2.2.18
Stavební úpravy a údržba stavby – rozdíly a režimy, kterým podléhají
Mgr. Martina Pavelková
Stavební úpravy a údržba stavby jsou pojmy stavebního práva. Zatímco stavební úpravy definuje stavební zákon č. 183/2006 Sb. jako jeden z typů změny dokončené stavby, údržba stavby představuje zcela samostatnou kategorii.
Údržbu stavby definuje stavební zákon v § 3 odst. 4 jako práce, jimiž je zabezpečován dobrý stavební stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení, a co nejvíce se prodloužila její životnost. Dle komentářové literatury je záměrem udržovacích prací zachování takového stavu stavby, který odpovídá projektové dokumentaci ověřené ve stavebním řízení. Kromě toho, že údržba stavby patří mezi základní povinnosti jejího vlastníka (§ 154 stavebního zákona), upravuje stavební zákon tři veřejnoprávní režimy, v jakých lze podle okolností údržbu realizovat. Nejčastěji půjde o činnost nevyžadující žádné povolení nebo opatření stavebního úřadu, v některých případech však údržba povolení nebo opatření stavebního úřadu vyžadovat bude, a v určitých situacích může být stavebním úřadem vlastníkovi stavby dokonce nařízena.
Vydání územního rozhodnutí nevyžaduje údržba v žádné situaci, protože probíhá vždy na stávající stavbě, aniž by byly měněny její prostorové parametry. Údržbou stavby nevyžadující ohlášení ani stavební povolení, jednoduše řečeno tedy nevyžadující z pohledu stavebního zákona "nic", jsou dle § 103 odst. 1 písm. c) stavebního zákona také udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, vzhled stavby, životní prostředí, nebo bezpečnost, a zároveň nejde o údržbu stavby, která by byla kulturní památkou. Například se může jednat o opravu fasády stavby, výměnu oken, nové omítky uvnitř stavby atd. Splnění uvedených kritérií je na vyhodnocení stavebníka, což se jako řešení v praxi může jevit jako poněkud nešťastné, zvlášť v případě nejednoznačného kritéria, jako je "negativní ovlivnění vzhledu stavby". Všechny ostatní udržovací práce, např. tedy na kulturní památce, nebo takové, které mohou negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost, vyžadují dle § 104 odst. 1 písm. j) stavebního zákona ohlášení stavebnímu úřadu. V případě pochybností, o jaký druh udržovacích prací se pro účely určení režimu jejich povolení jedná, mohou být rozhodující také stanoviska či vyjádření dotčených orgánů (zejména v otázkách vlivů na požární bezpečnost, zdraví osob a životní prostředí). Co se týče nařízení údržby stavby, stavební úřad dle § 139 stavebního zákona může nařídit údržbu vlastníku stavby, pokud tato není řádně udržována, většinou na základě kontrolní prohlídky a po výzvě ke zjednání nápravy.
Stavební úpravy stavební zákon definuje v § 2 odst. 5 písm. c) jako úpravy, při nichž zůstane zachováno vnější půdorysné i výškově ohraničení stavby. Za stavební úpravu se dle zákonné definice považuje též zateplení pláště stavby, a to i přesto, že dochází ke zvětšení půdorysného ohraničení stavby. Vzhledem k tomu, že při stavebních úpravách, tak, jak je definuje stavební zákon, nedochází, vyjma právě zateplení, ke zvětšení, rozšíření, ani zvýšení stavby, není ani pro ně vyžadováno žádné územní rozhodnutí (§ 79 odst. 5 stavebního zákona). Vždy je však nutno vyhodnotit, zda se skutečně jedná o stavební úpravy, a nikoli o nástavbu či přístavbu, protože rozdíly mezi těmito dvěma stavebními činnostmi mohou být minimální. Dokladem toho je např. poměrně přelomové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 2. 2012, sp. zn. 5 As 13/2011, ve kterém Nejvyšší správní soud odlišně od stavebního úřadu i prvoinstančního soudu konstatoval, že zvětšení střešní římsy půdorysně rozšiřuje stavbu, stejně jako přístřešek nad vchodovými dveřmi, proto se nejedná stavební úpravu, ale o přístavbu. Obdobně soud dovodil, že o překročení výškového ohraničení stavby, a tedy nástavbu, se jedná i pokud nedojde ke změně absolutní výšky stavby, tzn. např. změnou střechy valbové nebo sedlové na střechu rovnou (změna podkroví na plné druhé patro). Tyto závěry potvrdil Nejvyšší správní soud i v navazujícím rozsudku ze dne 14. 7. 2016, sp. zn. 9 As 54/2016.
Stavební úpravy nevyžadují…
