Investiční výstavba - katastr nemovitostí na území ČR

3.8.8

Investiční výstavba – katastr nemovitostí na území ČR

JUDr. Irena Novotná

Přehled vývoje vedení evidence nemovitostí je důležitý proto, že pokud se i nyní, v dnešní době, obracíme na Katastrální úřady ve věci dohledání zápisů z evidence nemovitostí, ať už z potřeby investora, nebo soukromé osoby, je třeba získat přehled o způsobu vedení zápisů v různých historických obdobích. Tyto zápisy slouží k dalším právním úkonům a schvalovacím řízení příslušnými dotčenými orgány státní správy, stejně jako k soudním účelům. Dohledávání zápisů z evidence nemovitostí je často věcí zdlouhavou a je nutná orientace ve významech těchto zápisů. Evidence movitostí sahá sice do dávné historie, ale sleduje návaznosti, které jsou důležité pro vyhledávání a dokládání platných dokladů při nakládání s nemovitostmi.

 NahoruHISTORICKÝ VÝVOJ

 NahoruNástroje evidence nemovitostí

Evidence nemovitostí je institut sahající až do 12. století. Již od středověku vznikalo teoretické rozdělení nemovitostí na nástroje sloužící majetkoprávním účelům (veřejné knihy) a daňovým a poplatkovým účelům (pozemkové katastry). Ty byly spojeny u nás v roce až v roce 1964.

 NahoruVeřejné knihy

Veřejné knihy – úřední seznamy, do nichž se zapisovaly nemovitosti a práva k nim spojená (zapisovalo se pod veřejným dozorem – soudů), všeobecně přístupné údaje byly správné a úplné.

 NahoruDRUHY VEŘEJNÝCH KNIH

 NahoruZemské desky

Zemské desky jsou prvním doloženým druhem veřejných knih. Byly úředními knihami Zemského soudu – od poloviny 13. století. Zápisy v nich uvedené se týkaly pouze šlechtického majetku. Byly vedeny na zásadách publicity a fikce. V roce 1794 byly zápisy rozčleněny na knihy a rubriky. V současné době jsou tyto zápisy v úschově Katastrálních úřadů, je možno z nich pořizovat opisy.

 NahoruGruntovní knihy

Gruntovní knihy byly zavedeny v 16. století a sloužily k zápisům poddanské půdy. Byly v nich zapsány celé poddanské usedlosti; původně byly vedeny u vrchnostenských úřadů, později u obecných soudů (18. století).

 NahoruPozemkové knihy

Pozemkové knihy byly zavedeny v 19. století a sloužily k zápisu vlastnických práv a dalších věcných práv k nemovitostem jinde nezapsaným. Pozemkové knihy byly zrušeny v roce 1964. Jsou však v úschově katastrálních úřadů.

Ve své době byly vedeny okresními soudy a rozdělovaly se na části:

Hlavní části:

• kniha hlavní,

• sbírka listin,

• mapa pozemkové knihy.

Pomocné části:

• věcný rejstřík,

• osobní rejstřík,

• seznam veřejného statku (pro každou obec).

Hlavní kniha byla vedena pro každé katastrální území a dělila se na knihovní vložky, do nichž se zapisovala knihovní tělesa. Knihovní vložka obsahovala jen jedno knihovní těleso – jediná nemovitost nebo ucelený hospodářský soubor nemovitostí spojených osobou vlastníka či spoluvlastníka. Knihovní vložka se dělila na 3 listy (A, B a C). List A – statková podstata (kde, jak, koho a komu) List B – list vlastnický (údaje o vlastníkovi, nabytí vlastnictví a jeho změny, podíly apod.), List C – list závad (věcná břemena, zástavy, dluhy apod.).

Sbírka listin sloužila pro zakládání kopií všech písemností, byla společná pro všechny hlavní knihy.

Mapa pozemkové knihy obsahovala kopie katastrální mapy.

 NahoruVedení pozemkových knih

Zápis do pozemkových knih je podmíněn předcházejícím rozhodnutím knihovního soudu.

 NahoruDRUHY VKLADŮ

 NahoruVklady

Vklady (intabulace) mají konstitutivní účinek. Jimi se nabývala, převáděla, omezovala či rušila práva k zapisovaným nemovitostem.

 NahoruZáznamy

Záznamy (prenotace) zakládaly věcná práva, pokud došlo ke vkladu.

 NahoruPoznámky

Poznámky (adnotace) sloužily k evidenčnímu zachycení některých údajů o osobních poměrech vlastníka.

 NahoruPrincipy vedení pozemkových knih

Pozemkové knihy byly vedeny pod zásadou intabulační, to znamená, že práva vznikají teprve vkladem práva k nemovitosti, pod zásadou legality, to znamená, že jsou platné pouze takové zápisy, které byly zákonem dovoleny. Dále pod zásadou volnosti, to znamená, že bylo na úvaze vlastníka, zda zápis navrhnout či nikoli, pod zásadou priority, to znamená dodržování časového pořadí, dále pod zásadou speciality, to znamená, že zákon určoval formu, způsob a i místo jednotlivých zápisů do knih. Pod zásadou materiální publicity, to znamená důvěru ve veřejné knihy a poskytování ochrany dobré vůle, pod zásadou formální publicity, to znamená, že knihy byly veřejné a byl k nim zjednán obecný přístup a konečně pod zásadou souladnosti s pozemkovým katastrem, tedy ve shodnosti údajů.

 NahoruŽelezniční knihy

Do železničních knih se zapisovaly nemovitosti určené k provozu drah pro veřejnou dopravu. Každá složka sloužila pro jednu dráhu. Byly vedeny u soudů v Brně, Praze a Bratislavě. Zrušeny byly v roce 1964, původně byly uloženy u státních notářství, od roku 1992 jsou uloženy u katastrálních ořadů.

 NahoruHorní knihy

Horní knihy sloužily k zápisu práv dobývat na hornicky využívaných pozem cích nerosty (horní oprávnění). Vedly je krajské soudy, tzv. horní soudy. Smysl ztratily v roce 1945 po znárodnění dolů a oficiálně byly zrušeny v roce 1957.

 NahoruPOZEMKOVÉ KATASTRY

 NahoruHistorický vývoj

Pozemkové katastry sloužily jako evidence pro účely fiskální. K jejímu vedení bylo nutno znát počet poddaných a rozsah poddanského majetku k vyměření daní.

První pozemkový katastr byl tzv. berní rula, založený byl v roce 1654. Později na ně navázaly tzv. lánové rejstříky, podle nich se vybíraly daně.

Dále následuje I. a II. tereziánský katastr, který byl soupisem poddanské půdy podle jednotlivých vesnic, založen na hlášeních pozemkových vrchností, ale v té době se hlášení již prověřovalo. Druhý katastr byl jenom přepracováním prvního v důsledku stížností. Panský katastr obsahoval odaje o rozloze a výnosnosti panských pozemků v souladu s platností s II. tereziánským katastrem.

Nový josefínský katastr byl prvním případem společné evidence vrchnostenské a poddanské půdy a vedl k vytvoření katastrálních obcí, stabilní katastr byl zaveden v roce 1817. Vedle popisné části dle obcí už byla zavedena i mapová část s parcelními čísly. Ty vytvářely katastrální měřičské úřady.

Pozemkový katastr od roku 1927 sledoval nejen pozemky, ale i stavby a nemovitosti jiné. Tato činnost byla svěřena tzv. "katastrálním měřičským úřadům“.

V roce 1949 nastala přeměna katastrálních měřičských úřadů na zeměměřičské oddělení ONV, později samostatný orgán.

V roce 1960 byla zeměměřičská oddělení nahrazena "středisky geodézie“. Pozemkový katastr byl veden dle katastrálních území.

 NahoruDĚLENÍ POZEMKOVÉHO KATASTRU

 NahoruV letech 1956-1960

Pozemkový katastr byl rozdělen na části:

1. Operát měřičský – mapy,

2. Operát písemný – především pozemkové archy,

3. Sbírka listin,

4. Úhrnný výkaz.

Jednotná evidence půdy byla zavedena v letech 1956 – 1960 v zájmu posilování významu užívacích vztahů na úkor práva vlastnického – zespolečenšťování půdy. Předmětem byly pouze faktické užívací vztahy u sledovaných nemovitostí. V tomto období je v záznamech mnoho mezer. Evidence byla vedena na evidenčních listech, které byly vystaven pro každého uživatele půdy bez ohledu na právní titul užívání. Vlastnický vtah byl předmětem jen tehdy, pokud vlastník sám pozemek užíval.

 NahoruV letech 1964–1992

V letech 1964–1992 bylo zavedeno osobní vlastnictví, ochrana soukromého vlastnictví, a to na základě ústavy z roku 1964. Správa a úschova pozemkových a železničních knih dána státnímu notářství. V té době byl opuštěn intabulační princip v tom smyslu, že přestal mít konstitutivní charakter. To znamená, že zápis není předpokladem změny, vzniku apod.), současně byl zrušen princip materiální publicity a princip formální publicity je omezen.

Evidence nemovitostí byla tvořena:

Operátem měřickým, s obsahem:

• pozemková mapa (půdorysné zobrazení všech nemovitostí označené parcelními čísly),

• pracovní mapa a evidenční (pro práci v terénu, pro národní výbory).

Operátem písemným s obsahem:

• list vlastnictví,

• evidenční list (pro užívací vztahy jednotlivce),

• výkaz změn (pro průběžné zápisy),

• soupis parcel (dle jednotlivých katastrálních území),

• seznam uživatelů vlastníků, rejstřík uživatelů a vlastníků, seznam domů.

 NahoruSBÍRKA LISTIN
SUMARIZAČNÍ VÝKAZY

 NahoruEvidence podle zákona č. 344/1992 Sb.

 NahoruPojem a právní úprava

Katastr nemovitostí vznikl ke dni 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Jedná se o soubor údajů o nemovitostech v Čechách, na Moravě a ve Slezsku zahrnující jejich popis, soupis a geometrické a polohové určení. Katastr nemovitostí ČR (dále jen KN) je víceúčelový katastr, který neslouží jen pro daňové účely, ale i pro statistické a technické účely. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.

 NahoruNemovitosti, které se evidují

V katastru se evidují, a to na základě zákona:

1. pozemky v podobě parcel,

2. budovy spojené se zemí pevným základem,

   a to

   1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo,

   2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele,

   dále

3. byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách (dále jen "byty a nebytové prostory“),

4. rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru,

5. rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle zákona v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim,

6. stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis.

 NahoruNemovitosti, které se neevidují

V katastru se neevidují drobné stavby.

 NahoruZapisované údaje

K nemovitostem evidovaným v katastru se do katastru zapisují:

1. právní vztahy zapisované podle zvláštního zákona,

2. příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu,

3. právo trvalého užívání nemovitosti,

4. správa nemovitostí ve vlastnictví státu,

5. oprávnění městských částí hlavního města Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hlavního města Prahy,

6. oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst,

7. oprávnění rozpočtové a příspěvkové organizace zřízené obcí nebo městskou částí hlavního města Prahy nebo statutárního města hospodařit s majetkem obce,

8. příslušnost k organizační složce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační složky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níž organizační složka přísluší,

9. další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě tohoto zákona obsahem katastru. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Nemovitosti důležité z hlediska obrany, vnitřního pořádku a bezpečnosti se evidují způsobem dohodnutým s Ministerstvem obrany, Ministerstvem vnitra a Ministerstvem spravedlnosti.

 NahoruObsah katastru

Katastr obsahuje:

1. geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních ozemí,

2. druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové očely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru,

3. údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona,

4. údaje o podrobných polohových bodových polích,

5. místní a pomístní názvosloví.

 NahoruKatastrální operát a jeho obsah

Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální operát tvoří:

1. soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření,

2. soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících, jiných oprávněných a o právních vztazích a právech a skutečnostech uvedených v zákoně,

3. souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru,

4. dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví,

5. sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru.

 NahoruSpráva katastru

 NahoruPodklady pro zápis údajů do katastru

V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musejí být označeny, a to a základě zákona nemovitosti takto:

1. pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního ozemí ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu,

2. pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží,

3. budovy označením pozemku na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,

4. rozestavěné budovy označením pozemku na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu,

5. byty a nebytové prostory označením budovy v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány,

6. rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.

 NahoruSloučené pozemky a jejich označení

Pokud má být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového geometrického plánu.

 NahoruZápisy do katastru, úkony Katastrálního úřadu

Katastrální úřad provede, na základě zákona vklad údajů o právních vztazích do katastru na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu ke dni, kdy mu byl tento návrh doručen, nebo záznam údajů o právních vztazích do katastru do 30 dnů po doručení rozhodnutí státního orgánu nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující právní vztahy, poznámku v katastru ve lhůtě do 30 dnů po doručení listiny způsobilé k vyznačení poznámky v katastru. Tuto poznámku katastrální úřad zruší do 30 dnů po doručení listiny, na základě které pominuly důvody pro její vyznačení.

 NahoruNedoložitelný právní vztah

Zákon umožňuje, aby vznik, změna nebo zánik právního vztahu na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu, které nelze doložit a pokud jsou nesporné, mohou být do katastru zapsány pouze na základě osvědčení ve formě notářského zápisu nebo na základě soudního smíru.

 NahoruGeometrický plán pro zápis nových staveb

Pro zápis nových staveb, reálně oddělovaných částí nemovitostí, jakož i věcného břemene k části pozemku do katastru, musí být předložen též geometrický plán, u nových staveb též doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního, pokud se jim přiděluje, a u rozestavěných budov, bytů a nebytových prostor čestné prohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného s jeho oředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu, byt a nebytový prostor.

 NahoruGeodetické práce a…