V nedávné době se v oblasti územního plánování objevily nové tendence, které zavedly do územních plánů a tedy i rozhodovací praxe stavebních úřadů princip tzv. regulačních bublin (tzv. „regubliny“) a regulačních vzorců. Tato koncepce vychází z principu, že každá nová stavba v území ovlivňuje určitým způsobem svoje okolí.
Rozsah těchto dopadů je znázorněn bublinou obklopující stavbu. Konkrétní regulace v územním plánu je tak založena na výpočtu prostřednictvím software podle momentální situace v době posuzování nové záměru s tím, že přestože podmínky v územním plánu zůstávají stejné, mění se tzv. potenciál využití území. Jinými slovy v daném případě dochází k postupnému naplňování předpokládaného rozvoje území, úměrně čemuž se mění možnosti další výstavby. Tak jako dnes běžný nástroj územního plánování, tzv. intenzita zastavění pozemku, stanoví pro určité území, resp. každý pozemek v něm, jak velká poměrná část pozemku může být zastavěna, uvedené regulační vzorce de facto stanoví totéž pro celou plochu. V rámci území tak dochází k uplatňování principu „kdo dřív přijde, ten dřív mele“, neboť možnost zastavění pozemku konkrétního vlastníka závisí na dosavadním způsobu a intenzitě využití pozemků okolních. Přípustnost záměru z hlediska souladu s územním plánem tedy spočívá mimo jiné v tom, že jeho nová „bublina“ nesmí zasahovat do bublin stávajících a zároveň je vyžadován souhlas všech osob, které jsou vlastníky dosud nezastavěných pozemků, kterých by se případně „nová bublina“ dotkla a mohla tak na nich znemožnit či ztížit další výstavbu. Tento mechanismus vytvořil a při tvorbě územních plánů využíval architekt Roman Koucký.
Územních plánů využívajících pro dotváření regulativů v území uvedený algoritmus bylo v minulosti vydáno několik. Za zmínku stojí především Územní plán Pec pod Sněžkou, který nabyl účinnosti 31. 12. 2018, a který byl v příslušné části zrušen ve správním přezkumu. Důvody pro zrušení předmětné regulace spatřoval krajský úřad především v její neurčitosti nepředvídatelnosti. Kromě toho měla předmětná koncepce překročit zákonem vymezené pravomoci, když individuální posouzení souladu záměru s cíli a úkoly územního plánování a obecnými požadavky na výstavbu svěřuje zákon primárně stavebnímu úřadu (pozn. dnes částečně také úřadu územního plánování v rámci závazného stanoviska). Rozhodnutí krajského úřadu prošlo soudním přezkumem. Nejvyšší správní soud potvrdil správnost uvedených závěrů krajského úřadu v rozsudku ze dne 27. 9. 2017, č. j. 4 As 138/2017-33.
Z rozsudku soudů v daném případě plyne jednoznačná povinnost subjektů podílejících se na přípravě a vydání územního plánu respektovat co se obsahu územního…
