Investice obvykle nevzniká v jediném okamžiku, ale postupně v průběhu přípravy a realizace stavby. Tento fakt má zásadní význam pro financování projektu i pro jeho finanční hodnocení.
Z technického hlediska je harmonogram výstavby nástrojem řízení prací. Z investičního hlediska však určuje, kdy a v jakém objemu budou finanční prostředky skutečně potřeba. Rozložení investičních nákladů v čase ovlivňuje potřebu úvěrů, výši úroků i riziko nedostatku likvidity v průběhu realizace.
Proto je součástí investičního záměru nejen odhad celkových investičních nákladů, ale i jejich rámcové časové členění podle etap výstavby.
3.4 Nejčastější problémy při stanovení investičních nákladů
V praxi se opakovaně objevují určité typické problémy, které mohou výrazně zkreslit výsledky investičního záměru:
-
opomenutí nákladů na přípravu projektu a jeho uvedení do provozu,
-
podcenění rezervy na nepředvídané výdaje,
-
příliš optimistický odhad cen stavebních prací nebo dodávek,
-
nezohlednění vlivu změn harmonogramu na celkové náklady.
Cílem investičního záměru není tyto problémy zcela eliminovat, ale učinit je viditelnými a umožnit investorovi s nimi počítat již v rané fázi rozhodování.
3.5 Význam investičních nákladů pro další kroky hodnocení
Stanovení investičních nákladů vytváří základ pro všechny další části finančního posouzení projektu. Na jejich výši a časovém průběhu závisí:
-
volba zdrojů financování,
-
struktura cash flow projektu,
…
