18 Komplexní oceňování

Jednou z metodických a metodologických otázek, které řeší současná teorie oceňování je tzv. komplexní oceňování, jež lze s jistým zjednodušením chápat jako jednu z praktických aplikací holistického přístupu při indikaci hodnoty majetku. Typickým typem majetku, u kterého lze tento komplexní přístup aplikovat, jsou ty typy nemovitostí, které neplní výhradně komerční funkci, ale svojí existencí obecně zlepšují kvalitu života. Jedním z ilustračních příkladů může být ocenění golfového hřiště, ale lze jej zobecnit i na ocenění dalších veřejných sportovišť jako jsou cyklistické stezky, aquaparky, dále i veřejné parky nebo nemovité kulturní památky

Jak může souviset golf a oceňování majetku? Velmi úzce. Každý, kdo chce vybudovat golfové hřiště, si pravděpodobně musí nejprve vybrat vhodný pozemek. Pokud sám není odborník, musí si nechat tento pozemek ocenit. Dále si musí vybrat stavební firmu, která mu na pozemku golfové hřiště vytvoří. Aby mohl vybrat toho nejlepšího dodavatele, musí nejen správně ocenit nabídky, ale i kvalitu firmy, která práce nabízí. Pokud chce investor provozovat golfové hřiště jako podnik, musí si ve vlastním zájmu vypracovat podnikatelský záměr, jehož základem je správné ocenění vstupů i výstupů. Naprostá většina golfových hřišť je financována pomocí úvěru – opět se nám objevuje ocenění jako nezbytná podmínka pro jeho poskytnutí. Na základě ocenění je vypočítávána i daň z nabytí nemovitosti.

A na jistě ne posledním místě lze ocenit i hráčské kvality člena klubu.

Otázkou, na kterou by měla odpovědět tato kapitola je, jak lze golfové hřiště ocenit správně, tedy tak, aby nebyl nikdo poškozen nebo znevýhodněn a aby zároveň byli uspokojeni pokud možno všichni, kteří se tohoto záměrů účastní.

Ekonomická teorie tvrdí, že ocenit lze všechno, tedy nejen pozemky a stavby na hřišti, ale i tzv. nehmotná aktiva jako je dobrá pověst (goodwill) nebo obchodní známka.(viz. Cenové mapy č. 1/2014). Podstatou správného oceňování je přitom pouze a jedině správné pochopení funkce (užitečnosti) oceňovaného majetku v ekonomickém systému. Pro vypracování ocenění má znalec obecně k dispozici tři skupiny metod, pomocí kterých vytváří cenovou argumentaci, např. ve formě znaleckého posudku, opřenou o cenovou dokumentaci (kupní smlouvy, katastr nemovitostí, apod.).

Základními skupinami metod jsou metody výnosové, které hledají vztah mezi výnosem z majetku a jeho hodnotou, nákladové, které hledají vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatněním na trhu a metody porovnávací, které porovnávají oceňovaný majetek s porovnatelnými majetky, jejichž hodnota je známa.

Ve znalecké praxi a nově i v legislativě (viz. §2, zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) se nejvíce prosadila porovnávací metoda, někdy označovaná za „královskou” metodu oceňování, další dvě metody obvykle slouží jako jistý korektor základní indikace tržním porovnáním.

Komplexní oceňování

Znalec, který je skutečně odborníkem v oboru své znalecké činnosti, musí pochopit funkci a užitečnost například oceňovaného golfového hřiště nikoliv úzce jen jako náklady na výstavbu hřiště a výnosy z členských karet a ostatních služeb, ale jedině komplexně s pochopením všech funkcí, které golfové hřiště skutečně plní. I když je golfové hřiště do jisté míry podnikem, který tvoří měřitelné výnosy, nelze zapomínat na to, že plní i další, sice poněkud skryté, ale přesto existující, funkce. V literatuře se tento přístup někdy uvádí jako tzv. komplexní oceňování.

Ačkoliv to vypadá na první pohled nesmyslně, ocenění golfového hřiště se do jisté míry podobá ocenění hradu Karlštejna. Hodnota, nikoliv historická, ale komerční, hradu Karlštejn asi nespočívá na výnosu ze vstupného, který je jistě menší než náklady na údržbu hradu, ale v samotné existenci hradu. Pokud totiž porovnáme hodnotu jinak shodného pozemku (např. pro stavbu golfového hřiště) s výhledem na hrad Karlštejn a hodnotu pozemku s výhledem na zříceninu družstevního kravína, poměrně jednoduše zjistíme, že hodnota prvního pozemku je minimálně o čtvrtinu vyšší. Komerční hodnota hradu Karlštejna je tedy v tom, že svojí vlastní existenci vytahuje vzhůru ceny pozemků, staveb, ale třeba i nájmů restaurací a prodejen suvenýrů ve svém okolí. Z hlediska teorie oceňování jako vědního oboru se jedná o…