24 Obecná analýza realitního trhu

Základem pro tvorbu cenových map nemovitostí, i pro oceňování nemovitostí obecně, je správné pochopení funkce a fungování realitního trhu. Jak je již řečeno na jiném místě této publikace, podstatou ocenění libovolného majetku je pochopení jeho funkce (užitečnosti).

I když lze najít vztah mezi výnosem a hodnotou nebo náklady a hodnotou, podstatné pro správné ocenění vždy je a bude správně provedená analýza trhu, která nám dokáže zodpovědět základní otázku jaká je užitečnost majetku.

Trh s nemovitostmi je nedílnou součástí tržního hospodářství, ale oproti všem jiným typům trhu se jedná o trh sui generis. Z podstaty nemovitostí, tedy nepřemístitelných statků vyplývá, že se musí jednat o lokální trh z hlediska nabídky – nemovitosti nedokážeme importovat a exportovat, pozemky (nereprodukovatelný přírodní zdroj) nedokážeme ani vyrábět. Z hlediska poptávky je sice trh nemovitostí teoreticky globální – každý si může (s jistým zjednodušením) koupit nemovitost kdekoliv na Zemi, přesto lze dokázat, že se je tento trh lokální i z hlediska poptávky.

Pro správné pochopení chování tohoto trhu je třeba si nejprve pokud možno přesně definovat trh poptávky po nemovitostech, tedy kdo si nemovitosti kupuje a za jakým účelem. Všechny složky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze čtyř základních důvodů:

• Pro vlastní potřebu

Vlastní potřebou může být zajištění bydlení pro jednotlivce nebo rodinu, u výrobního podniku vytvoření nutného „deštníku” nad výrobní technologií a sklady, podobně je tomu u prodejních, skladových nebo administrativních prostor. Základní otázkou pro poptávajícího těchto potřeb je obvykle to, zda si má nemovitost pořídit do svého vlastnictví (a tím dlouhodobě blokovat značné finanční prostředky nebo dokonce akceptovat budoucí finanční náklady spojené s úvěrem na koupi nemovitosti) nebo zda si jí má pronajmout a volné finanční prostředky investovat tam, kde mu přinesou vyšší zhodnocení v čase než je předpokládaná návratnost investice do nemovitosti.

• Pro očekávaný výnos (Return on Investment)

V tomto případě kupuje investor nemovitost jako zdroj relativně stabilních a dlouhodobých výnosů, komparuje jí s jinými investičními možnostmi na trhu (zlato, cenné papíry, umělecké artefakty). Specifikem trhu nemovitostí je to, že jako jediný typ trhu je schopen zajistit „věčnou rentu” – některé pozemky (např. vinice) ve Středomoří jsou obdělávány již od doby starověku a stále nesou měřitelný výnos. Pozemky jsou také jako jediný majetek neopotřebitelné (věčné).

• Pro zvýšení hodnoty v čase (Return of Investment)

Většina aktiv na trhu má tu negativní vlastnost, že jejich hodnota klesá v čase ať již z důvodu opotřebení užíváním, stárnutím materiálu, klimatickými vlivy nebo i klesající funkčností a uplatnitelností (morálním opotřebením). Typickým případem jsou automobily nebo spotřební elektronika. Jenom u některých, výjimečných, aktiv lze pozorovat zvýšení hodnoty v čase – jsou to umělecká díla, starožitnosti, vybrané nerosty a rudy a v neposlední řadě i nemovitosti.

I když jsou výše vyjmenované druhy aktiv velmi odlišné, přesto mají jednu věc společnou – jsou nereprodukovatelné nebo, v případě staveb, jen omezeně reprodukovatelné. Pokud je pevná (nepružná) strana nabídky a zároveň dochází k růstu poptávky, musí se zákonitě zvyšovat i hodnota, obvykle vyjádřená cenou.

Pokud by tento důvod neexistoval, asi by nikdo nekupoval zemědělskou půdu v okolí velkých měst nebo dopravních koridorů. Volný, ke dni prodeje komerčně nevyužitelný, pozemek si investoři nebo třeba pozemkoví makléři, kupují právě proto, aby dosáhli skokového zhodnocení investice ve chvíli změny územního plánu a tím změny charakteru pozemku nebo např. ve chvíli změny dopravní renty (změny kvality dopravně ekonomického teritoriálního systému).

• Poptávka veřejného sektoru

Zvláštním, a z hlediska objemu majetku velmi důležitým klientem na trhu nemovitostí je stát a obce. I když jsou stát, regionální správy a obce součástí systému tržního hospodářství, přesto jsou jako poptávající subjekty odlišné tím, že v řadě případů pro ně není důvodem ke koupi nemovitosti zisk z pronájmu nebo zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. Pokud by tento specifický požadavek orgánů státní správy a samosprávy neexistoval, nevznikly by takové objekty jako školy, nemocnice, objekty pro policii a armádu nebo domovy důchodců.

• Doplňkové funkce

Vedle výše uvedených základních důvodů mohou nemovitosti naplňovat i další funkce. Mohou velmi dobře sloužit jako zástavní instrument pro zajištění úvěru, mohou plnit doplňkové funkce bydlení jako je individuální rekreace a jsou i dobrým a rozšířeným prostředkem demonstrativní spotřeby.

Ekonomická historie nám také dokazuje, že nemovitosti jsou výborným uchovatelem hodnot, a to (na rozdíl např. od cenných papírů) i v době ekonomických krizí.

• Kombinace poptávkových faktorů

Jistou přidanou hodnotou trhu nemovitostí je možná kombinace více poptávkových faktorů. Lze to dobře doložit na následujícím příkladu.

Příklad:

Občan – fyzická osoba se rozhodne, že investuje 3 000 000 Kč do koupě malého bytu v historické části Prahy.

První možností je, že byt pronajme. V tomto případě čerpá výnos z nájmu (např. ve výši 5% z investice) ale zároveň se mu jeho investice zhodnocuje o 3% ročního nárůstu hodnoty, která vyplývá z obecně vzrůstajících cen bytů v této lokalitě.

Druhou možností je, že bude užívat byt pro vlastní potřebu. V tom případě de facto šetří peníze za nájem ve výši 5%, které by musel vydat pro zajištění jiného bydlení (bydlení je, podobně jako jídlo a ošacení, základní lidská potřeba). Oproti nájemnímu vztahu, kdy je pozitivní míra návratnosti výnosem vlastníka bytu, má vlastník – uživatel bytu bonus ve zhodnocení investice, které je shodné jako v předchozí variantě.

Třetí – spíše teoretickou, možností je to, že vlastník byt ani nepronajme, ani nebude sám užívat. Přesto, i tak se mu jeho investice zvyšuje vlivem pozitivní míry návratnosti. Tato třetí varianta je obvyklá spíše u investičních pozemků.

Doplňkovou funkcí může být i společenská prestiž vyplývající z bydlení na „dobré adrese”.

Jenom obtížně bychom hledali porovnatelně výhodnou investici. Umělecká díla nebo starožitnosti sice stoupají v ceně, ale jenom obtížně je můžeme pronajímat – snad jen s výjimkou použití těchto aktiv jako instrumentu zajištění úvěru. Cenné papíry sice přinášejí výnos, jejich hodnota v čase může vzrůstat, lze je použít i jako zástavu úvěru, ale jak nás přesvědčil ekonomický vývoj v posledních letech, jsou i velmi rizikové.

Nabídku nemovitostí lze velmi zhruba rozdělit na tři části s rozlišným charakterem chování trhu i sektorem nabízejících:

• Trh s pozemky

Trh s pozemky je zařazen jako zvláštní kategorie, protože na rozdíl od staveb nejsou pozemky reprodukovatelné – jsou omezeným přírodním zdrojem. Chování trhu s pozemky je prakticky vždy odlišné od chování ostatních sektorů trhu s nemovitostmi, i když může mít obdobné vývojové tendence a může být ovlivněno podobnými faktory – poptávka po bytech vyvolá poptávku po stavbě bytových domů a ta zvýší poptávku po pozemcích. Trhu s pozemky je podobný i trh s volnými vzdušnými prostory – např. volné prostory nad drážními kolejišti, nad dálničními a jinými koridory, apod. Tento specifický sektor trhu není v České republice dosud rozvinut, zejména díky stávajícímu právnímu systému, velmi aktivní je ale například v USA.

• Trh se stavbami

Přesněji bychom mohli tento sektor trhu definovat jako „trh s funkčními celky staveb a pozemků a se samostatně obchodovatelnými částmi staveb” kde samostatně obchodovatelnými částmi jsou míněny zejména bytové a nebytové jednotky v bytových domech nebo jiných stavbách. Na rozdíl od pozemků není nabídka staveb jednou provždy limitována, ale stavby mohou jednak nově vznikat, jednak se mohou měnit jejich kvalitativní a kvantitativní parametry.

• Trh s nájmy

Předmětem našeho zájmu bude pouze trh s nájmy spojený s nemovitostmi – pronájmy pozemků, staveb nebo ploch (reklamní plocha na fasádě) a prostor (byt, prodejní plocha, sklad) těchto staveb. Tento sektor trhu uvádíme rovněž jako sektor specifický, protože se liší jak na straně nabídky, tak i poptávky. Nabídková strana trhu s nájmy je de facto podmnožinou trhu s nemovitostmi, protože část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svojí vlastní potřebu a dále jí nenabízejí na trhu k nájmu. Nájmy ať již pozemků nebo staveb a jejich částí také poptávají jiné subjekty než ty, které hledají nemovitosti ke koupi. Chování trhu s nájmy může být a také ve skutečnosti často je, zcela odlišné od chování zbytku trhu.

Příklad:

Typickým příkladem je na první pohled paradoxní chování trhu s nájmy a prodeji bytů v Praze. Obecně v tržním hospodářství platí, že pokud se snižují výnosy z nějakého druhu majetku, klesá i jeho tržní hodnota a naopak, protože investoři hledají maximální zhodnocení vloženého kapitálu. Na pražském trhu s pronájmy bytů již několik let stagnují nebo dokonce i v některých případech mírně klesají ceny nájmů, přitom ceny bytů stále rekordně stoupají. Tento zdánlivý paradox je ekonomicky snadno vysvětlitelný právě odlišnými sektory poptávky po nájmech a koupích a poměrem vzrůstající nabídky pronajímaných bytů a méně stoupající poptávky po nájmech.

Podrobněji bude o tomto jevu pojednáno v kapitole, která bude analyzovat trh nájmů.

Jak již bylo řečeno, pozemky jsou jediným druhem nemovitostí, který nelze reprodukovat. Kvantitativní stránka nabídky je tedy fixní a nereaguje na žádné změny trhu. To co se může měnit je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby jak pozemek zhodnotit jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to může být zlepšení bonity melioracemi, hnojením, kypřením, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků třeba vybavením pozemku inženýrskými sítěmi, vyšší hustotou zástavby, apod.

Až na výjimky nelze říci, že by byl nějaký pozemek bezcenný. Dočasně neprodejný může být například pozemek, který je kontaminován, náklady na kontaminaci reálně převyšují ceny porovnatelných pozemků a majitel pozemku je povinen pozemek na vlastní náklady dekontaminovat. Uvedený příklad je spíše teoretický, protože v praxi buď lze na dekontaminaci čerpat nějakou formu přímé nebo nepřímé (osvobození od daní) dotace nebo je původce kontaminace odlišný od vlastníka pozemku a náklady dekontaminace jdou na jeho vrub.

Předmětem obchodu může být i pozemek, který je sám o sobě neprodejný, ale jeho latentní hodnota spočívá v tom, že svojí existencí zvyšuje hodnotu jiného majetku. Dobrým a často na trhu frekventovaným příkladem je veřejná zeleň nebo jezero. Městský park nebo jezero jsou samy o sobě komerčně nevyužitelné. Pozemky, které obklopují park nebo jezero ale získávají přidanou hodnotu zkvalitněním prostředí a pohledových horizontů.

Příklad

Typickou nemovitostí, u které hrají pohledové horizonty a kvalita životního prostředí značný vliv jsou bytové domy. Zkusme si představit tři zcela shodné bytové domy, z nichž :

• První má výhled z většiny bytů na park s jezerem

• Druhý má výhled z většiny bytů do úzké ulice a do vnitrobloku

• Třetí má výhled z většiny bytů na skládku odpadu a kafilerní spalovnu

I když se jedná o kvalitativně a kvantitativně zcela shodné objekty, bude průměrný subjekt trhu ochoten zaplatit nejvíce za byt v prvním z uvedených objektů a nejméně za byt ve třetím. U velkého investora, který v předmětné lokaci hodlá vystavět několik set bytů je potom zcela racionální úvaha o případné koupi naplněné a zavezené skládky odpadu (která je sama o sobě bezcenná) a její rekultivaci na park s jezerem.

Jiným, poměrně častým případem je koupě strže, rokle nebo vytěženého lomu, který investor primárně využije jako skládku stavební suti a po následném zhutnění finálně využije jako stavební pozemek.

Kvalitativní stránka pozemku se může změnit i bez přímé investice do vlastního pozemku právě změnou jeho širších vztahů. I když investor nechá svůj pozemek ležet ladem, může se jeho kvalita změnit vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, kvalitní zástavbou v sousedství pozemku a dalšími vlivy.

Ze všech existujících typů pozemků dosahují nejvyšších hodnot stavební pozemky. Tento fakt vyplývá z míry zhodnocení a míry výnosnosti pozemku. U zemědělské půdy nebo u lesního pozemku bude výnosnost záviset na ceně plodin nebo porostů, která s výjimkou špičkových vinic, je poměrně malá.

U stavebního pozemku může pozemek sloužit jako „nosič” stavby, jejíž hodnota může být naopak velmi vysoká, což vyplývá z její vysoké užitečnosti. Podstatné přitom je, že vlastní pozemek se tak stavbou sám zhodnocuje – tzv. princip „Land and Improvements”, který vyjadřuje, že jedinečný pozemek je základem hodnoty, která může být stavbou dále zvyšována.

Tento ekonomický zákon je obecně platný, i když v zemích jako je Česká republika, která prožila ekonomicky a politicky zvrácené období centrálně plánované ekonomiky, je toto pravidlo někdy zastřeno a pozemek je chápán jako doplněk hodnoty stavby. Tato nesprávná představa může být vzpomínkou na dobu, kdy byly stavební pozemky přidělovány státem bezplatně, naopak svépomocná stavba rodinných domů a rekreačních chat byla nejen časově a finančně náročná, ale i namáhavá.

Příklad:

V širším centru města je pozemek (Land), který je zpevněný, oplocený a využívaný jako záchytné parkoviště pro 100 automobilů. Tržní hodnota pozemku je X. Výnos z pozemku je výnos z parkovného za 100 automobilů. Pokud bude na pozemku vybudována stavba (Improvement) patrových garáží bude možné na stejné výměře pozemku zaparkovat 500 automobilů. Výnos z funkčního celku bude výnos z parkovného za 500 automobilů snížený o odpisy stavby, a nějakou dobu třeba o finanční náklady na úvěr. V každém případě, ale bude výnos vyšší než původně. Není proto logické, že by se takto provedenou stavbou tržní hodnota pozemku snížila. Nová hodnota pozemku s realizovanou stavbou bude Y = (X + n), kde „n” bude vyjadřovat vyšší užitečnost pozemku vyjádřenou vyšším výnosem.

Každý reálně uvažující investor má za základní cíl co nejefektivnější zhodnocení vložené investice, jinak řečeno, hledá určité ekvilibrium zisku, rizika a likvidity. Investoři do pozemku obvykle chápou, že trh s pozemky je „běh na dlouhou trať”, že zhodnocení pozemku může trvat i několik let nebo desetiletí a že okamžité obchody, obvyklé třeba na trhu s cennými papíry, u pozemků obvykle nejsou možné. Otázka likvidity má proto pro investora obvykle menší význam v rámci jeho rozhodovací matice. Pro investora je proto rozhodující poměr zisku a rizika. Protože pravidelný výnos z nájmu stavebního pozemku je spíše výjimečný – jedná se jednak o pozemky zastavěné stavbami jiného vlastníka, popř. o stavební plat při právu stavby, jednak o přímo pronajímané pozemky jako jsou parkoviště nebo tržiště – je zisk investora realizován některým z níže uvedených způsobů. Obecně lze říci, že zisk z pozemku obvykle vyplývá ze změny hodnoty (pozitivní míry návratnosti) než z kumulovaných výnosů z pronájmu.

• Synergické efekty – každý investor, nejenom v oblasti pozemků, ale v každé lidské činnosti vyhledává synergické efekty, které jako jedna z mála věci v ekonomice i v životě vůbec dokáží udělat „z ničeho něco”. Stačí připomenout známý synergický vzorec 2 + 2 = 5. Tato rovnice vyjadřuje skutečnost, že součet hodnot jednotlivých majetků před sloučením (akvizicí, fúzí, konsolidací, apod.) je menší než hodnota spojeného celku. Synergických efektů se dnes využívá nejčastěji na trhu s cennými papíry, kde platí, že kontrolní „balík” určitého titulu akcií, který umožňuje majiteli „balíku” výkon významných práv má vždy větší hodnotu než je součet hodnot jednotlivých akcií, které „balík” tvoří. Synergické efekty jsou i důvodem slučování firem, které mohou po sloučení např. dosáhnout oligopolního nebo i monopolního postavení na trhu a tím multiplikovat své zisky.

U pozemků se synergické efekty mohou objevovat u zemědělské půdy – větší

rozloha umožňuje efektivnější použití zemědělské mechanizace, při stavbě hypermarketů, kde teprve dostatečná rozloha pozemku umožní vytvořit dostatečně velké parkoviště, ale s největšími ekonomickými efekty se setkáváme u proluk v prima rate lokalitách velkých nebo lázeňských měst.

Proluky, které jsou obecně vždy těmi nejcennějšími typy pozemků, jsou prakticky vždy značně omezeny rozlohou, nevýhodným tvarem, který neumožňuje optimální komerční…