16 Funkční nedostatky

Jednou ze tří základních metod pro indikaci ceny obvyklé staveb je metoda nákladová. Podstatou této metody je určit vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatněním na trhu. Metodicky se jedná o výpočet investičních nákladů – dříve pomocí reprodukční ceny, dnes většinou s pomocí náhradových nákladů (Replacement Cost), snížený o případné technické opotřebení a s indikací koeficientů prodejnosti (Economic Obsolescence) a funkčního a morálního opotřebení (Function Obsolescence).

I když je výše uváděná metodika naprostým standardem ve všech rozvinutých tržních ekonomikách, je skutečně s podivem, že v České republice se setkáváme stále se znaleckými posudky, kde nejenom že přežívají reprodukční ceny, ale kde nejsou uvažovány ani koeficienty prodejnosti, ani funkční a morální opotřebení. Výsledkem takto nesprávného výpočtu následně není cena obvyklá, ale spíše cena časová.

Při praktické aplikaci ocenění pomocí nákladové metody je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Ke stanovení obvyklé ceny předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu, degradace materiálu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná ovlivnění hodnoty v důsledku působení vnějších vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo harmonické využití majetku. V prostředí České republiky je obvyklé místo pojmu ekonomické nedostatky používat termín koeficienty prodejnosti, který je zažitý a až do letošního roku byl používán i pro indikaci ceny zjištěné (administrativní) pomocí vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se prováděly některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku (více v kapitole Koeficienty prodejnosti).

Náhradové náklady

Problematika náhradových nákladů je natolik rozsáhlá, že jí nelze, vzhledem k rozsahu této kapitoly, podrobně analyzovat. Stručně řečeno se jedná o přesnější výpočet nákladů na pořízení stavby. Dříve používaný výpočet tzv. reprodukční ceny (Reproduction Cost) kalkuloval náklady na pořízení více méně přesné kopie oceňované stavby, tedy stavby stejných kvantitativních (obestavěný prostor) i kvalitativních parametrů (stavební materiály). Při ocenění stavby bytového domu z konce 19. století by reprodukční cena měla kalkulovat s náklady na vytvoření kopií špaletových oken, štukatérské výzdoby na fasádě i v interiéru, schodiště z kamenných vetknutých stupňů, kachlových kamen ve všech místnostech, apod. Náhradové náklady (Replacement Cost) kalkulují náklady na vytvoření stavby stejných užitných vlastností, např. stejné podlahové plochy, ale za použití moderních materiálů, stavebních dílů a technologií. Při kalkulaci náhradových nákladů u výše specifikovaného bytového domu by náhradové náklady kalkulovaly asi se sendvičovými prvky obvodového zdiva, plastovými okny, stylotvornými prvky z pěnového polystyrénu, železobetonovým schodištěm a ústředním, teplovodním, vytápěním. Výhodou této kalkulace jsou přesnější, logičtější, a ve výsledku nižší celkové náklady na stavbu.

Definice funkčních nedostatků

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.

Původní, klasické metody stanovení tržní hodnoty nákladovým způsobem, které se používaly od poloviny 19. století až do doby Velké krize na přelomu 20. a 30. let minulého století, se omezily na výpočet reprodukční ceny, který byl v případě potřeby snížen o příslušné technické opotřebení. Výsledek byl nazván tržní hodnotou. V praxi se ukázalo, že takto stanovená hodnota v mnoha případech nezobrazila dostatečně přesným způsobem skutečnou tržní hodnotu. Obvykle byla neúměrně vysoká, protože se zabývala pouze technickou stránkou majetku a nikoliv jeho stránkou ekonomickou a morální.

Aby byl tento nedostatek úplně nebo alespoň částečně odstraněn, byly ve výpočtu tržní hodnoty nejprve zohledněny funkční nedostatky, později i nedostatky ekonomické.

Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby.

Příklad

Nejobvyklejším příkladem, na němž lze velmi dobře demonstrovat funkční nedostatky jsou zastaralé výrobní areály. Představme si strojírnu z konce 19. století – zděné haly s masívními nosnými stěnami, litinovými sloupy a  dřevěnými krovy, mohutnou kotelnu se sklady uhlí, strojovnou parního stroje, stájemi pro koně, remízou pro valníky a kočáry, řadu přístavků, kolen, apod. Takový areál jistě vyhovoval v době svého vzniku – pro strojírnu tehdy neexistovala jiná výrobní technologie než centrální parní stroj a rozvod transmisemi k jednotlivým strojům. Otázkou je, zda vyhovuje i dnes, v době počítačem řízených výrobních…