20 Metodika oceňování práva stavby

Od 1. 1. 2013 platí v České republice Nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb. Jedním ze staronových pojmů, který v české (československé) legislativě mezi roky 1950 – 2012 neexistoval, je i právo stavby. Již během poměrně krátkého období, které uplynulo od nabytí platnosti Nového občanského zákoníku, se ocenění práva stavby stalo relativně častým znaleckým úkolem, zejména v sektoru oceňování pro veřejnou správu a samosprávu. Města, obce i stát si více než dříve uvědomují, jaká je hodnota a jedinečnost jimi vlastněných pozemků a k jejich využívání, resp. k prodeji, přistupují často mnohem zodpovědněji než dříve. Jedním z vhodných nástrojů jak mít z pozemku poměrně velký užitek a přitom jej stále mít ve vlastnictví je právě právo stavby.

Z hlediska praxe se budeme asi nejčastěji setkávat se třemi typy práv stavby:

• Právo stavby na pozemku cizího vlastníka (hypermarkety, sklady)

• Právo stavby pod pozemkem cizího vlastníka (podzemní garáže)

• Právo stavby na stavbě cizího vlastníka (půdní nástavby)

Právo stavby vychází ze superficiální zásady římského práva (superficies solo cedit), tedy ze zásady, že věci, které vyčnívají nad povrch pozemku, jsou jeho součástí. Tato zásada byla přejata i do Všeobecného zákoníku občanského (zákon č. 946/1811 ř. z.). Právo stavby, jako takové, nebylo přímo upraveno v tomto zákoníku, ale v zákonu o právu stavby č. 86/1912 Sb. Po Druhé světové válce bylo právo stavby v Československu upraveno zákonem č. 88/1947 Sb. Superficiální zásada byla opuštěna v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb., kdy tento zákon konstatoval, že součástí pozemku je vše co na něm vzejde, stavba ale není součástí pozemku. Ideově se jednalo o snahu komunistického režimu postupně monopolizovat vlastnictví veškerých pozemků, které by stát následně přiděloval fyzickým osobám nebo organizacím do režimu trvalého užívání. Z logiky věci tak muselo vzniknout oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Definitivně pojem práva stavby zanikl se vznikem Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., který platil až do 1. 1. 2013.

Dnes podle NOZ a zákona č. 151/1997 Sb. patří právo stavby k věcným právům k věcem cizím a umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku, popř. pod povrchem pozemku nebo na cizí stavbě, postavit svojí stavbu nebo převzít stávající stavbu. Právo stavby je nemovitou nehmotnou věcí, tedy předmětem vlastnického práva.

I. Práva stavby podle § 16a odst. 1 a 2

Právo stavby na stavbě nebo právo stavby na pozemku cizího vlastníka, apod. Znaleckým úkolem v tomto případě bude indikace místně obvyklého nájemného jako ročního užitku ve smyslu § 16b odst. 1 a jeho vynásobení pětinásobkem (odstavec 2).

Dosud neexistují dostatečně spolehlivé a hlavně podrobné mapy místně obvyklého nájemného bytových, nebytových prostor (např. volného půdního prostoru), stejně tak neexistují mapy místně obvyklého nájemného pozemků.

Na rozdíl od předchozích typů věcných práv se také jedná o věcná práva, jejichž hodnota může být v řádu desítek milionů korun a kde již skutečně záleží na jejich správné indikaci.

Roční užitek se zjistí jako místně obvyklé nájemné z nájmu obdobných a obdobně využívaných stavebních pozemků. Ve většině případů je mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem budoucí (dosud nezřízené) stavby uzavřena nájemní smlouva, často na dobu technické životnosti stavby (99 let). Úkolem znalce je nejprve posoudit ve smyslu § 16a, odstavec 2 zda částka uvedená v nájemní smlouvě se neliší o více než o jednu třetinu od obvyklé ceny.

Metodicky podobným případem je věcné břemeno nezřízené stavby na stavbě, např. půdní vestavby na stavbě ve vlastnictví obce.

II. Práva stavby podle § 16a odst. 3

Podle § 16a, odstavec 3, zákona č. 151/1997 Sb. se pro ocenění práva stavby se zřízenou stavbou, která právu stavby vyhovuje, roční užitek zjistí jako podíl ze součtu zjištěné ceny zatíženého pozemku, zjištěné ceny stavby a výše celkové doby trvání práva. V tomto případě se jedná o rutinní výpočet podle vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. platné ke dni ocenění.

PŘÍKLAD

PRÁVO STAVBY S NEZŘÍZENOU STAVBOU NA POZEMKU JINÉHO VLASTNÍKA

ZNALECKÝ ÚKOL

Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci uložen úkol určit cenu obvyklou práva stavby s nezřízenou stavbou na souboru pozemků ve vlastnictví Městské části Praha 6, tzv. lokalita „Rožnovská” v katastrálním území Dejvice, hlavní město Praha. Věcně se jedná o indikaci ročního užitku z práva stavby (de facto místně obvyklého nájemného souboru pozemků) a následně o indikaci ceny obvyklé práva stavby ve smyslu § 16a zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku.

NÁLEZ

Popis širších vztahů nemovitosti – souboru pozemků „Rožnovská”

Oceňovaný soubor pozemků „Rožnovská” je situován v jedné z nejlepších komerčních poloh katastrálního území Dejvice na okraji Evropské ulice v dochůdné vzdálenosti od Vítězného náměstí. Okolní zástavbu tvoří převážně středně podlažní bytové domy a objekty občanské vybavenosti (hotely, administrativní budovy, apod.). Soubor pozemků je nazván podle názvu přilehlé Rožnovské ulice.

Výrazně pozitivním prvkem je atraktivita městské části Praha 6 a blízkost jak městské hromadné dopravy, tak i hlavních dopravních tahů pro dopravu individuální. Celkově je možno konstatovat, že se jedná o lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. Pohledové horizonty jsou velmi dobré, konfliktní skupiny obyvatel nebyly zjištěny. Zatížení hlukem a smogem odpovídá lokaci oceňovaného pozemku.

Popis souboru pozemků

Soubor pozemků „Rožnovská” byl do roku 2013 využíván jako veřejná zeleň mezi zástavbou bytovými domy v  Rožnovské ulici, Evropskou ulicí a hotelem Aristokrat. Na základě územního rozhodnutí č.j. MCP6 058439/2009 ze dne 9.9. 2009 a stavebního povolení č.j. MCP6 082604/2012 ze dne 24. 10. 2012 bude na souboru pozemků vystavěno obchodně administrativní centrum „Manhattan”. Ke dni ocenění jsou zahájeny stavební práce, je vytěžena stavební jáma a jsou prováděny základové a suterénní konstrukce a přípojky. Na části pozemků, které nebudou zastavěny stavbou je nájemce pozemku povinen realizovat parkové úpravy specifikované zejména v Dodatku č. 1 k nájemní smlouvě č. S 1173/2007/OSOM ze dne 14. 12. 2010. Jedná se zejména o:

• Vytvoření parkové plochy mezi novou budovou a stávající bytovou zástavbou

• Vytvoření promenády pro pěší na úrovni Pravé ulice

• Instalaci mobiliáře, který doplní funkci parkové plochy

• Vybudování dětského hřiště s herními prvky integrovanými do parkové úpravy

• Umístění vodních prvků s klidnou a tekoucí vodou

• Instalaci automatického závlahového systému.

Kontaminace pozemku nebyla zjišťována, ale vzhledem k historii jeho využití není pravděpodobná.

Oceňovaný pozemek není v zátopovém území Vltavy nebo jiných vodních toků a nádrží ani nepodléhá režimu památkově chráněného nebo přírodně chráněného území.

V souladu s § 9 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jsou oceňované pozemky oceněny jako pozemky stavební.

Nájemní smlouva

Dne 19. 12. 2014 byla mezi Městskou částí Praha 6 a společností AVS ČR, s.r.o. na základě výsledu výběrového řízení a v souladu s usnesením Rady městské části č. 333/07 ze dne 14. 11. 2013 uzavřena nájemní smlouva na pronájem pozemků za účelem vybudování stavby obchodně administrativního centra a jejího následného užívání. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu sedmdesáti let, konkrétně do 18. prosince 2077. Nájemné za užívání předmětu nájmu bylo smluvními stranami sjednáno ve výši 15 100 000 Kč ročně, respektive 12 000 000 Kč ode dne nabytí účinnosti této smlouvy do dne nabytí právní moci územního rozhodnutí o umístění stavby. Tato nájemní smlouva byla dále doplněna Dodatkem č. 1 ze dne 14. 12. 2010.

Právo stavby

Na části souboru pozemků o celkové výměře 4828 m² bude zřízeno právo stavby, které bude spočívat v povinnosti vlastníka souboru pozemků (Městská část Praha 6) strpět umístění stavby a odpovídá právu umístit na pozemcích stavbu a následně jí užívat a provozovat. Právo stavby je zřízeno za úplatu ve výši 1800 Kč/m²/rok. Při celkové výměře pozemků 4828 m² je roční užitek z práva stavby: 8 690 458 Kč.

OCENĚNÍ

Indikované místně obvyklé nájemné je ve výši 1 843,73 Kč/m²/rok, v procentuálním vyjádření je ve výši:

1 843,73 / 338,3946 = 5,448 (%)

Indikované místně obvyklé nájemné je tedy v doporučeném rozsahu 4 – 8 % z obvyklé ceny pozemku (viz odborná literatura specifikovaná v části „Odborná literatura” znaleckého posudku).

OCENĚNÍ PRÁVA STAVBY

Právo stavby ve smyslu § 1257 a násl. NOZ je v souladu s § 16a zákona č. 151/1997 odst. 1 a 2 oceněno výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Podle následujícího odstavce 2 se tento způsob ocenění neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy a pokud tento roční užitek ze smlouvy není o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá.

Vymezení ročního užitku

Roční užitek ze smlouvy: 8 690 458 Kč ( 1800 Kč/m²/rok)

Roční užitek indikovaný porovnávací metodou: 8 901 518 Kč ( 1843,73 Kč/m²/rok)

Rozdíl mezi ročním užitkem ze smlouvy a ročním užitkem indikovaným porovnávací metodou:

8 901 518 – 8 690 458 = 210 060 (Kč) 2,37 %

Rozdíl mezi ročním užitkem ze smlouvy a ročním užitkem indikovaným porovnávací metodou je nižší než jedna třetina.

Vymezení obsahu práva stavby

Právo stavby vznikne v souladu s § 1257 NOZ v platném znění písemnou smlouvou.

Vymezení rozsahu Práva stavby

Rozsah Práva stavby je specifikován Geometrickým plánem pro vymezení rozsahu práva stavby vypracovaného Vladimírem Dvořákem ke dni 23. 10. 2013, číslo plánu 2805-150/2013. Uvedený geometrický plán je přílohou znaleckého posudku. Celková výměra souboru pozemků, které jsou dotčeny věcným břemenem je 4 828 m².

Váže se

Právo stavby se váže k souboru pozemků „Rožnovská” v katastrálním území Dejvice, hlavní město Praha, které jsou specifikovány v části „Nález” tohoto znaleckého posudku. Právo stavby bude podle uzavřené smlouvy o právu stavby přecházet i na všechny budoucí vlastníky.

Délka trvání

Podle výše specifikované nájemní smlouvy č. j. 1173/200/OSOM ze dne 14. 11. 2013 a podle dodatků této smlouvy č. 1 a č. 2 bude právo stavby zřízeno na dobu určitou, konkrétně do 18. prosince 2077.

Náklady

V souvislosti s právem stavby nevznikají žádné měřitelné náklady mimo náklady spojené s platbou daní a poplatků. Vzhledem k charakteru práva stavby se nepředpokládá, že povinný z práva stavby (Městská část Praha 6) se bude podílet na nákladech na údržbu a opravy staveb stojících na předmětných pozemcích.

Ocenění Práva stavby

Oceňované právo stavby se neváže k určité osobě na dobu jejího života, je uzavřeno na dobu určitou k věci. Délka trvání práva stavby je 70 let, je tedy delší než 5 let. V souladu s  § 16a odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je cena práva stavby stanovena jako pětinásobek ročního užitku:

8 690 458 * 5 = 43 452 290 (Kč)

PŘÍKLAD VĚCNÉ BŘEMENO PRÁVA STAVBY S NEZŘÍZENOU STAVBOU POD POZEMKEM CIZÍHO VLASTNÍKA

ZNALECKÝ ÚKOL

Zadavatelem znaleckého posudku byl znalci uložen úkol určit cenu obvyklou práva stavby ve smyslu § 1240 a násl. NOZ, které se váže k pozemku p. č. 3856, v katastrálním území Veleslavín, hlavní město Praha.

NÁLEZ

Vymezení obsahu práva stavby

Právo stavby vzniklo v souladu s §1257 Nového občanského zákoníku v platném znění písemnou smlouvou ze dne 7.7. 2014, která je přílohou tohoto znaleckého posudku. Jedná se o právo stavby hromadných garáží pod pozemkem p.č. 3856 v katastrálním území Veleslavín, hlavní město Praha, městská část Praha 6. Předmětná stavba vznikne pod části pozemku p.č. 3856, který je ve vlastnictví Městské části Praha 6 a je v souladu s platným územním plánem využíván jako zeleň městská a krajinná charakteru městského parku. Stavba, identifikovaná jako „Hromadné garáže pod pozemkem p.č. 3856 v kat. území Veleslavín” bude provedena na základě stavebního povolení č. j. 5368/29 ze dne 3. 1. 2014 podle projektové dokumentace, vypracované společností TERRA, s.r.o. pod číslem zakázky 1/2014. Obsahem stavby bude vytvoření podzemní stavby charakteru jednopodlažní podzemní haly pod částí pozemku p.č. 3856. Konstrukční systém bude železobetonový, monolitický, dispozičně bude obsahovat jediný užitný prostor, který bude rozdělen pro parkování 48 osobních automobilů. Vjezd do hromadných garáží bude z veřejné komunikace – Výjezdové ulice.

Nad úroveň pozemku p.č. 3856 bude vyčnívat těleso vjezdu o zastavěné ploše 76,00 m² a odvětrávací a osvětlovací prostor o zastavené ploše…