dnes je 15.8.2022

Input:

Oceňování v pojišťovnictví

11.3.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

17 Oceňování v pojišťovnictví

Proč se zabývat oceňování v pojišťovnictví

Podle přehledů a statistik o vývoji ekonomiky Evropské unie a USA ve finančním sektoru je zřejmé, že objem finančních prostředků v pojišťovnictví již přesáhl objem finančních prostředků bank a spořitelen. Pojišťovnictví tedy zjevně není ve finančním sektoru něčím okrajovým, ale něčím co tento sektor ekonomiky do jisté míry vede a určuje.

Dalším důvodem, proč se touto problematikou zabývat je to, že v současných podmínkách České republiky se jedná o sektor s velkým potenciálem růstu poptávky po odborné práci znalců a odhadců majetku. Většina firem i osob, které se v České republice věnují oceňování majetku, se zaměřuje spíše na oceňování pro zajištění úvěru nemovitou zástavou, a oblasti pojišťovnictví nevěnují takovou pozornost, kterou zaslouží.

Uvedené konstatování se v žádném případě netýká velkých nadnárodních poradenských firem, které v České republice působí, a které oceňování v pojišťovnictví dobře znají z mateřských zemí, a stejně dobře chápou jeho význam pro svojí činnost a prosperitu.

Příčin tohoto ne zrovna optimálního stavu je několik. Asi tou základní je ten fakt, že většina pojišťoven u nás používá pro standardní typy stanovení pojistné hodnoty (viz. dále v textu) zjednodušenou metodiku ocenění nevyžadující spolupráci pracovníka pojišťovny s odborníkem na oceňování nebo stanovení pojistné hodnoty přenášejí na pojistníka.

S tím jak se bude v budoucnu český pojistný trh stále více přibližovat k podmínkám standardního pojistného trhu vyspělých zemí a v souvislosti s tímto vývojem se bude zvyšovat konkurence na trhu, bude stále vzrůstat potřeba odborníků v oblasti oceňování majetku. Pojišťovna nebo pojišťovací makléř, kteří budou chtít získat komerčně zajímavého klienta – pojistníka již nevystačí s hrubou paušální sazbou pojistné hodnoty, ale bude muset připravit exaktní „pojištění na míru” přesně podle požadavků zákazníka.

Autor publikace ve své praxi pro tyto účely např. stanovil pojistnou hodnotu bývalých Východoslovenských železáren (dnes součást U. S. Steel) nebo pojistnou hodnotu nemovitého majetku Komerční banky, a.s.

Základní pojmy

Protože ne všichni znalci jsou odborníky v pojišťovnictví, uvádíme na úvod této kapitoly několik základních pojmů.

Pojištění

Pojištění je vytváření finanční rezervy sloužící k úhradě škod nebo potřeb, které vzniknou nahodile a jsou přitom pojistnou událostí.

Finanční rezerva se vytváří z kumulovaných prostředků pojištěných subjektů, jinými slovy z pojistného, které je cenou za poskytování pojistné ochrany.

Pojistitel

Pojistitel je právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťování ve vymezeném rozsahu. Obvykle se jedná o pojišťovnu nebo o jiný subjekt (pojistného makléře), kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti.

Pojistník

Pojistník je osoba, která uzavřela s pojistitelem pojistnou smlouvu. Obvykle bývá zároveň i pojištěným.

Pojištěný

Pojištěný je osoba, na jejíž život, zdraví, odpovědnost za škodu nebo majetek se pojištění vztahuje.

Pojistná událost

Pojistnou událostí je nahodilá škodní událost, s níž je spojena povinnost pojišťovny poskytnout pojistné plnění. Každý druh pojištění má ve svých vlastních pojistných podmínkách uvedeno bližší vymezení pojistných událostí, se kterými je spojena povinnost pojišťovny plnit a zároveň jsou vymezeny skutečnosti, za kterých tato povinnost nevzniká.

V této definici je podstatná hlavně nahodilost škodní události. Pojistnou událostí např. nikdy nemůže být úmyslné jednání pojištěného nebo třetích osob.

Podle všeobecných obchodních podmínek např. platí, že pojistnou událostí není taková škodní událost, která vznikla úmyslným jednáním třetích osob z důvodu msty a z důvodu vyřizování osobních a obchodních sporů.

Pokud tedy třetí osoba podpálí z důvodu msty pojištěnému rodinný dům, který je pojištěn pro případ požáru, nebude se jednat o pojistnou událost a nedojde k pojistnému plnění.

ZPŮSOBY STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY

Již při prvním jednání pracovníka pojišťovny – obvykle z úseku obchodu, s potenciálním pojistníkem se objeví otázka stanovení pojistné hodnoty a z ní odvozené pojistné částky.

Pojistná hodnota

Pojistná hodnota je cena pojištěné věci rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy.

Pojistná hodnota věci může být vyjádřena jako:

a. nová cena – tedy peněžní částka, kterou je třeba vynaložit na znovu pořízení nebo

výrobu věci téhož druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu.

b. časová cena – tedy nová cena snížená o částku odpovídající stupni opotřebení nebo

jiného znehodnocení věci.

c. dohodnutá cena – tedy cena blíže specifikovaná v pojistné smlouvě.

Mimo těchto základních typů pojistné hodnoty uvádějí Všeobecné pojistné podmínky, že:

„Není-li možné stanovit pojistnou hodnotu věci (např. plány, dokumenty, písemnosti) stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný.”

Všeobecné pojistné podmínky doporučují pojišťovat na cenu časovou takové nemovitosti, které jsou starší než 20 let. Zároveň ale uvádějí, že pokud je stavba starší než 20 let po rekonstrukci nebo v tak dobrém stavu než je průměrná stavba 20 let stará, má se pojistit na cenu novou.

V praxi platí, že většina nemovitostí se oceňuje na cenu novou.

Pro ocenění relativně malých a přitom standardních typů majetku jako jsou rodinné domy, byty, apod. mají všechny pojišťovny zpracovánu nějakou základní metodiku a připravenu soustavu formulářů, které mají za úkol stanovení pojistné hodnoty zjednodušit a standardizovat. Účelem jak metodiky, tak formulářů je to, aby pojistnou hodnotu dokázal více méně správně stanovit každý obchodní zástupce pojišťovny, tedy i ten, který je v oblasti oceňování majetku pouze zaučen např. nějakým firemním kurzem.

Na specializované odhadce majetku se pojišťovny obvykle obracejí ve chvíli, kdy je předmětem pojištění majetek příliš velký nebo příliš atypický. Typickým příkladem je hotel, nemocnice nebo velký průmyslový závod.

Způsob, jakým se ocenění provede, musí být opět v souladu se Všeobecnými pojistnými podmínkami, které poměrně stručně a obecně, že:

„Pojistná částka má vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy. Pojistná částka se stanoví na základě ocenění pojištěné budovy. Není – li možné stanovit pojistnou hodnotu, stanoví tuto hodnotu na vlastní odpovědnost pojištěný.”

Uvedené Všeobecné pojistné podmínky tedy pouze konstatují, že se provede ocenění budovy, ale již neříkají kdo, pro koho, a zejména jak se provede. Dosavadní praxe je taková, že ocenění zadá pojišťovna odhadci, ten provede ocenění metodikou, kterou mu pojišťovna doporučí nebo pokud tomu tak není, metodikou obecnou. Pojistnou částkou zjištěnou odhadcem pojišťovna následně budoucímu pojistníkovi tzv. doporučí s tím, že za její výši odpovídá pojistník.

To, že za výši částky odpovídá pojistník je důležité hlavně v těch případech, kdy dojde k faktickému nebo skrytému podpojištění se všemi z toho vyplývajícími negativními důsledky pro pojištěného.

Podpojištění

K podpojištění dojde za situace, kdy je v době vzniku pojistné události pojistná částka nižší než pojistná hodnota pojištěné věci. V takovém případě poskytne pojišťovna plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věcí.

Velmi rozšířeným případem bylo až donedávna podpojištění rodinných domů pojistkami uzavřenými před rokem 1990. Toto podpojištění vzniklo řádovým nárůstem ceny nemovitostí po roce 1990. Jestliže si někdo pojistil rodinný dům v roce 1988 na pojistnou hodnotu třeba 100 000 Kčs (tehdejší měnová jednotka), mohl platit ještě kolem přelomu století pojistné cca 140 Kč ročně. V případě pojistné události – třeba požáru, kdy došlo ke kompletní destrukci budovy, nedostal pojištěný částku odpovídající ceně domu v roce 1999, ale jen její zlomek, vycházející z původní pojistné hodnoty.

Z metodického hlediska lze říci, že stanovení pojistné hodnoty není ničím jiným než:

1. Stanovením reprodukční ceny u pojištění na cenu novou

2. Stanovením věcné hodnoty u pojištění na cenu časovou

3. Stanovením tržní hodnoty (výjimečně obchodní hodnoty nebo hodnoty zvláštní obliby) u

pojištění na cenu dohodnutou

Na tomto místě tedy provedeme pouze stručnou rekapitulaci algoritmu:

Stanovení pojistné hodnoty provádíme v následujících krocích:

1. stanovení typu stavby

Správný výpočet reprodukční ceny a následně pojistné hodnoty je přímo závislý na správném stanovení typu stavby. Důvodem je to, že podobně jako ceníky URS nebo Vyhláška o oceňování majetku jsou i jednotlivé ceníky pojišťoven obvykle strukturovány podle typu staveb.

To, jak konkrétní typ stavby určit, většina sazebníků pojišťoven striktně nepředepisuje. Lze tedy postupovat jako u jiných typů ocenění.

2. materiálově technická charakteristika

Druhým třídícím klíčem (klíčovým pojmem) sazebníků, vycházejících z ceníků stavebních prací a dodávek je materiálově technická charakteristika, tedy identifikace konstrukčního systému jak z hlediska materiálového, tak z hlediska technologického.

3. určení stáří stavby

Z logiky věci vyplývá, že správným určením stáří stavby se zabýváme pouze u pojištění na cenu časovou, u pojištění na cenu novou je tato otázka irelevantní. Co se týká pojištění na cenu dohodnutou, zde nelze odpovědět jednoznačně, ale ve většině případu v praxi je třeba stáří stavby určit.

Stáří stavby lze určit mnoha způsoby – asi nejobvyklejší je určení stáří podle kolaudačního rozhodnutí, podle dokladu o zaplacení daně z nemovitosti, u nemovitých majetků určených k podnikání z účetní dokumentace.

Podle Všeobecných pojistných podmínek dále platí, že určit stáří stavby má právo i pojistník a pokud tak učiní, ručí za pravdivost této informace.

4. opotřebení

Stejně jako u předchozího kroku i zde platí, že opotřebení má cenu zjišťovat pouze jedná – li se o pojištění na cenu časovou.

Obecně se technické opotřebení nemovitosti zjišťuje třemi základními způsoby:

a. lineární metodou, kdy je opotřebení stavby jako celku lineárně závislé na stáří. Tato metoda

je nejjednodušší, ale zároveň je nejméně přesná a pro některé typy staveb (nedokončená

stavba, stavba po rekonstrukci, apod.) nepoužitelná

b. nelineární metoda, která v nelineární křivce závislosti zohledňuje fakt, že opotřebení není

jednoduše lineární, ale je obvykle mírnější v první třetině životnosti stavby a naopak prudce

klesá v poslední fázi.

c. analytickou metodou, kdy stavbu „rozkládáme” na jednotlivé části a celky a zjišťujeme

samostatně opotřebení jednotlivých částí stavby. Tato metoda je sice nejpracnější, ale

zároveň nejpřesnější.

V současné praxi pojišťování v České republice se téměř výhradně používá lineární metoda, přičemž metodika pojišťoven jako největší možné (limitní) opotřebení uvažuje 80 %. Tento požadavek asi vychází z jednoho z ustanovení Všeobecných pojistných podmínek, kde se konstatuje, že nelze pojistit takovou stavbu, která není v dobrém technickém stavu.

To, že by pro výpočet časové ceny byla někdy použita některá z mnoha nelineárních metod není autorovi známo, ani to není zmíněno v žádném z použitých pramenů.

Analytická metoda opotřebení je používána jen zcela výjimečně. Snad jen u stanovení pojistné hodnoty velkých hotelů, nemocnic, velkých administrativních budov, apod. s pojistnou hodnotou v řádech stovek milionů, kdy přece jen záleží na větší přesnosti než u standardního ocenění rekreační chaty.

5. stanovení standardu

Dvě budovy (např. dva řadové rodinné domy) mohou mít stejný obestavěný prostor, shodnou materiálově technickou charakteristiku i stáří, přesto se jejich pojistná hodnota může lišit o desítky procent. Důvodem je standard budovy – jedna z budov může mít klimatizaci, koupelnu a schodiště obloženo mramorem, centrální vysávání, luxusní zařízení koupelen a kuchyní, apod., druhá může mít vybavení spíše podstandardní s topením na tuhá paliva a bez kuchyňské linky. Všeobecné pojistné podmínky se ke stanovení standardu pojišťovaného majetku nevyjadřují. Jedinou zmínkou je poznámka, že škody způsobené na předmětech historické nebo umělecké hodnoty – výslovně jsou uvedeny sochy a fresky, jsou vyloučeny z pojištění.

V žádné normě tedy není řečeno, že pojistná hodnota musí např. vycházet z průměrného standardu, ani co je průměrným standardem myšleno. Při stanovení pojistné hodnoty nám za tohoto předpokladu nic nebrání postupovat při stanovování standardu obdobně jako při ocenění pro jiné účely, např. pro zajištění úvěru nemovitou zástavou.

U jednodušších objektů s předpokládanou relativně malou pojistnou hodnotou lze koeficient standardu určit agregovaně, tedy vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem, vyjadřujícím úroveň standardu.

U objektů s vyšší pojistnou hodnotou s agregovanou hodnotu již nevystačíme, ale vypočteme standard stavby analyticky, podle objemových podílů.

6. výpočet obestavěného prostoru

Všeobecné pojistné podmínky neuvádějí žádnou závaznou metodiku výpočtu výměr a obestavěného prostoru. Při práci pro konkrétní pojišťovnu je třeba si v prvé řadě ověřit, zda existují a používají se vlastní firemní ceníky a sazebníky. Je to obvyklá praxe zejména u velkých, nadnárodních pojišťoven. Z konkrétního ceníku je třeba určit, z jakého obestavěného prostoru (nebo z jiné jednotky, třeba čtverečního metru celkové zastavěné plochy) jsou agregované položky určovány, abychom nesměšovali „hrušky a jablka”.

Ceníky jsou obvykle vypracovány pro obvyklé, hojně se vyskytující, stavby typu bytových a rodinných domů, apod.

Pokud nám pojišťovna nechá v této otázce volnou ruku, jak se často děje např. u průmyslových objektů, provedeme výpočet jako při ocenění pro jiné účely.

7. stanovení reprodukční ceny

Stanovení reprodukční ceny je obvykle posledním krokem spojeným s výpočtem pojistné hodnoty.

Poznámka

V pojistné praxi České republiky lze doložit, že při uzavírání pojistné smlouvy na nemovitý majetek využívaný pro účely podnikání se pravidelně objevuje snaha reprezentanta pojistitele a někdy dokonce i pojistníka, si zjednodušit a urychlit proces uzavírá pojistné smlouvy tím způsobem, že se jako podklad pro stanovení pojistné hodnoty se použije nějaké jiné ocenění zpracované za jiným účelem – tržní ocenění pro zajištění úvěru, ocenění podle cenového předpisu pro výpočet základu daně z převodu nemovitostí, apod.

Tato praxe je pochopitelně nesprávná a může mít ve svém důsledku katastrofální následky jak pro pojistníka, tak (pokud se takto stanoví pojistná hodnota větší části kmene) ve svých důsledcích i pro pojistitele.

Ekonomické nedostatky (Economic Obsolescences) v procesu stanovení pojistné hodnoty

Ekonomické nedostatky (zjednodušeně řečeno) vyjadřují rozdíl mezi investovanými náklady na vytvoření stavby (náhradovou nebo reprodukční cenou), a její cenou obvyklou. V praxi je tento poměr obvykle vyjadřován pomocí tzv. koeficientů prodejnosti (podrobněji viz. Cenové mapy 1/2014). Je metodicky i prakticky závažnou otázkou, jak se tato ekonomická veličina promítne do stanovení pojistné hodnoty.

Ani Všeobecné pojistné podmínky, ani jiná dokumentace pojišťoven s ekonomickými nedostatky dosud nepočítá.

Přesto, pokud se dostaneme ke stanovení pojistné hodnoty majetku s markantními ekonomickými nedostatky, měli bychom na tuto skutečnost pojistitele upozornit.

Je jistě pravda, že tak jak se dá všechno ocenit, tak se dá i všechno pojistit. Jako příklad si můžeme uvést třeba opuštěné rozsáhlé důlní dílo – výsypky, třídiče, drtiče, atd. všechno v pořizovací hodnotě stovek milionů, přitom funkční a relativně málo opotřebené.

Přitom se zjevně jedná o zcela neprodejný majetek. Pokud má majitel takové stavby dokonce povinnost jí ekologicky zlikvidovat, je to majetek s negativní tržní hodnotou (břemeno).

I u takového majetku dokážeme stanovit jeho pojistnou hodnotu, ale je otázkou, zda by riziko spojené s takovou pojistkou nemělo být zohledněno v sazbě pojistného nebo dokonce, zda by taková stavba neměla být vyloučena z pojištění.

Stavby vyloučené z pojištění

I když určení toho, která stavba je a která není vyloučena z pojištění není úlohou odhadce, ale pojišťovny, přesto je třeba, alespoň orientačně, vědět, jaké základní typy a druhy staveb jsou podle Všeobecných obchodních podmínek vyloučeny z pojištění.

Pokud není z nějakých důvodů dohodnuto jinak, pojištění se nevztahuje na budovy které:

I. Při pojištění občanů:

a. nejsou trvale obydleny

b. slouží k výdělečným účelům

c. nejsou v dobrém technickém stavu

d. nemají charakter budovy (např. altány, bazény, udírny, krby, foliovníky, cesty, zpevněné

plochy, apod.)

II. Při pojištění právnických osob a fyzických osob – podnikatelů

Pojištění se vztahuje pouze na takový nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištěný a který je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti vymezené v pojistné smlouvě.

Vymezení předmětu pojištění

Při indikaci pojistné hodnoty nesmíme opomenout ani správně vymezení předmětu pojištění.

To platí např. o přípojkách silových a sdělovacích vedení, popř. kanalizační přípojce, kdy musí být správně stanovená, která část přípojky nebo řadu je předmětem pojištění.

POJISTNÁ RIZIKA

S trochou nadsázky můžeme říci, že pojišťovnictví jako vědní obor, je z velké části obor zabývající se pojistnými riziky a jejich pravděpodobností.

Riziko obecně je definováno jako možnost vzniku nějaké události s výsledkem odchýleným od cíle s určitou objektivní pravděpodobností.

Jinak řečeno, skutečný výsledek, ke kterému dojde působením rizika, se

Nahrávám...
Nahrávám...