dnes je 6.10.2022

Input:

Výrobní a skladové budovy

11.10.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

30 Výrobní a skladové budovy

Na rozdíl od bytů, rodinných domů a rekreačních objektů, které lze relativně dobře standardizovat – prakticky všechny výše uvedené objekty mají stejné užití, podléhají stejným technickým a hygienickým předpisům, mají třeba porovnatelnou světlou výšku a porovnatelné technické rozvody, tvoří objekty s výrobními a skladovými prostory velmi různorodou množinu.

Z hlediska možného uplatnění na realitním trhu je možno tyto objekty rozdělit na tři základní typy:

  • Univerzálně využitelné objekty

  • Jednoúčelové objekty

  • Morálně dožilé objekty (Brownfields)

Univerzálně využitelné objekty

V tomto sektoru trhu se objevují objekty nebo soubory objektů, které mohou být využitelné pro průmyslovou výrobu více typů nebo tříd výrobků nebo pro skladování různých typů zboží a výrobků. Jedná se buď o samostatné objekty nebo o samostatné objekty s různými vedlejšími budovami a stavbami (administrativními a sociálními přístavky, garážemi, přístřešky, apod.) nebo o celé soubory – výrobní závody a skladové areály.

Ilustrativně lze uvést nejrozšířenější typy univerzálně využitelných objektů:

  • Skladové přístřešky

  • Lehké skladové haly nevytápěné

  • Lehké skladové haly vytápěné

  • Těžké skladové haly se zakladači nebo jeřábovými drahami

  • Skladové haly s řízenou atmosférou (klimatizované)

  • Chladírny a mrazírny

  • Speciální skladové haly (např. pro skladování léčiv)

  • Vícepodlažní skladové budovy

  • Garáže

  • Lehké výrobní haly

  • Těžké výrobní haly s jeřábovými drahami

  • Výrobní haly vytápěné

Vzhledem k tomu, že průmyslová výroba se po roce 1990 podstatným způsobem racionalizovala a zintenzivnila, stala se přibližně třetina průmyslových objektů, postavených do roku 1990 nadbytečnými pro průmyslové použití a z pohledu trhu se přesunula do kategorie morálně dožilých brownfieldů.

Noví investoři, ať již z řad českých podnikatelů nebo zahraničních firem také snížili poptávku po starších průmyslových objektech a areálech tím, že dali přednost výstavbě nových objektů přesně podle jejich potřeb v nově vzniklých průmyslových zónách.

Podstatnou změnou je i to, že došlo k zásadní restrukturalizaci českého průmyslu a řada odvětví jako je textilní, kožedělný, elektronický a další typy průmyslu prakticky zanikly a jejich produkce byla na našem trhu nahrazena importem.

O mnoho lepší je situace trhu se sklady, kde je velká poptávka zejména po skladech s řízenou atmosférou a po mrazírnách.

K tomu, aby byl univerzálně využitelný průmyslový objekt nebo areál na trhu prodejný, je třeba, aby splňoval minimálně tato kritéria:

  • Bezproblémové právní vztahy k majetku – objekty vzniklé před rokem 1990 mohou být, a často také jsou, zatíženy nevypořádanými restitučními nároky původních majitelů, vlastnickými spory různých vlastníků, kteří měli nějaký vlastnický vztah k majetku od doby jeho privatizace, apod. Vzhledem k relativně nízké rychlosti rozhodování některých českých soudů, nákladům na soudní řízení, a nejistotě ve věci výsledku soudního sporu, se většina investorů snaží průmyslovým objektům a areálům s právními závadami vyhnout.

  • Odstranění starých ekologických zátěží – některé průmyslové objekty (objekty pro chemický průmysl, koželužny, petrochemické objekty, sklady chemikálií a anorganických hnojiv, apod.), zejména pokud byly postaveny a provozně využívány v době, kdy na ekologická hlediska nebyl brán zřetel (celé devatenácté a první polovina dvacátého století) mohou být a také jsou často natolik kontaminovány, že nutné náklady na státními orgány nařízenou dekontaminaci mohou převýšit tržní hodnotu majetku.

  • Břemena a zástavní práva – dalším právním negativem může být existence různých věcných práv, dlouhodobých nájemních smluv a zástavních práv.

Mezi realitními makléři a odhadci a právníky se např. vžil pojem „zaminování nemovitosti”, který označuje soubor různých právních kroků a opatření, prováděných majitelem objektu ve snaze zabránit jeho nedobrovolnému prodeji.

Z praxe je znám např. areál s pořizovací hodnotou 250 milionů korun, který byl majitelem pronajat na sto let s nájemným 1 Kč ročně a s pokutou 100 milionů korun při předčasném vypovězení nájmu. Tuto nájemní smlouvu uzavřel majitel objektu s nájemcem (kterým byla spřátelená společnost), protože nesplácel úvěr zajištěný tímto areálem a chtěl tak zabránit realizaci zástavy nedobrovolnou dražbou.

Věcná břemena jsou, obecně vzato, povinnost povinného z věcného břemene něco strpět, něco konat nebo se něčeho zdržet. Mohou být dočasná nebo trvalá, za úplatu nebo bezúplatná, ale o všech lze říci, že do nějaké míry snižují hodnotu a prodejnost majetku. Je pochopitelně rozdíl mezi věcným břemenem např. podzemního vedení vodovodní přípojky v rohu areálu a věcným břemenem bezplatného užívání objektu po celou dobu jeho životnosti (právě uvedený příklad je častý u průmyslových objektů, které vznikly před rokem 1990 jako tzv. sdružená investice).

  • Dobrá dopravní dostupnost – kvalita dopravní infrastruktury je jedním ze základních faktorů, který ovlivňuje trh s průmyslovými nemovitostmi. I v tak malém státě jako je Česká republika, lze vysledovat a věcně doložit, lepší rozvoj regionů napojených na dálniční síť (Jihlava, Havlíčkův Brod), oproti regionům, které jsou od dálnic více vzdáleny (Klatovy, Třebíč). V této souvislosti je třeba také uvažovat jaký druh dopravy je pro určitý druh průmyslu nebo skladování nezbytný. Pro některé druhy lehkého průmyslu charakteru spíše řemeslné nebo uměleckořemeslné výroby (restaurátorské ateliéry, výroba gobelínů) postačí dostupnost pro lehký nebo střední nákladní automobil. Střední strojírenská výroba, některé typy potravinářského průmyslu, apod. jsou již závislé na kamionové dopravě. Hutní a těžký strojírenský průmysl nezbytně potřebují napojení vlečkou na železniční síť. Petrochemický a energetický průmysl potřebuje napojení na potrubní rozvody (i když posledně uvedené objekty patří obvykle do kategorie jednoúčelových objektů).

  • Technické opotřebení – aby byl objekt dobře prodejný, musí být v dobrém nebo alespoň průměrném technickém stavu. Technicky dožívající nebo dožilé objekty a areály jsou akceptovány trhem obvykle jen jako pozemky s nutností dalších nákladů na demolice stávajících objektů.

  • Morální opotřebení – morální opotřebení obvykle přímo souvisí s opotřebením ekonomickým. I když se limitní morální opotřebení týká spíše jednoúčelových objektů, může ovlivnit, a to někdy velmi podstatně, i prodejnost objektů univerzálně využitelných.

Jako typický příklad morálně a následkem toho i ekonomicky značně opotřebené stavby lze uvést jednu tiskárnu v severních Čechách. Jedná se o historicky cenný a památkově chráněný objekt tzv. industriální architektury z konce 19. století, který svým architektonickým výrazem napodobuje tudorovskou gotiku (řada věží, pilastrů a rizalitů, falešná cimbuří, atypická okna, apod.). Vzhledem k podstatným technologickým změnám v polygrafické výrobě je dnes tento objekt využíván asi z dvaceti procent své objemové kapacity. Roční náklady na údržbu a fond oprav jsou přitom větší, než jsou jednorázové investiční náklady na pořízení nové tiskárny se stejnou produkční kapacitou.

Jednoúčelové objekty

Jednoúčelové technologické objekty a areály jsou typem nemovitosti, kde je stavební část pouze jistým „deštníkem nad technologií”. Mezi typické představitele

Nahrávám...
Nahrávám...