dnes je 19.6.2021

Input:

Koeficienty prodejnosti

9.3.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

15 Koeficienty prodejnosti

Změny v legislativě spojené s platností Nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) zasáhly i Zákon o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) a jeho prováděcí vyhlášku. Jednou ze změn oproti dříve platné vyhlášce je i vymizení pojmu „koeficient prodejnosti”. Je ale otázkou, zda tento koeficient prodejnosti vymizí i v oceňování na tržních principech.

Ve znalecké praxi se u řady znaleckých posudků setkáváme s názorem, že pokud znalec indikuje cenu obvyklou (tržní hodnotu) nákladovým přístupem, má metodicky postupovat tak, že vypočítá obestavěný prostor, nějakým způsobem určí reprodukční cenu a pokud se nejedná o novostavbu, tak následně určí i technické opotřebení (lineárně nebo analyticky). Výsledkem tohoto postupu je (podle něj) cena obvyklá. Na dotaz, proč znalec neaplikuje koeficient prodejnosti je standardní odpověď (není jasné odkud a jak vznikla), že při kombinaci nákladového a výnosového způsobu ocenění se při indikaci ceny zjištěné (administrativní) pro výpočet koeficient prodejnosti nepoužívá. To je sice pravda, lze předpokládat, že autoři vyhlášky pravděpodobně chtěli nějak modifikovat Schmalenbachovu metodu ocenění podniku na ocenění nemovitosti, ale přesto to nijak nesouvisí s indikací ceny obvyklé. Výše uvedeným postupem může znalec snad vypočítat pojistnou hodnotu při pojištění na cenu časovou, ale nikdy cenu obvyklou. K tomu, aby znalec skutečně mohl indikovat cenu obvyklou pomocí nákladové metody potřebuje bezpodmínečně správně indikovat jednak koeficient prodejnosti, jednak případné funkční nebo morální opotřebení (viz. předchozí kapitola)

Koeficient prodejnosti

Základem úvahy o možnosti aplikace koeficientu prodejnosti při oceňování na tržních principech je definice koeficientu prodejnosti. Znalci, kteří oceňovali nemovitosti již na konci minulého století, si možná pamatují vyhlášku č. 178/1994 Sb. – první vyhlášku na principu účelu a standardu, která ještě koeficienty prodejnosti neobsahovala. Pamětníci této doby – let 1994 – 1997, si také jistě vzpomenou na neadekvátně vysoké zjištěné ceny zejména u průmyslových a zemědělských staveb v dobrém technickém stavu a v odlehlé lokaci. Prakticky celá odborná veřejnost tehdy vyvíjela nepřetržité úsilí, aby byl tento stav odstraněn. Toto úsilí bylo korunováno úspěchem až od 1. ledna 1998, kdy začala platit vyhláška č. 279/1997 Sb., která musela metodicky reagovat na § 5 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku. Tento zákon totiž nařizoval upravit ceny stanovené nákladovým způsobem o vlivy nabídky a poptávky na realitním trhu. Nejvhodnějším nástrojem jak toto zajistit byly právě již zmíněné koeficienty prodejnosti. Zdrojem dat pro číselnou indikaci těchto koeficientů byla databáze přiznání k dani z převodu nemovitostí vedená finančními úřady.

Definice

Koeficient prodejnosti vyjadřuje poměr mezi investovanými náklady a jejich možným uplatněním na trhu.

Koeficient vychází z ekonomicky správné úvahy, že základní investiční náklady na stavbu jsou na celém území České republiky přibližně stejné - cena pracovní síly (mzda), cena stavebních materiálů, stavebních strojů a mechanizace, náklady na projektovou a inženýrskou činnost, apod.). Ty náklady, které jsou výrazněji odlišné – náklady na zábory, odvoz a deponování suti, zařízení staveniště, napojení na inženýrské sítě a komunikace, atd. lze zhruba odlišit pomocí koeficientu K5 – tzv. polohového koeficientu.

Investičním nákladem, který je naprosto a dominantně odlišný u všech typů staveb je ale cena stavebního pozemku (viz. dále v textu).

Další ekonomicky správnou premisou je to, že ceny technicky porovnatelných nemovitostí se v rámci celého trhu České republiky liší – tento jev vyplývá z nepřemístitelnosti nemovitostí. U movitostí, například u osobních automobilů nebo notebooků, tento jev neexistuje, pokud se jedná o podmínky volného trhu. Není jistě představitelné, že by stejný typ automobilu (Škoda Fabia) stál v Praze 900 000 Kč a v Bruntále 300 000 Kč. Vzhledem k movitému charakteru tohoto zboží by se cena okamžitě vyrovnala. Přesto jistě najdeme bytovou jednotku v typovém bytovém domě z 80. let o stejné podlahové ploše, která stojí v Praze 1 500 000 Kč a v Bruntále 400 000 Kč.

Příklad

Tuto teoretickou úvahu je možné dokázat na následujícím příkladu:

Investor bude stavět dva stejné bytové domy se zastavěnou plochou 160 m2, s osmi nadzemními podlažími a celkem 24 bytovými jednotkami. Podíl hodnoty pozemku na hodnotě jedné bytové jednotky bude 160/24 (6,666 m2). Domy budou stavěny ze stejných materiálů, podle shodného projektu, stejnou technologií, s použitím stejných mechanismů a pracovníky se stejnou mzdou. Finanční náklady nejsou uvažovány, relativní rozdíl hodnoty pozemku zanedbáváme vzhledem malému podílu na hodnotě bytové jednotky.

První z domů bude v katastrálním území Vinohrady, v hlavním městě Praha.

Druhý z domů bude v katastrálním území Chanov (Rudoltice) v městě Most

Investiční náklady na oba bytové domy budou shodně 30 000 Kč/m2 podlahové plochy. Lze předpokládat, že první z domů na Vinohradech se prodá za 90 000 Kč/m2 podlahové plochy, druhý v Chanově za 10 000 Kč/m2.

Koeficient prodejnosti – skutečné uplatnění nákladů bude u prvního domu 3,00 (90 000/30 000), u druhého 0,33 (10 000/30 000).

Koeficient prodejnosti větší než 1

Ve starší odborné literatuře, zejména u překladů z angličtiny, byl koeficient prodejnosti (Economic Obsolescence) překládán jako ekonomické nedostatky nebo ekonomické zastarávání (opotřebení). U movitostí na volném trhu, např. u zmíněných notebooků, je tento koeficient skutečně vždy nižší než jedna a vyjadřuje morální zastarávání výrobků (nepoužitý notebook se zastaralým nebo nekompatibilním hardware).

U nemovitostí koeficient prodejnosti nejenom může být, ale v praxi skutečně je, vyšší než jedna, v extrémních případech – bytové jednotky na Praze 1, je i větší než 6,00.

Pro neodborníka může být tento jev nepochopitelný a může se logicky ptát, proč někdo kupuje bytovou jednotku na Vinohradech za 90 000 Kč/m2 místo toho, aby si koupil volný pozemek a nechal si byt za 30 000 Kč/m2 postavit. Činí tak jednoduše proto, že je některý statek – v tomto případě stavební pozemek, nereprodukovatelný, a proto vzácný. Movité zboží nehmotné povahy (software) můžeme vyrábět teoreticky neomezeně, prakticky do té doby než se naplní poptávka po zboží. Movité zboží hmotné povahy (automobil) můžeme vyrábět již ne zcela neomezeně, protože jsme limitování surovinovými zdroji a technologickými možnostmi, ale minimálně do té míry, abychom pokryli všechny potřeby trhu. Zboží movitého charakteru také můžeme na volném trhu importovat, pokud jej nedokážeme vyrobit. I některé movité zboží je nereprodukovatelné – například starožitnosti a umělecká díla, z toho také vyplývá jejich vzácnost. Nereprodukovatelným zdrojem jsou nerostné suroviny (ropa, uhlí, zlato), pro trh s nemovitostmi jsou typickým nereprodukovatelným zdrojem pozemky.

Jestliže je na Vinohradech nedostatek volných stavebních pozemků a poptávka po bytech překračuje možnou

Nahrávám...
Nahrávám...