dnes je 7.7.2020

Input:

Občanská vybavenost

18.10.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

31 Občanská vybavenost

Pojem „občanská vybavenost” vznikl v době centrálně plánovaného hospodářství a zahrnuje řadu rozdílných typů staveb. Původně měl označovat stavby, které doplňují obytné a výrobní stavby a zajišťují různé služby pro obyvatele.

Opět spíš ilustrativně můžeme provést základní výčet typů objektů občanské vybavenosti:

  • Hotely, penziony, ubytovny

  • Restaurace

  • Administrativní a správní budovy

  • Školy, mateřské školky

  • Nemocnice

  • Obchodní domy, prodejny, tržnice

  • Divadla, kina, kulturní domy

  • Kasárna a jiné objekty pro armádu a policii

  • Sakrální stavby

Poznámka:

Analýza trhu s administrativními budovami bude předmětem další kapitoly.

Z hlediska uplatnění na trhu je můžeme rozdělit na:

  • Komerčně přímo využitelné stavby – hotely, obchodní domy

  • Stavby s částečným komerčním využitím – kulturní domy

  • Nekomerční stavby – školy, nemocnice, sakrální stavby

Běžný trh nemovitostí vychází ze tří základních důvodů pro koupi majetku, tak jak jsou uvedeny na začátku celé analýzy realitní trhu (koupě pro vlastní potřebu, koupě pro výnos z pronájmu, a koupě pro zvýšení hodnoty v čase). Specifickým sektorem na straně poptávky je, jak již bylo také uvedeno, poptávka orgánů státní správy a samosprávy, která je zvláště zde, v oblasti objektů občanské vybavenosti velmi důležitá.

Komerčně přímo využitelné stavby

Tento typ nemovitostí je ze všech typů objektů občanské vybavenosti prodejný nejlépe, vzhledem ke své jasně definovatelné pozici na trhu. Přesto se i zde mohou vyskytnout problémy spojené s nevhodnou lokací objektu (hotel v těsném sousedství skládky odpadu nebo povrchového hnědouhelného dolu) a ještě častěji s morálním opotřebením.

Typickým a velmi častým případem morálně opotřebených staveb jsou hotely z konce 19. století nebo ze začátku století 20. které stojí na hlavních náměstích většiny českých okresních měst. Pokud jsou tyto objekty nabízeny k prodeji, mají jejich majitelé obvykle extrémně vysoké představy o jejich tržní hodnotě a argumentují přitom jejich hypotetickým goodwillem, založeným na tom, že za 90 let existence se jejich „Slovan”, „Slavia” nebo „Slavoj” stal obecně proslulým. Při této argumentaci ovšem zapomínají na nově vzniklou konkurenci nových moderních hotelů, adaptovaných ubytoven i malých rodinných penzionů. Také si sami často neuvědomují, že jejich hotel nemá vlastní parking, není dostupný pro autobusy a za krásnou secesní fasádou jsou pokoje bez koupelen a s jedním WC na patře.

Podobně morálně zastaralé jsou obchodní domy a nákupní střediska (PRIOR, Jednota, a další) postavená před rokem 1990 podle tehdy platných typizačních a provozních předpisů, podle nichž musely být tyto obchody předzásobeny některými druhy zboží až na tři týdny dopředu a čtyřpodlažní obchodní dům tak měl jedno prodejní patro v přízemí a tři patra skladů bez osvětlení a vytápění.

Typem nemovitosti, který je dnes v sektoru komerčně přímo využitelných objektů občanské vybavenosti velmi atraktivní, jsou ubytovny pro dělníky. Vzhledem ke stále se zvětšujícímu počtu dělníků, kteří nebydlí v místě práce, ale migrují a to jak vnitřně, tak i mezistátně (v České republice například stále stoupá počet zahraničních dělníků), roste i poptávka po jejich ubytování. Největší převis poptávky nad nabídkou je v Praze a