dnes je 11.8.2022

Input:

Metodika oceňování věcných břemen

5.2.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

21 Metodika oceňování věcných břemen

Oceňování věcných břemen nedílnou součástí práce znalců. Na rozdíl od jiných typů znaleckých úkolu se jedná o práci, která vyžaduje poměrně hluboké znalosti nejen technické, ale i ekonomické a zejména právní. Snad právě proto se jedná o práci velmi zajímavou a z hlediska rozvoje odbornosti i obohacující. S platností zákona č. 89/2012 Sb.) se způsob oceňování věcných břemen do jisté míry mění, a také se zároveň mění sama věcná břemena jak kvalitativně, tak i kvantitativně.

Rozdělení věcných břemen podle metodiky ocenění

Podle metodiky dle zákona č. 151/1997 Sb., jakou se jednotlivá věcná břemena oceňují, je lze rozdělit do tří základních skupin:

I. Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 5, zákona č. 151/1997 Sb.

Jedná se o věcná břemena, kde nelze zjistit roční užitek, a proto nelze cenu břemene indikovat kapitalizací tohoto ročního užitku. Většinou se jedná o taková břemena, která omezují povinného jen velmi málo nebo nahodile. Dále o typy břemen, kde z logiky věci nelze uzavřít nájemní vztah, často i o věcná břemena zřizovaná zároveň ve veřejném zájmu.

Indikace hodnoty tohoto typu břemen je velmi jednoduchá – paušální částkou 10 000 Kč. Pracnost ocenění je spíše ve zdůvodnění použité metodiky.

Tento způsob ocenění lze použít prakticky pouze tehdy, pokud bylo věcné břemeno zřízeno bezplatně. Pokud je smlouvou nebo rozhodnutím stanoven nějaký užitek, věcné břemeno je oceněno podle § 16b, odstavec 1.

Další výhodou tohoto typu ocenění je i možnost jisté paušalizace – všechna břemena určitého typu lze ocenit hromadně a jednorázově.

Poznámka:

Některé státní podniky a organizace, jako například organizace orientované na zajištění provozuschopnosti železnice, upravují svojí vnitropodnikovou směrnicí tak, že částka 10 000 Kč je nejnižší možná částka za zřízení věcného břemene, a to i v těch případech, kdy částka případně určená dle znaleckého posudku bude nižší.

II. Věcná břemena oceňovaná podle § 16b, odstavec 1 poměrem z ceny obvyklé (simulované nájemné)

Jedná se o věcná břemena, kde roční užitek nelze určit podle ceny obvyklé užitku, jinými slovy z místně obvyklého nájemného, protože se tyto typy nemovitostí obvykle nepronajímají. Typickým příkladem je věcné břemeno vedení – liniové stavby přes pozemek využívaný jako veřejná zeleň nebo pastvina. Tento způsob výpočtu nelze použít u komerčně využitelných pozemků typu parkoviště, tržiště, apod. kde lze indikovat nájemné. Roční užitek se zde určí jako procento z ceny obvyklé nemovitosti. Tato konstrukce ceny je alegorií (zjednodušeně) jistiny a úroku, kdy investor ukládá kapitál např. do banky za účelem výnosu z úroku. Zmiňované zjednodušení spočívá v rozložení reverzního výnosu a agregaci míry rizika do jediného čísla – poměru ceny obvyklé. Výpočet ročního užitku spočívá v indikaci ceny obvyklé nemovitosti, obvykle pozemku, a stanovení poměru.

III. Věcná břemena oceňovaná podle § 16b. odstavec 1 pomocí místně obvyklého nájemného

Ocenění tohoto typu břemen je věcně i metodicky nejsložitější, protože každé z takových  věcných břemen je z podstaty věci jedinečné a musí být oceněno samostatně. Jedná se o případy typu práva bezplatného bydlení v bytovém prostoru, právo užívání nebytových prostor, právo přejezdu a přechodu pozemku pro osobní potřebu, apod. Znaleckým úkolem v tomto případě bude indikace místně obvyklého nájemného jako ročního užitku ve smyslu § 16b, odst. 1 a jeho vynásobení pětinásobkem (odstavec 3) nebo desetinásobkem (odstavec 4).

V tomto případě asi nebude zjednodušení možné, protože dosud neexistují dostatečně spolehlivé a hlavně podrobné mapy místně obvyklého nájemného jak bytových i nebytových prostor. I v jediném bytovém domě se může nájemné výrazně lišit u bývalého domovnického bytu v suterénu a bez příslušenství a luxusního bytu palácového typu ve 2. nadzemním podlaží. Ocenění věcného břemene tohoto typu musí být proto podloženo znaleckým posudkem. Na rozdíl od předchozích typů věcných břemen se také jedná o věcná břemena, jejichž hodnota může být v řádu desítek milionů korun a kde již skutečně záleží na jejich správné indikaci.

Příklady

I. VĚCNÁ BŘEMENA OCEŇOVANÁ PODLE § 16B, ODSTAVEC 5.

Jedná se typicky o tyto typy věcných břemen:

1. Věcné břemeno oprav a údržby (plotů, štítových zdí, střech, mostů a nadjezdů)

Obsahem věcného břemene je umožnění vstupu na pozemek cizího vlastníka za účelem provádění údržby včetně stavby lešení, dočasného umístění stavební techniky a materiálů, apod. Ocenění podle odst. 5 se použije proto, že nelze přesně stanovit četnost oprav.

2. Umístění závěsu nebo sloupu trakčního vedení tramvajové dopravy (§ 9, odst. 3 zák. č. 266/1994 Sb.)

Jedná se o umístění závěsných ok na fasádě budovy. Věcné břemeno je zřízeno ve veřejném zájmu a obvykle bezplatně.

Podobnými typy věcných břemen jsou:

  • Umístění výložníku veřejného osvětlení na domě

  • Umístění tabulek s číslem popisným a orientačním

  • Umístění tabule s názvem ulice

  • Umístění poštovní schránky na zdi domu

3. Věcné břemeno přesahu stavební konstrukce nad pozemek cizího vlastníka

Toto věcné břemeno souvisí s platností NOZ (zákon č.89/2012 Sb.) a souvisí s možným vydržením pozemku pod přesahující konstrukcí. Věcně se bude jednat např. o nově provedené visuté konstrukce balkonů a arkýřů nebo o nově přidanou tepelnou izolaci. U těchto případů není obvykle stanoveno nájemné a omezení vlastníka pozemku pod přesahem konstrukce je velmi malé.

4. Věcné břemeno veřejné cesty

Věcné břemeno veřejné cesty se ocení částkou 10 000 podle odst. 5, protože nelze jednoznačně indikovat roční užitek – veřejnost je neomezený a neidentifikovatelný soubor subjektů.

Může se jednat i o jiná „neměřitelná” břemena, která se budou vyskytovat spíše ojediněle, jako je právo čerpání vody ze studny, právo pasení a chovu domácího zvířectva, nahodilý pohyb po pozemku za účelem opravy energetického vedení, apod.

II. VĚCNÁ BŘEMENA OCEŇOVANÁ PODLE § 16B, ODSTAVEC 1 POMĚREM Z CENY OBVYKLÉ (SIMULOVANÉ NÁJEMNÉ)

1. Věcné břemeno vedení (liniové stavby) přes pozemek vedený jako zeleň městská a krajinná

Pozemky užívané jako zeleň městská a krajinná se obvykle samostatně nepronajímají, proto nelze indikovat místně obvyklé nájemné. Je ale možné indikovat cenu obvyklou takového pozemku a následně určit roční užitek ve výši procentní sazby z ceny obvyklé.

III. VĚCNÁ BŘEMENA OCEŇOVANÁ PODLE § 16B, ODSTAVEC 1 POMOCÍ MÍSTNĚ OBVYKLÉHO NÁJEMNÉHO

1. Věcné břemeno vedení (liniové stavby) přes pozemek využívaný jako parkoviště

Pozemek využívaný jako parkoviště, tržiště nebo venkovní sklad stavebního materiálu je možné pronajmout a údaje o nájemném jsou známé nebo dohledatelné. Roční užitek lze určit pomocí místně obvyklého nájemného.

Metodicky podobným případem je právo přechodu nebo přejezdu pro vyhrazenou osobu přes pozemek jiného vlastníka.

2. Věcné břemeno bezplatné užívání bytového nebo nebytového prostoru

U bytových a nebytových prostor lze standardně určit výši místně obvyklého nájemného, protože tyto prostory se běžně pronajímají. Každý bytový nebo nebytový prostor je přitom specifický a proto nelze výpočet neúměrně zjednodušit použitím nějak průměrované hodnoty.

PŘÍKLAD

VĚCNÉ BŘEMENO VEDENÍ (LINIOVÉ STAVBY)

ZNALECKÝ ÚKOL

Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci úkol určit cenu obvyklou břemene vedení (liniové stavby), které se váže k pozemku p. č. 3239 v katastrální území Bubeneč, hlavní město Praha.

NÁLEZ

Popis širších vztahů

Pozemek p. č. 3239, který je předmětem ocenění se nachází na okraji hlavního města Prahy v lokalitě Bubeneč, v Novákově ulici. Lokalita je umístěna mimo povodňové pásmo Vltavy nebo jiných vodních toků a nádrží. Charakter okolní zástavby je tvořen převážně rodinnými a bytovými domy středního a vyššího standardu, kterou doplňují objekty občanské vybavenosti. Problematické skupiny osob nebyly zjištěny, zatížení hlukem a smogem se neprojevuje. Pozemek je přímo dostupný po veřejné komunikaci charakteru městské ulice, která je celoročně udržována. Stanice městské hromadné dopravy (městský autobus) je v dochůdné vzdálenosti.

Popis pozemku

Pozemek p. č. 3239 o rozloze 2856 m2 je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha – manipulační plocha. Skutečnost odpovídá evidenci, pozemek tvoří venkovní skladovou plochu u prodejny stavebnin v Novákově ulici. Na pozemku nebyly zjištěny žádné budovy, pozemek lze technicky napojit na všechny obvyklé technické rozvody. Kontaminace pozemku nebyla prověřována, ale vzhledem k historii zástavby této lokality není pravděpodobná.

Vymezení obsahu věcného břemene

Věcné břemeno vzniká v souvislosti se stavbou plynovodního řadu STL DN 200 jako břemeno z titulu vedení trasy inženýrské sítě. Omezení vlastnictví spočívá ve zřízení ochranného pásma plynovodu v šířce 4,00 m na každou stranu od půdorysu plynovodu. V tomto ochranném pásmu se nesmí zřídit žádný stavební objekt, a to ani dočasný, provádět zemní práce, nesmí se skladovat žádné výrobky, které by přitěžovaly plynovodnímu potrubí nebo které by mohly způsobit korozi potrubí. Věcné břemeno dále spočívá v právu přístupu na pozemek pro oprávněného – dodavatele plynu a správce plynovodu za účelem oprav a údržby plynovodního vedení.

Vymezení rozsahu věcného břemene

Rozsah věcného břemene je pruh pozemku o střední délce 168,75 m a šířce 8,20 m. Vymezení rozsahu věcného břemene se provede na

Nahrávám...
Nahrávám...