29 Trh s rodinnými domy

Trh s rodinnými domy se v mnohém podobá trhu s byty, protože uspokojuje stejné základní potřeby – bydlení. Oproti bytům a bytovým domům je ale jen velmi málo rodinných domů stavěno primárně na pronájem (tento jev existuje ve větším měřítku jen ve velkých a lázeňských městech nebo v rekreačních regionech). Vzhledem k větším nárokům na rozlohu pozemku pro zástavbu rodinnými domy se tento typ staveb realizuje tam, kde jsou levnější pozemky nebo tam, kde není jiný, komerčně zajímavější, typ výstavby možný.

Výhody rodinných domů

• Vlastní volný pozemek u domu s možným využitím jako okrasná zahrada, apod.

• Větší soukromí uživatelů

• Obvykle větší komfort bydlení oproti bytu

• Možnost extenzivního rozvoje stavby – přístavby, půdní vestavby, apod.

• Prostor pro stavbu vedlejších objektů – garáž, skleník, zahradní altán

Nevýhody rodinných domů

• Obvykle větší cena než u bytu s porovnatelnou užitnou plochou

• Umístění mimo prémiové lokace měst

• Větší provozní náklady (např. vytápění)

• Větší náklady na renovace a průběžnou údržbu

• Finanční nebo časové náklady na údržbu domu a okrasné zahrady

• Obvykle horší dopravní obslužnost v místě

Většina zájemců o rodinné domy jsou úplné jednogenerační rodiny s neplnoletými dětmi a dále důchodci. Jednočlenné domácnosti (singles) si pořizují spíše byty. Oproti minulosti také poklesl počet rodinných domů s více bytovými jednotkami, které byly obvykle pořizovány pro společné soužití dvou generací.

Členění trhu s rodinnými domy

Na rozdíl od bytů, kde se členění podle standardu bytu již opustilo, u rodinného domu má stále svůj jistý význam. Podobně jako u jiných druhů nemovitostí i zde je ale obvykle hlavním cenotvorným prvkem lokace rodinného domu.

Dělení trhu rodinných domů podle data výstavby

Na rozdíl od bytů, se v prémiových lokalitách stavby, které splňují charakter rodinných domů prakticky nevyskytují. Pro investory představují příliš malé zhodnocení lukrativního pozemku. Jedinou výjimkou jsou enklávy, kde se tyto stavby zachovaly z preindustriální doby a dnes podléhají památkové ochraně.

Rodinné domy ve stabilizovaných částech velkých měst „vilových čtvrtích” z let 1880 - 1941

Rodinný dům se v našich městech objevuje ve větší míře až po roce 1900. Na konci 19. století sice ve městech stavby podobného charakteru ojediněle vznikaly, ale většina z nich patřila ke dvěma extrémním okrajům trhu – jednak milionářské vily (například v Praze – Bubenči), které svým architektonickým výrazem i dispozičním uspořádáním chtěly napodobit životní styl pozemkové šlechty, jednak drobné dělnické stavby lidí, kteří přicházeli do měst z vesnic a kterým jejich prostředky nedovolovaly platit nájem v bytovém domě (lokality Chaloupky v Záběhlicích, Krejcárek a Balkán na Žižkově nebo Buďánky na Smíchově). Pro nově vznikající střední vrstvy bylo dlouho typické bydlení v bytových (podle tehdejší terminologie „činžovních”) domech tzv. palácového typu ve čtvrtích jako jsou Královské vinohrady nebo Letná. Preference tohoto typu bydlení je logická vzhledem k tomu, že na konci 19. století neexistovala mimo koněspřežné tramvaje a koňmi tažených omnibusů žádná městská hromadná doprava, která by obyvatelům předměstí umožnila se komfortně a bez časových nároků dostat do středu města. O individuální dopravě – kočár, kůň, bicykl, nelze v této době a v tomto prostředí reálně uvažovat.

Ve 20. a 30. letech minulého století se výstavba rodinných domů začíná rozvíjet masově. Vznikají první typové projekty celých tzv. „vilových čtvrtí” – Ořechovka, Spořilov, Zahradní město, ve Zlíně vznikají i typové rodinné domy. Masově se rozvíjí i státní a municipální podpora výstavby rodinných domů, formou např. bezplatného poskytnutí obecních pozemků, záruky na hypotéky nebo investic do městského inženýrství a dopravy (tramvajová linka na Spořilov). Masově vznikají v Čechách a na Moravě i již zmíněné subvencované domy. Paralelně s tím se rozvíjí i hromadná a individuální doprava (autobus, motocykl, automobil).

I přes jistý pokles výstavby v době Velké krize (1930 – 1933) vznikly postupně do roku 1941 čtvrti rodinných domů ve všech větších českých městech.

Charakteristické znaky „vilových čtvrtí”

• Urbánním vývojem se tyto čtvrti původně situované na okraji měst dostávají spíše do jejich širšího středu.

• Velmi dobrá občanská vybavenost – školy, obchody, dokonce sakrální stavby

• Kompletní rozvody městského inženýrství

• Velmi dobrá dopravní obslužnost (někdy i tramvaj)

• Většinou vysoká architektonická kvalita staveb

• Dobrá sociální struktura obyvatel

• Vysoký goodwill

• Volné pozemky nejsou k dispozici – nové stavby vznikají pouze na místě demolovaných starších objektů

• Vysoká cena pozemků i staveb

Pokud chceme tento sektor trhu shrnout, můžeme poměrně jednoznačně konstatovat, že se jedná o sektor s limitovanou nabídkou (volné pozemky ve vilových čtvrtích z I. republiky nejsou k dispozici) a s nejvyšším goodwillem a dosahovanými tržními cenami.

Rodinné domy ve velkých městech z let 1955 – 1990

V letech 1941 – 1945 výstavba rodinných domů na našem území (v Protektorátu Čechy a Morava a v říšských župách na původně československém území) neprobíhala, protože celá ekonomika byla orientována na válečnou produkci.

V roce 1945 se velká část rodinných domů, zejména v pohraničí, uvolnila v souvislosti s odsunem německy mluvícího obyvatelstva. Po roce 1948 se další objekty uvolnily emigrací českých občanů a řada rodinných domů byla majitelům z různých důvodů vyvlastněna. Další ranou pro případné zájemce o stavbu nebo koupi rodinného domu byla ožebračující měnová reforma v roce 1953.

V letech 1955 - 1990 nebyla právně možná dodavatelská výstavba rodinných domů pro individuální zájemce. Tehdejší národní podniky měly ze zákona povinnost plnit plán státních zakázek – převážně výstavbu bytových domů, staveb občanské vybavenosti, inženýrských staveb apod. Pokud tedy někdo chtěl mít rodinný dům, musel si jej postavit svépomocně buď sám nebo spolu s dalšími zájemci v rámci družstva stavebníků rodinných domů. Vzhledem k tomu, že si individuální stavebníci nemohli legálně objednat ani dodávku jednotlivých stavebních profesí (elektrikáři, instalatéři, klempíři) musela být řada prací prováděna amatérsky. Platné stavební předpisy také výrazně omezovaly kvantitativní parametry rodinného domu a pozemku.

Na druhé straně pozitivy státního zřízení, které panovalo v Československu do roku 1990 byly minimální ceny stavebních pozemků – podle tehdejší legislativy se pozemky nemohly kupovat (byly v tzv. soukromém vlastnictví), ale byly přidělovány do režimu osobního užívání ( stát zůstal z právního hlediska majitelem pozemku). Dalším pozitivem byly dlouhodobé bezúročné nebo minimálně úročené půjčky na výstavbu, v některých lokacích i příspěvky na stavbu a poměrně malé ceny stavebních hmot a materiálů. Je třeba ale objektivně říci, že všech stavebních hmot a materiálů byl po celou dobu socialistického zřízení trvalý nedostatek.

Charakteristické znaky výstavby z let 1955 – 1990

• Nízká architektonická kvalita staveb

• Velmi nízká kvalita stavebních a…