14 Hřbitovní stavby z hlediska oceňování majetku

Hřbitovní stavby jsou typem nemovitostí, s nimiž se znalci v oboru cen nemovitostí setkávají zatím relativně méně často než s jinými typy staveb. Tato skutečnost je možná způsobená tím, že na rozdíl od jiných druhů nemovitostí jako jsou stavební pozemky nebo byty v bytových domech, nejsou zatím hřbitovní stavby pořizovány na hypoteční úvěr ani nejsou bankami akceptovány jako zástavy úvěrů.

Přesto se i znalci mohou s problematikou hřbitovních staveb setkat např. ve chvíli, kdy jsou požádáni notářem o cenovou informaci o ceně obvyklé takové stavby. Z těchto a možná že i z jiných důvodů, je proto potřebné otevřít mezi odbornou veřejností diskusi o modalitách ocenění hřbitovních staveb a o různých faktorech, které jejich obvyklou cenu ovlivňují.

Historie

Bez přehánění můžeme říci, že hřbitovní stavby různého typu a provedení provázejí člověka nejen po dobu jeho historie, ale doslova po celou dobu jeho existence jako živočišného druhu.

Podle současné antropologie není základním dělícím prvkem, který odlišuje člověka od jeho hominidních předků ani schopnost komunikovat, používat a vyrábět nástroje, ovládat oheň, apod., ale právě okamžik, kdy naši předkové začali rituálně pohřbívat své zesnulé.

Ve starověku potom pohřební stavby často představovaly nejsložitější stavební díla, které lidstvo vytvořilo. Stačí připomenout, že pohřebními stavbami byly dva ze starověkých divů světa – Pyramidy v Gíze a mausoleum v Halikarnassu.

Hřbitovní stavby i celé jejich soubory nalezneme i mimo evropský prostor – ve starověké Číně, Indii, amerických předkolumbovských civilizacích, apod.

V českých zemích se hřbitovní stavby objevují již v mladší době kamenné (neolitu) nejprve ve formě mohyl, celých hřbitovů (popelnicových polí) až po vlastní hrobky v době velkomoravské.

Předmětem tohoto příspěvku ale není analýza stavebně historického vývoje hřbitovních staveb, ale hledisko jejich ocenění pro různé účely jako je investice, prodej až po např. vyvlastnění. Vzhledem ke struktuře současného výskytu hřbitovních staveb na našem území je zvláštní zřetel věnován těm hřbitovním stavbám, které jsou kulturními památkami nebo splňují charakter kulturní památky.

HISTORIE OCEŇOVÁNÍ HŘBITOVNÍCH STAVEB

V Českých zemích oceňovali hřbitovní stavby až do začátku novověku výhradně kněží. Jednalo se o ocenění pozemků pro hřbitovní stavby, vlastní stavby a velmi často i o ocenění různých věcných břemen (podle tehdejší terminologie „služebností”), které byly se hřbitovními stavbami spojeny – údržba a opravy hrobek, provádění zádušních mší, apod. Pro dnešní poměry byla až nepředstavitelná adorace ostatků svatých, kterým byla přisuzována moc konat zázraky, a byly pro ně zřizovány velkolepé svatostánky. Je pochopitelné, že pro různé účely musela církev i jednotliví donátoři (investoři) komunikovat se zemskými a vrchnostenskými úřady, městskými radami, notáři, i se stavebními cechy.

První, relativně moderní, předpisy pro ocenění hřbitovních staveb se objevují s tereziánskými a josefínskými reformami. Připomeňme, že s touto dobou je spojena reforma pohřebnictví, zákaz soukromého pohřbívání a pohřbívání u kostelů v intravilánu měst a vznik prvních hřbitovů budovaných na moderních hygienických a technických zásadách (v Praze se jednalo například o Olšanské hřbitovy, luteránský hřbitov, nový židovský hřbitov, trestanecký hřbitov a některé vojenské hřbitovy). Velký prostor pro ocenění představovalo vyvlastnění části církevního majetku a jeho následná privatizace.

V 19. století již přechází oceňování majetku do sféry odborníků – zejména notářů, berních specialistů pro daňové účely a soudních znalců pro potřeby soudů a dalších státních orgánů. Vzhledem k tomu, že se na našem území dochovala řada historicky cenných hřbitovních staveb, objevují se i první náznaky budoucí soustavné památkové péče o tyto objekty, které obvykle vycházely jednak z náboženské úcty k památce zesnulých, jednak byly vedeny někdy i trochu naivní romantickou obrozeneckou představou o posílení českého národního vědomí odkrytím jeho slavné minulosti představované hrobkami jeho dávných hrdinů a knížat. (páter Václav Krolmus, Jan Karel Hraše, Josef Václav Hellich, a další).

V této souvislosti je ale třeba kriticky říci, že řada tehdejších pokusů o průzkumy a záchranu historických hřbitovních staveb jim z hlediska pohledu dneška spíše uškodila.

OCEŇOVÁNÍ HŘBITOVNÍCH STAVEB Z HLEDISKA ADMINISTRATIVNÍ CENY

Hřbitovní stavby byly a jsou dodnes rovněž předmětem oceňování podle právě platných cenových předpisů. Jednotlivé cenové předpisy (zákony, vyhlášky, popř. jiné právní a ostatní normy) byly v minulosti i v současnosti vydávány státními orgány za určitým účelem – ať se již jednalo o daňovou spravedlnost, tedy o to, aby některé subjekty nebyly zvýhodněny nebo naopak znevýhodněny při stanovení základu některých majetkových daní, o spravedlivou náhradu při vyvlastnění majetku ve veřejném zájmu, správné a spravedlivé ocenění majetku při občanskoprávních sporech, apod.

I když se ještě ojediněle objevují případy nedořešených restitucí hřbitovních staveb – i v tisku se občas objevují zprávy například o nárocích různých šlechtických rodů na navrácení jejich rodinných hrobek, můžeme říci, že aplikace legislativních předpisů z let 1939 – 1990 se v oblasti hřbitovních staveb pomalu stává právní historií. Pro znaleckou a oceňovací praxi jsou tedy mnohem důležitější moderní právní předpisy platné po roce 1990.

Ve vyhlášce 589/1990 Sb. se objevuje termín „jiné stavby”, který umožnil ocenit hřbitovní stavbu podle této kategorie.

V letech 1991 – 1994 velmi často používaná a citovaná vyhláška č. 393/1991 Sb. uvádí již doslova v § 14 – Jiné stavby :

Ceny staveb, které v této vyhlášce nejsou zvlášť uvedeny (např. hřbitovní architektura) se rovnají nákladům na pořízení stejné nebo porovnatelné stavby v místě stavby a v době jejího převodu nebo přechodu po odečtení přiměřeného opotřebení.

Toto ustanovení bylo z metodického hlediska pro oceňování jako obor činnosti nesmírně důležité. Poprvé se podařilo „prolomit” dosud platný systém pevných, administrativně stanovených, cen a aplikovat správnější a objektivnější nákladový přístup, vycházejí ze skutečně tržních podmínek. Bohužel, tento pozitivně nastoupený trend netrval dlouho, přesněji pouze do závěru roku 1994.

Další zásadní změnu přinesla až vyhláška č. 178/1994 Sb. která sice opustila překonaný bodovací princip a zavedla nový princip vycházející z účelu a standardu stavby, ale v oblasti hřbitovních staveb znamenala krok zpátky znovuzavedením pevných cen. V této vyhlášce se již objevuje samostatný § 12.

§ 12

Hřbitovní stavby a hřbitovní zařízení

• Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12. Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jednotlivých částí s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení.

• Cena hřbitovní stavby neuvedené v příloze č. 12 a cena jejího zvláštního vybavení se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a v místě stavby.

Zcela nově se v této vyhlášce objevuje termín „kulturní památka”, což se projevilo při ocenění řady hřbitovních staveb, V této vyhlášce byl pro kulturní památku zaveden koeficient, který cenu zjištěnou násobil dvakrát pro kulturní památku a pětkrát pro národní kulturní památku. Jinými slovy, pokud byla předmětem prodeje kulturní památka, byla daň z převodu nemovitosti dvakrát větší.

Další výhodou pro ocenění hřbitovních staveb, které byly kulturními památkami, byla možnost ocenění uměleckých a uměleckořemeslných prvků zvláštním znaleckým posudkem, který byl součástí ocenění nemovitosti. Je třeba zdůraznit, že se jednalo o možnost, nikoliv o povinnost, proto byly v řadě případů tyto umělecké a uměleckořemeslné prvky hřbitovních staveb záměrně opomíjeny, aby se ve výsledku dosáhlo nižší zjištěné ceny a tím třeba nižšího základu některé majetkové daně. Další výhodou výše uvedené možnosti bylo to, že se takto do hodnoty uměleckých a uměleckořemeslných prvků nepromítalo opotřebení, které má u artefaktu jinou ekonomickou roli než u staveb. Je to patrné i např. v účetnictví, kde se cena uměleckých děl neodepisuje.

Přes všechny uvedené výhody pojem kulturní památky a možnost jejího ocenění (částečně) bez odpočtu opotřebení byl vypuštěn již v první novelizaci vyhl. 178/1994 Sb., která proběhla v roce 1995 (vyhl. č. 295/1995 Sb.). O důvodech, které vedly státní legislativu k tomuto kroku, se můžeme jenom dohadovat.

V současné době (od 1. ledna 2014) je platným legislativním předpisem, který upravuje administrativní cenu hřbitovních staveb Vyhláška č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb. v § 20 uvádí:

§ 20

Hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení

Základní cena upravená jednotlivých částí hřbitovní stavby se určí podle vzorce:

ZCU = ZC * K₅ * K_i

ZCU je základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku

ZC je základní cena v Kč za měrnou jednotku uvedená v příloze č. 18 vyhlášky

K₅ je polohový koeficient uvedený v příloze č. 20, tabulka 1 vyhlášky

K_i je koeficient změny cen staveb uvedený v příloze č. 41 vyhlášky, vztažený k cenové

úrovni roku 1994.

Cena celé stavby se určí jako součet cen jejich jednotlivých částí, s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení, násobený koeficienty K₅ z tabulky č. 1 přílohy č. 20 k této vyhlášce a K_i z přílohy č. 41 k této vyhlášce.

Hřbitovní stavbu lze tedy podle současné legislativy ocenit pouze nákladovým přístupem. Základní ceny hrobových rámů, krycích a nápisových desek, uren, váz, mís, sloupků a kostek jsou pevně určeny výše uvedenou přílohou vyhlášky, přičemž ceny jsou dále rozlišeny podle použitého materiálu - mramor, travertin, žula, syenit, andezit, labrador, gabro nebo umělý kámen. Cena hrobky je uvedena jedinou sazbou a to 1 800 Kč za 1 kubický metr obestavěného prostoru.

Koeficient K₅ zohledňuje umístění stavby, tedy něco čemuž jsme dříve říkali „náklady umístění staveniště”. Koeficient K_i je inflační koeficient, který vyjadřuje změnu cen – cenová báze ve vyhlášce je stanovena k roku 1994 (doba vzniku „základní” vyhlášky č. 178/94 Sb.). Na rozdíl od starších vyhlášek, aktuálně platná vyhláška již neuvažuje koeficienty prodejnosti (K_p). Tento koeficient, jak je ostatně podrobně popsáno v předchozí kapitole, vyjadřuje známou skutečnost, že v případě přebytku poptávky nad nabídkou (např. nedostatek volných hrobových míst na atraktivních hřbitovech) je trh ochoten zaplatit za stavbu více než jsou její investiční náklady. V podmínkách České republiky se to může týkat některých hřbitovů v Praze a v dalších velkých městech. Naopak, tak kde je poptávka po hřbitovních stavbách nižší než jejich nabídka, je tento koeficient logicky menší než jedna – trh zjevně není ochoten akceptovat prokázané investiční náklady na pořízení hřbitovní stavby.

V Praze 1 dosahoval tento koeficient hodnoty 1,609, naopak v okrese Jeseník, v obcích do 5000 obyvatel pouze 0,213.

U starší…